【正文】 對(duì)戶(hù)外物品的監(jiān)視，發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。，增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。，如對(duì)小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的，由各部立即實(shí)施修復(fù)或整改，提出糾正和預(yù)防措施。第六章 公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范1 基本要求 服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。 承接項(xiàng)目時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；移交物業(yè)管理所需資料。 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員取得職業(yè)資格證書(shū)、專(zhuān)業(yè)操作人員持證上崗。 制定較完備的內(nèi)部管理制度（質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等）；建有較完善的物業(yè)管理檔案（物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等）；有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。運(yùn)用計(jì)算機(jī)手段進(jìn)行管理。 管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整潔規(guī)范。 公示 24 小時(shí)服務(wù)電話(huà)。急修 20 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)做應(yīng)急處理，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，有報(bào)修、維修和回訪記錄，回訪率達(dá) 80%以上。 在服務(wù)窗口公開(kāi)服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)的特約服務(wù)和便民服務(wù)；節(jié)假日有專(zhuān)題活動(dòng)。每年組織一定的社區(qū)活動(dòng)。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況。 按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 制定裝修登記、告知、監(jiān)督、檢查等裝修管理制度，建立業(yè)主裝修檔案，對(duì)不符合規(guī)定的行為及時(shí)制止和報(bào)告。 采取多種形式如電話(huà)、走訪、座談會(huì)、問(wèn)卷調(diào)查等，每年與業(yè)主溝通面不低于 80%；每年至少 1 次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，對(duì)業(yè)主反映問(wèn)題的處理率達(dá) 95%以上。 獲得市級(jí)以上物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）項(xiàng)目稱(chēng)號(hào)，或制訂相應(yīng)的爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃。 房屋管理 對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，巡查、維修、保養(yǎng)記錄完善。 每年 2 次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)修理。屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主大會(huì)）決定組織維修。 每周 1 次對(duì)單元門(mén)、樓道內(nèi)防火門(mén)、窗戶(hù)進(jìn)行安全檢查，門(mén)窗關(guān)閉正常，門(mén)窗玻璃保持 95%以上的完好率。每年 2 次以上(雨季前須安排 1 次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水暢通。定期檢查屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)制定維修方案，并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專(zhuān)項(xiàng)修理。 按照裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，與業(yè)主在裝修前簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線(xiàn)等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。 對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途及違反業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門(mén)。 墻體表層基本完好，地坪、地磚基本平整，如有缺損，及時(shí)修補(bǔ)。 物業(yè)區(qū)域主出入口設(shè)有平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門(mén)）、戶(hù)和公共配套設(shè)施、場(chǎng)地有明顯標(biāo)識(shí)。 物業(yè)區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識(shí)，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示標(biāo)識(shí)，每月檢查 1 次，保證標(biāo)識(shí)清晰完整。 3 共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）。共用設(shè)施設(shè)備完好率 95%以上，急修及時(shí)率達(dá) 98%。 設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、巡查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全，并按國(guó)家規(guī)定辦理年檢手續(xù)，保證其性能符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。 屬于小修范圍的共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)及時(shí)組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的共用設(shè)施設(shè)備，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)維修資金使用計(jì)劃，根據(jù)委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定，組織維修或者更新改造。 每年保養(yǎng) 1 次水泵，泵房基本整潔，每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對(duì)暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)，水箱、蓄水池管理應(yīng)具備一箱一卡，不定期對(duì)泵房、管道進(jìn)行除銹、油漆。保證二次供水正常，二次供水水質(zhì)符合國(guó)家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。 按合同約定保證電梯正常運(yùn)行。 定期進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須立即到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。 消防泵每季啟動(dòng) 1 次并作記錄，每年保養(yǎng) 1 次，保證其運(yùn)行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱內(nèi)各種配件完整；每年 1 次檢查消防龍帶、閥桿處加注潤(rùn)滑油等，保持消防器材能隨時(shí)有效使用；按需配備滅火器，每季檢查 1 次滅火器，臨近失效立即更新或充壓；消防通道暢通。 設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無(wú)跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。 不定期巡視路面、側(cè)石、圍墻、窨井等，要求路面不積水（因市政、管道結(jié)構(gòu)因素除外），窨井不漫溢，圍墻不傾斜，窨井蓋無(wú)缺損；健身設(shè)施隨時(shí)檢查，使其能正常使用（需更換除外）。主要道路及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范。 路燈、樓道燈完好率不低于 95%。損壞的應(yīng)在 3 日內(nèi)修復(fù)。 對(duì)容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)識(shí)和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急預(yù)案。 4 協(xié)助維護(hù)公共秩序 公共秩序維護(hù)人員受過(guò)相關(guān)的安全護(hù)衛(wèi)知識(shí)與技能崗位培訓(xùn)，持證上崗；身體健康，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)；每月定期參加安全保衛(wèi)知識(shí)與技能的崗位培訓(xùn)，有較強(qiáng)的安全防范能力，能正確使用各類(lèi)消防、物防、技防器械和設(shè)備；上崗時(shí)佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿戴統(tǒng)一制服，配備對(duì)講裝置或必要的安全服務(wù)器械。 物業(yè)區(qū)域主出入口 24 小時(shí)值班，并有交接班記錄和外來(lái)車(chē)輛的登記記錄；對(duì)可疑人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；阻止未經(jīng)許可的外來(lái)人員入內(nèi)；對(duì)裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記；對(duì)進(jìn)出車(chē)輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)；保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對(duì)大型物件搬出實(shí)行記錄。 根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，制定詳細(xì)的巡邏方案，原則上每 3 小時(shí)巡邏一次，重點(diǎn)部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄；在遇到異常情況、突發(fā)事件時(shí)，巡邏人員應(yīng)采取應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)報(bào)告管理處和相關(guān)部門(mén)。 配有樓宇對(duì)講、周界報(bào)警等控制設(shè)備的，應(yīng) 24 小時(shí)開(kāi)通。收到報(bào)警信號(hào)后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。 有火、水、警應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)按計(jì)劃組織應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 地面、墻面按車(chē)輛道路行駛要求設(shè)立指示牌，車(chē)輛停放在規(guī)定的范圍內(nèi)；及時(shí)處理車(chē)輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象。收取車(chē)輛看管費(fèi)的車(chē)庫(kù) 24 小時(shí)有專(zhuān)人管理，車(chē)庫(kù)內(nèi)地面、墻面有車(chē)輛行駛指示牌和地標(biāo)，備有必需的消防器材，車(chē)輛停放有序；車(chē)庫(kù)場(chǎng)地每日清潔 1 次，有照明設(shè)施，無(wú)滲漏、無(wú)積水，通風(fēng)良好；無(wú)易燃、易爆等物品存放。 5 保潔服務(wù) 路面、綠地每日清掃 1 次，目視清潔；明溝無(wú)雜物；宣傳欄、健身設(shè)施每周擦拭 1 次，表面無(wú)污跡；保持水體清潔。及時(shí)清除主要道路積雪。 根據(jù)物業(yè)情況設(shè)置垃圾桶，每天清理 1 次；保持垃圾桶及周?chē)菊麧?、無(wú)污漬、無(wú)積水、無(wú)明顯異味；定期對(duì)窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水及投放滅鼠藥。 公共衛(wèi)生間設(shè)置衛(wèi)生桶，小區(qū)按規(guī)定設(shè)置果皮箱，每日清理 1 次，擦拭 1 次，箱（桶）無(wú)滿(mǎn)溢、無(wú)異味、無(wú)污跡。 雨、污水井每季度檢查 1 次，并視檢查情況及時(shí)清掏；化糞池每 2 個(gè)月檢查 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)做出清掏計(jì)劃。 樓道每周清掃 1 次，走道、門(mén)廳、樓梯地面潔凈，無(wú)垃圾、雜物、浮塵、污跡，無(wú)亂堆亂放，亂貼亂劃。 樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)每周擦試 2 次，保持基本無(wú)灰塵；消防栓、指示牌等公共設(shè)施保持外表基本無(wú)灰塵、無(wú)污漬； 天花板、公共燈具定期除塵，保持目視基本無(wú)灰塵,無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 走廊、樓梯窗玻璃每月清潔 1 次，門(mén)廳玻璃每周清潔一次，目視明亮無(wú)污跡。 天臺(tái)、屋頂每 2 個(gè)月清掃 1 次，無(wú)垃圾堆積。 電梯轎廂保持目視干凈，無(wú)污跡。 大理石地面、墻面按合同規(guī)定定期保養(yǎng)。 6 綠化養(yǎng)護(hù)管理 綠化布局合理，綠地?zé)o雜物，無(wú)侵占現(xiàn)象。 以綠為主，植物造景。 綠地內(nèi)植物覆蓋率 80%以上。 花草樹(shù)木定期修剪，目視外觀長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)明顯雜草，無(wú)嚴(yán)重病蟲(chóng)害，每年打藥不少于 1 次。死亡樹(shù)木應(yīng)在植樹(shù)季節(jié)及時(shí)補(bǔ)栽，無(wú)明顯黃土裸露。 綠地植物存活率 95%以上。 綠地設(shè)施基本完好。第七章 人員編制及費(fèi)用測(cè)算一、誠(chéng)基中心管理處人員編制　職 位配置人數(shù)配置明細(xì)管理人員項(xiàng)目經(jīng)理1綜合事務(wù)部綜合事務(wù)主管1財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)1客服部客服主管1客戶(hù)專(zhuān)員6工程部工程師2技工20保安部保安主管1保安員71保潔部保潔主管1保潔員45總計(jì)150人二、根據(jù)以上人員編制，經(jīng)綜合測(cè)算物業(yè)費(fèi)價(jià)格如下：住宅：商業(yè)：（按照收繳率94%計(jì)算）測(cè)算如下：序號(hào)支出項(xiàng)目明 細(xì) 項(xiàng) 目金 額（元/年）備注一物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（此費(fèi)用包括按照相關(guān)規(guī)定的人員保險(xiǎn)費(fèi)用）二工程維保及能耗費(fèi)用工程人員人工費(fèi)用（此費(fèi)用包括按照相關(guān)規(guī)定的人員保險(xiǎn)費(fèi)用）工程維保及能耗費(fèi)用三物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用清潔材料費(fèi)垃圾清運(yùn)費(fèi)保潔人員費(fèi)用小計(jì)四物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用五物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用行業(yè)管理費(fèi)用對(duì)講機(jī)維修保養(yǎng)電池消耗保安人員費(fèi)用小計(jì)六辦公費(fèi)用交通費(fèi)通訊費(fèi)業(yè)務(wù)費(fèi)辦公用品采買(mǎi)及設(shè)備維護(hù)費(fèi)職員制服員工宿舍七固定資產(chǎn)折舊及攤銷(xiāo)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用小計(jì)八物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用保險(xiǎn)費(fèi)用小計(jì)九經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用社區(qū)文化建設(shè)費(fèi)（一）、小計(jì)1+2+3+4+5+6+7+8+9（二）、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用（一）3%（三）、成本（一）+（二）（四）、管理服務(wù)傭金（三）10%（五）、營(yíng)業(yè)成本（三）+（四）（六）、營(yíng)業(yè)稅金及附加收入（此表中為營(yíng)業(yè)成本）%（七）、總成本 合 計(jì)（五）+（六） 44 / 44