探討當前房地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀與對策-資料下載頁
2025-04-07 23:10本頁面
【正文】 對物業(yè)管理的概念認識不甚清楚，許多原來的房產(chǎn)管理機構換個牌子就成了物業(yè)管理公司，不正規(guī)必然落后，目前我國多數(shù)物業(yè)管理公司達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。 ?。ㄈ┤狈降氖袌霏h(huán)境。我國物業(yè)管理起步之初是作為房地產(chǎn)的一種服務手段的衍生物，種種規(guī)則也從房地產(chǎn)業(yè)沿襲下來，而且大部分物業(yè)管理企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定了勢力范圍，存在市場壁壘。同時，還有很多是由國有企業(yè)、行政事業(yè)單位的房管所或后勤管理部門轉制過來的，仍然運用國企優(yōu)勢，尚未真正建立起社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制。這些都是不利于公平競爭的。 三、解決物業(yè)管理發(fā)展問題的對策 ?。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)開發(fā)各階段全過程介入。物業(yè)管理如同產(chǎn)品的售后服務，它對產(chǎn)品的使用具有最中肯的發(fā)言權，因此物業(yè)管理必須提前啟動、全程介入，貫穿到房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段。 決策立項階段。對一個房地產(chǎn)項目來說，立項階段特別重要。由于房地產(chǎn)建設有一個相當長的周期，且市場變化快，如能對項目進行前瞻性的研究，準確地把握市場，該項目才有可能按既定的計劃實施下去，最后獲得成功。物管企業(yè)直接與業(yè)主打交道，對物業(yè)銷售的定位、業(yè)主的需求、業(yè)主對物管的要求等有較深刻的認識。物業(yè)管理人是開發(fā)商和市場之間的橋梁。從國外經(jīng)驗和國內(nèi)發(fā)展趨勢來看，已有一些開發(fā)商讓物業(yè)管理直接參與項目的立項分析、小區(qū)規(guī)劃、戶型設計等，從而更有效地把握市場脈搏，迎合市場需求?！ ∫?guī)劃設計階段。規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭，對房地產(chǎn)進行規(guī)劃設計，不僅要從建筑總體布局、使用功能、環(huán)境布置的方面來考慮，而且要從有利于物業(yè)管理的角度來安排。物業(yè)管理公司作為物業(yè)的維護者，在長期的實踐工作中對物業(yè)出現(xiàn)的種種問題了解比較清楚，而且在關系到切身利益的情形下，他可能比工程設計人員和開發(fā)商要求更嚴格，工作更細致、周密。因此，物業(yè)管理公司超前介入房地產(chǎn)規(guī)劃設計可以完善規(guī)劃設計中的細節(jié)，及時糾正規(guī)劃設計中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求?！ 〗ㄔO階段。物業(yè)管理公司必須長期應付各種可能出現(xiàn)的問題，提供的是一種“長效服務”，必須為以后的維修服務著想。因此，他們必須參與工程建設，了解該物業(yè)內(nèi)部結構、管線布置，甚至所用建材，這樣才能開展后續(xù)服務工作。與此同時，結合物業(yè)管理經(jīng)驗，能從實際使用角度提出對工程核心部位施工質(zhì)量控制的意見。另外，物業(yè)管理公司參與施工管理有利于物業(yè)的良性開發(fā)。對開發(fā)商來說，使工程多了一份質(zhì)量保證，同時又保證了建筑移交和今后物業(yè)管理的連續(xù)性，有利于提高工質(zhì)、工期及售后服務等方面的信譽?！ I銷階段。物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標準。購買者花錢買的不僅僅是房子，還有管理和服務。據(jù)專家評論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價值的20%～30%，而且越來越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費的重要選擇因素。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延伸，在房地產(chǎn)開發(fā)中將發(fā)揮越來越重要的作用，甚至成為企業(yè)經(jīng)營的品牌。如，讓消費者信賴的中海外、萬科地產(chǎn)除了有成功的開發(fā)經(jīng)驗外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。 ?。ǘ┪飿I(yè)管理經(jīng)營規(guī)模化。一般來說，有規(guī)?；蛞?guī)模大的物業(yè)雖配置多、開支大，但它所服務的對象也更多，故比沒有規(guī)?；蛞?guī)模小的平均成本還是要低。物業(yè)管理行業(yè)要在建立健全企業(yè)化經(jīng)營體制的基礎上，通過橫向聯(lián)合、縱深發(fā)展的有效擴張，有效降低成本，達到規(guī)模經(jīng)營。 ?。ㄈ┪飿I(yè)管理經(jīng)營市場化。用新的政策、法規(guī)支持和解放物業(yè)管理企業(yè)，使企業(yè)在市場競爭條件下鍛煉和完善自己，成為自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體，培養(yǎng)其生存和發(fā)展的能力，尋找適應市場機制的經(jīng)營方法，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，由企業(yè)遵循市場規(guī)律辦事，在競爭中求生存、求發(fā)展，把企業(yè)不斷推向前進?！ ∷摹⒔Y語 總之，物業(yè)管理的實質(zhì)是讓業(yè)主享有一種有物業(yè)管理的生活方式，這種生活方式使生活更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧。我國未來的物業(yè)管理，應是專業(yè)化、綜合性涉及物業(yè)建設與使用全過程的服務與管理；未來物業(yè)管理的發(fā)展，應與人民日益增長的物質(zhì)文化需求相適應，并在發(fā)展中逐步實現(xiàn)“規(guī)范化”，使物業(yè)管理業(yè)真正成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展中一個能夠持久、穩(wěn)步發(fā)展的獨立行業(yè)。 ?。ㄗ髡邌挝唬?；）主要參考文獻：[1][J].科技情報開發(fā)與經(jīng)濟，.[2]申明，[M].企業(yè)管理出版社，2002.[3][M].文匯出版社，2002.[4][J].湘潭師范學院學報（社會科學版），.
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