【正文】 觀設(shè)計(jì)，整修好道路。這一切需要資金的投入，開發(fā)商要有眼光，要勇于大膽地投入一些資金，為小區(qū)設(shè)施配套及環(huán)境優(yōu)化添磚加瓦。 開發(fā)商對物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要投入，就是在物業(yè)建造好、移交使用時，一次性支付一 筆物業(yè)維修基金(香港地區(qū)稱之為緊急維修基金)，以解決物業(yè)的緊急大修問題。這筆基金的數(shù)額目前全國沒有統(tǒng)一的法規(guī)明確規(guī)定，一般都由當(dāng)?shù)卣鶕?jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況頒布條款來 執(zhí)行，通?？刂圃谖飿I(yè)投資總額的1％～5％。南京市物業(yè)管理暫行辦法中規(guī)定：建立住宅小區(qū)公用設(shè)施專門基金。新建住宅片區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅 區(qū)建設(shè)總投資1％的比例，一次性向房屋所在區(qū)房管局劃撥住宅公用設(shè)施專用基金(暫行辦法第二十七條)。除此之外，還需要建立住宅房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金。 新建的商品房按房屋單體造價的10％，由房地產(chǎn)開發(fā)單位在售房中加價收取(暫行辦法第二十八條)。 設(shè)立這一基金是完全必要的，是使物業(yè)管理能真正得到運(yùn)轉(zhuǎn)的重要保證?，F(xiàn)實(shí)中的許多 新建物業(yè)，外觀看上去非常漂亮，但居民使用很短時間以后，就問題百出，給使用者帶來難以克服的困難，即使由最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司來管理，面對著工程質(zhì)量重大遺留問題，也無 能為力。唯一的辦法就是政府立法，由開發(fā)商劃撥專用基金來妥善解決。 值得注意的是這筆基金費(fèi)用不是由物業(yè)管理公司私自進(jìn)行操縱的，必須由物業(yè)管理公司 和業(yè)主管理委員會來共同決定使用。南京市物業(yè)管理暫行辦法規(guī)定：公用設(shè)施專用基金，住宅共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)基金統(tǒng)一由房屋所在區(qū)房管局匯集，存入市指定的銀 行，專戶存儲，?？顚Ｓ?，保值增值，滾動使用(暫行辦法第二十九條)。 此外，房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的投入還體現(xiàn)在對物業(yè)管理用房以及一些配套服務(wù)設(shè)施 用房給予優(yōu)惠。沒有這些房屋，物業(yè)管理和配套服務(wù)也難以進(jìn)行。 三、物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與 物業(yè)管理是在物業(yè)建造好、銷售出去以后進(jìn)行工作的。要想開展好這項(xiàng)工作，就不能被 動地進(jìn)行物業(yè)管理。事實(shí)證明，物業(yè)管理工作開展得好壞與前面物業(yè)開發(fā)建造工程有著密切的關(guān)系，應(yīng)該早期主動介入，并且?guī)椭_發(fā)商重點(diǎn)把好三道關(guān)：規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、施工監(jiān)理關(guān)、 驗(yàn)收關(guān)。 (一)把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān) 物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展，需要從管理的角度、從整體效益的角度來 規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展，連一些基本的公共設(shè)施都沒有規(guī)劃，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到小區(qū)建成以后，再考 慮實(shí)行物業(yè)管理需要建立公共設(shè)施，已沒有地皮可建，對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū)，規(guī)劃時不配套，甚至連中國老百姓最主要的交通工具——自行車車棚都未予以考慮，住戶進(jìn) 住以后，自行車隨便亂放，既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)非常重要。它可以全面細(xì)致地反映物業(yè)管理得以順利實(shí)施的各種需要，以及在以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī) 劃設(shè)計(jì)上存在的種種問題或缺陷，并可把這些情況以咨詢報告的形式提交設(shè)計(jì)單位，責(zé)成設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)中予以糾正。規(guī)劃設(shè)計(jì)時一般應(yīng)注意五個方面： 如果是住宅生活小區(qū)，規(guī)劃設(shè)計(jì)時必須考慮小區(qū)居住人口的多少，幼兒園、學(xué)校、商場 、飲食店、農(nóng)貿(mào)市場、美容美發(fā)廳、郵電所、各類娛樂設(shè)施等基本生活設(shè)施配套；如果是寫字樓，則商務(wù)中心、停車場就需重點(diǎn)考慮。 規(guī)劃設(shè)計(jì)時，要充分考慮到地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，要充分留有余地。改革開放以來，人 民生活條件得到極大改善，家庭購買現(xiàn)代化電器數(shù)量越來越多，過去只有電視機(jī)、電冰箱等簡單的幾件電器，如今除了這些以外，還增加了電飯鍋、電炒鍋、微波爐、電暖器、電熱水 器、空調(diào)等大功率的電器，甚至一個家庭有兩臺空調(diào)。這樣用電負(fù)荷猛增，過去規(guī)劃設(shè)計(jì)僅考慮照明及普通電器用電負(fù)荷，遠(yuǎn)不能適應(yīng)如今住戶的需要，所以規(guī)劃時一定要考慮周全， 不然住戶剛進(jìn)小區(qū)不久，就要申請?jiān)鋈荩駝t常常跳閘、停電，甚至還會引發(fā)火災(zāi)，影響居民生活，造成一定損失。
根據(jù)各地氣溫不同，以及住宅小區(qū)的環(huán)境不同，決定是否采用垃圾通道。如果采用，則 要考慮如何保持通道清潔，使之不要成為一個異味和蚊蠅孳生源。如果不設(shè)通道，則應(yīng)考慮如何在各樓道設(shè)立垃圾桶或垃圾袋，并派專人及時清理。這些是物業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)之 一，是人們生活中必不可少的，但常常又是設(shè)計(jì)人員容易忽略的，必須提醒設(shè)計(jì)人員注意。 在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)備的配套是有嚴(yán)格要求的，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于各種消防死角 。比如大樓中的通道部分、電纜井部分，在消防設(shè)計(jì)中一般都屬較薄弱環(huán)節(jié)，物業(yè)管理公司應(yīng)建議在這些地方配備滅火器(電器部分應(yīng)用二氧化碳滅火器)或滅火砂箱。 此外，還需根據(jù)住宅小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn)、對居民衣食住行的熟悉了解， 幫助設(shè)計(jì)部門克服一些容易忽略的問題，力求設(shè)計(jì)完美。比如北方冬天供熱的問題，如果集體供熱，要注意留下加熱房，設(shè)計(jì)好供熱管道的走向。又如設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)廚房灶臺下放置煤氣 罐的高度是否符合實(shí)際煤氣罐的高度等類似問題，物業(yè)管理公司有義務(wù)向設(shè)計(jì)單位提請注意。 總之，物業(yè)管理公司應(yīng)從用戶立場出發(fā)，從有利于物業(yè)管理工作的開展這一角度出發(fā)， 把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。 (二)把好施工監(jiān)理關(guān) 住房的質(zhì)量是百年大計(jì)，絲毫馬虎不得。國家建設(shè)部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工 減料、不注意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況，發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標(biāo)投標(biāo)制，執(zhí)行建設(shè)監(jiān)理制，同時向國際慣例靠攏。物業(yè)管理公司對施工過程介入，對搞好施工 監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。 物業(yè)管理公司不僅要接管新建的樓宇，還要管理使用年限較長的物業(yè)。因此，他們對樓 宇使用中常出現(xiàn)的各種工程質(zhì)量問題有較多了解，如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因；水電管線如何走向才有利于安全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能 的問題早協(xié)調(diào)、早解決，要比施工完了再改容易得多，而且可減少許多浪費(fèi)，不致遺留下來，成為日后使用和管理中難以克服的障礙。 施工單位完成施工任務(wù)，建好住宅小區(qū)，辦完移交手續(xù)后，他們不再有責(zé)任承擔(dān)該建筑 的使用問題(當(dāng)然不包括一年使用期)。在以后使用過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應(yīng)付各種可能出現(xiàn)的問題。因此物業(yè)管理公司只有參與工程的建設(shè)，才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部 結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)，否則就很難管理好物業(yè)，甚至無法管理 對于施工單位來講，物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)了監(jiān)理力量，某些影響使用功能 的問題能及早發(fā)現(xiàn)、及早解決，使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對物業(yè)管理公司來講，由于參與了規(guī)劃設(shè)計(jì)到施工監(jiān)理的全過程，能較全面地了解物業(yè)的整體情況，這樣可保證房屋比 較順利地移交，為開發(fā)商節(jié)約了時間，也為售后服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。 (三)把好驗(yàn)收關(guān) 作為百年大計(jì)的每一幢房屋，其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響，而這一局面 ，最終只能由物業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔(dān)。所以從某種意義上來講，物業(yè)管理公司應(yīng)具有工程驗(yàn)收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后，便要開展物業(yè) 管理工作，如果施工存在的房屋質(zhì)量問題不解決，拖到售后服務(wù)管理中進(jìn)行，必然會給物業(yè)管理公司增加負(fù)擔(dān)。本身收費(fèi)微薄的物業(yè)管理公司剛剛進(jìn)入管理，就要投入一定的經(jīng)費(fèi)來負(fù) 責(zé)修理，實(shí)在是心有余而力不足。因此物業(yè)管理公司應(yīng)站在業(yè)主的立場上，代表其利益，參加工程驗(yàn)收。對于確實(shí)存在的各種質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商 索賠，最好的辦法是預(yù)先扣留部分款項(xiàng)作為補(bǔ)償金，留給物業(yè)管理公司專門應(yīng)付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗(yàn)收時，不僅要驗(yàn)收現(xiàn)時工程的狀況，還應(yīng)考慮到使用一段時間 以后的狀況。許多房屋由于搶工期、搶指標(biāo)、搶任務(wù)，在匆忙中完成，常存在驗(yàn)收時其質(zhì)量還好，但過不了多久，甚至居民剛搬進(jìn)住宅小區(qū)，就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理 辦法是建筑商對其施工質(zhì)量向保險公司投保，保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。 值得注意的是，改革開放以來，由于經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展迅猛，基本建設(shè)需求量急增，基建隊(duì) 伍迅速擴(kuò)大，其施工質(zhì)量出現(xiàn)好差懸殊過大；同時由于市場經(jīng)濟(jì)的一些負(fù)面效應(yīng)，以及社會上一些腐敗的東西也影響著各級政府管理人員及開發(fā)商，往往驗(yàn)收階段變成了熱熱鬧鬧走過 場，一項(xiàng)十分嚴(yán)肅的工作有時便走了樣，使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關(guān)。前一階段國內(nèi)報紙上連續(xù)報道的幾起嚴(yán)重的房屋倒塌事故，正是低質(zhì)工程的結(jié)果。，要細(xì)致入微，鐵面無私前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不 良影響將是相當(dāng)長久的，給管理帶來的障礙是巨大的。所以，物業(yè)管理公司在進(jìn)行工程驗(yàn)收 時，必須細(xì)致入微，任何一點(diǎn)忽視都會給自己日后的管理工作帶來難度，也將影響業(yè)主的利 益。大的方面如給排水管道是否暢通，供電線路是否正確，屋面是否滲水，水箱是否漏水等 等；細(xì)微之處，如所用材料的性能，供電線路的導(dǎo)線斷面是否合理，防盜門安裝是否符合安 全標(biāo)準(zhǔn)，各戶預(yù)留孔道(如電話預(yù)留孔、有線電視預(yù)留孔等)是否齊全等。對于高層建筑，還 需要對電梯、水泵等設(shè)備進(jìn)行負(fù)載運(yùn)行試驗(yàn)。驗(yàn)收的原則是實(shí)事求是，鐵面無私。查出來的 問題，該返工的責(zé)成施工隊(duì)返工，屬于無法返工的問題，應(yīng)索賠。返工達(dá)不到要求，不予簽 字。只有嚴(yán)格要求，才能保證為物業(yè)管理帶來方便。42 / 4