【正文】 5日 ， 建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示 ， 按戶籍人口統(tǒng)計(jì) ，2023年底 ， 全國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為 方米 。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。 ? 到了中產(chǎn)階層基本購買完畢，工薪階層也加入了購房的行列。 第 5頁 ? 第三階段： 相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（ 1998 至 2023 年） ? 1998年，國務(wù)院頒發(fā)宣布新一輪房改的 23號(hào)文，提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”等重要思路； ? 1999年初，國內(nèi)大部分省、區(qū)深化房改的方案經(jīng)當(dāng)?shù)卣庹接“l(fā)，中央在京黨政機(jī)關(guān)的方案也經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過。 ? 1992 年后 ， 房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長 ， 月投資最高增幅曾高達(dá) ％ 。 ? 1990年上海市房改方案出臺(tái) ， 開始建立住房公積金制度 。 ? 1980年 9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌 ， 成立了北京市城市開發(fā)總公司 ， 拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕 。 ? 1982 年國務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn) 。 ? 1991 年開始 ， 國務(wù)院先后批復(fù)了 24 個(gè)省市的房改總體方案 。 房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面 ， 在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫 。 ? 在 98年到 2023年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個(gè)人，成為購房的中堅(jiān)力量。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房價(jià)格開始飛漲。 第 7頁 幾個(gè)居住面積數(shù)據(jù) ? 在 90年代初 ， 發(fā)達(dá)國家的人均住房建筑面積為： ? 美國 60平方米 ? 英國 38平方米 ? 法國 37平方米 ? 日本 31平方米 。 估計(jì)我國到 2023年就可達(dá)到人均 30平方米 。 按世界各國的統(tǒng)計(jì) ， 2023年第三世界各國的城市化水平平均為 45%。 全國城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房 80億平方米 ， 如果按住房折舊的年限 40年計(jì)算 ， 每年折舊率 %， 10年共需折舊 20億平方米 。 ? 為解決銀行超常規(guī)貸款問題， 2023年 8月 24日，中國人民銀行決定從 2023年 9月 21日起，提高存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的 6%調(diào)高至 7%。 ? 如果傳聞中的“ 10萬溫州人拿著 1000個(gè)億在炒樓”大體符合事實(shí)原貌，那么這 1000億不過是支撐整個(gè)炒作市場的一個(gè)資本系數(shù)。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。 近些年來土地價(jià)格飛漲，這既和土地成本上升有關(guān)，又和現(xiàn)行的某些政策有關(guān)。 ? 各地出現(xiàn)了一批投資購房者，哄抬房價(jià)。 ? 中國人民銀行 2023年 8月 15日發(fā)布的 《 2023中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》 指出，到 2023年末，我國的房地產(chǎn)貸款已達(dá) ，占到全部人民幣貸款的約 15％，我國居民個(gè)人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為 ％。 ? 在 生活資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 財(cái)產(chǎn)范疇 ；在 生產(chǎn)經(jīng)營資料 方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于 資產(chǎn)范疇 。 在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。 是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋。 生產(chǎn)環(huán)節(jié)是指進(jìn)行 土地開發(fā) 、 房屋建設(shè) 等 ， 從而獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過程 。 流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)作為商品進(jìn)入市場 ， 進(jìn)行 交易 ， 以實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值和價(jià)值的過程 。 二、 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展 第 21頁 （一）物業(yè)管理的起源 ? 傳統(tǒng)意義上的 “ 物業(yè)管理 ” 起源于 19世紀(jì) 60年代的英國 ， 由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市 ， 導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重 、 居住環(huán)境日趨惡化等 “ 社會(huì)問題 ” 。 當(dāng)時(shí)美國高層大廈的建造蓬勃興起 ， 于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生 ， 標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生 。 在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上 ， 最后又成立了 “ 建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì) ” （ Building Owners and Managers Association， BOMA） 。 城市住房每 m2使用面積年租金僅 ， 除去管理費(fèi) ，18％ 的稅金 ， 修理費(fèi)只剩 ， 僅為正常維修保養(yǎng)需要的 1／ 6， 房屋淘汰量逐年增加 。 第 23頁 （三） 物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生和發(fā)展 ? 1981年 3月 深圳市物業(yè)管理公司成立。 ? 1985年底 深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。 ? 2023年 10月 15日 ，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。 ? 目前， 物業(yè)管理新體制 不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且 已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類物業(yè)采用 。 ? ，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。 ? 。 可以將經(jīng)營范圍擴(kuò)大到與物業(yè)有關(guān)的業(yè)務(wù) ， 如房屋咨詢 、中介 、 代理房屋買賣 、 估價(jià) ， 建筑裝飾等項(xiàng)目；也可向餐飲 、 商業(yè) 、 健身等方面發(fā)展 。 專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)又要求社會(huì)上其他專業(yè)服務(wù)與它相配套 ， 這樣才有充足的市場 。 主要體現(xiàn)在： ? （ 1） 管理觀念現(xiàn)代化 ? ① 信息觀念 ? ② 系統(tǒng)觀念 ? ③ 經(jīng)營觀念 ? （ 2） 管理組織網(wǎng)絡(luò)化 ? （ 3） 管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化 ? （ 4） 管理方式程序化 第二節(jié) 物業(yè)管理的概念和內(nèi)容 一、物業(yè) 第 32頁 （一）物業(yè)的涵義 ? 房地產(chǎn)： real estate或 real property。 第 33頁 ? 一個(gè)完整的物業(yè)包括四個(gè)部分： ? （ 1） 建筑物 。 如電梯 、 空調(diào) 、 備用電源等 。 ? （ 4）場地 。 ? 第二，物業(yè)管理中的物業(yè)（適用于住宅小區(qū)）主要是物業(yè)的共同部分： 共同部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑及附屬配套服務(wù)設(shè)施。 ? （ 3） 概念外延不同 ? 房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資 、 開發(fā) 、 建設(shè) 、 銷售 、售后管理等整個(gè)過程 。 包括綜合樓 、 寫字樓 、 商業(yè)中心 、酒店 、 賓館 、 康樂中心等； ? 工業(yè)物業(yè) 。 ? ? 每種物業(yè)都是單件產(chǎn)品，在類別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣上都有區(qū)別于它宗物業(yè)的地方，沒有兩宗物業(yè)是完全相同的。 ? ? 物業(yè)受法令和政府政策的影響較重要的有兩項(xiàng)：一是警察權(quán)（ Police Power）的行使。 第 39頁 （五）物業(yè)的產(chǎn)權(quán) ? ? 產(chǎn)權(quán)就是財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利的總稱，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出租權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)及其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。私有產(chǎn)權(quán)的關(guān)鍵在于對(duì)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)利的行使的決策完全是私人做出的。 ? （ 3）集體產(chǎn)權(quán) ? 一種產(chǎn)權(quán)如果是集體的，則關(guān)于如何行使對(duì)資源的各種權(quán)利的決定就必須由集體做出，由集體的決策機(jī)構(gòu)以民主程序?qū)?quán)利的行使作出規(guī)定和約束。 第 42頁 二、物業(yè)管理的概念 這樣理解物業(yè)管理，對(duì)不對(duì)？ 張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理 ，他說： “ 物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理 ， 只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣 ，名稱換了一下 ， 其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題 。 狹義的物業(yè)管理 （ Real Property Management或 Property Management） ， 是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員 ， 依據(jù)合同和契約 ，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施 、 周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的 、 專業(yè)化的 、 綜合性的經(jīng)營管理 ， 并向人們提供綜合性的有償服務(wù) 。即作為廣義的農(nóng)業(yè)； ? 第二產(chǎn)業(yè) 是對(duì)第一產(chǎn)業(yè)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工過程的行業(yè)，是第二層次上的生產(chǎn)活動(dòng)，如制造業(yè)、建筑業(yè)等，人們稱之為廣義的工業(yè)； ? 第三產(chǎn)業(yè) 是以第一、第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品為物質(zhì)條件，生產(chǎn)非實(shí)物形態(tài)產(chǎn)品的行業(yè)，如商業(yè)、旅游業(yè)、交通、金融、保險(xiǎn)、郵電、教育、文藝、房地產(chǎn)業(yè)等。 ? 2023年國家統(tǒng)計(jì)局頒布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》 (GB/T47542023)，把我國經(jīng)濟(jì)行業(yè)分為：門類 20個(gè)，大類 95個(gè)，中類 396個(gè)，小類 913個(gè)，其中 建筑業(yè)被列為第 E門類，房地產(chǎn)為第K門類 。 第 53頁 明確物業(yè)管理的性質(zhì)的意義 ? 為制定物