【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中長(zhǎng)期供求分析，防范在 1－ 2年后因供應(yīng)量減少引發(fā)供求矛盾， 帶來(lái)房?jī)r(jià)漲幅的反彈。 89 三是關(guān)注在建項(xiàng)目的資金鏈。 因商品房銷(xiāo)售速度明顯放緩，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金回收期延長(zhǎng)，杭州等城市已經(jīng)出現(xiàn)拖欠稅款、逾期還貸現(xiàn)象。 如果市場(chǎng)持續(xù)僵持，部分在建項(xiàng)目有可能因資金鏈斷裂而出現(xiàn) “ 爛尾 ” ，產(chǎn)生新的社會(huì)問(wèn)題，并可能影響金融安全。 90 四是關(guān)注商品房銷(xiāo)售糾紛增長(zhǎng)。 部分城市已經(jīng)出現(xiàn)因新推出樓盤(pán)價(jià)位較低，引發(fā)周邊以較高價(jià)位購(gòu)買(mǎi)了住房者的心理不平衡，以各種理由要求退房或進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)募m紛增多， 甚至出現(xiàn)集體上訪現(xiàn)象。 91 五是關(guān)注部分開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)行為的抬頭。 據(jù) 南京、杭州 等城市反映，商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的一些違法違規(guī)行為重新抬頭。 由于市場(chǎng)銷(xiāo)售速度放緩，一些開(kāi)發(fā)商為加快資金回籠， 有的 以許諾 “ 售后包租返銷(xiāo) ” 等高回報(bào)或讓利的方式實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售； 有的 以產(chǎn)權(quán)式酒店或 “ 分時(shí)度假 ”等宣傳方式，誘使消費(fèi)者投資購(gòu)房； 還有的 以通過(guò) “假按揭 ” ，騙取銀行貸款。 這些違法違規(guī)的行為的重新抬頭，容易引發(fā)新的售房糾紛和矛盾，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。92 因調(diào)控的時(shí)間尚短，以上問(wèn)題還只是部分城市反映出來(lái)的初步現(xiàn)象，不應(yīng)影響調(diào)控政策的全面貫徹。 當(dāng)前要高度關(guān)注市場(chǎng)變化，密切跟蹤、深入分析、加強(qiáng)監(jiān)管、分類(lèi)指導(dǎo)，既要 防止調(diào)控工作的松動(dòng)帶來(lái)房?jī)r(jià)的反彈， 也要 注意穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。93六、關(guān)于商品房預(yù)售制度94中國(guó)人民銀行《 2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出 “ 考慮取消現(xiàn)行的預(yù)售制度 ” 的建議后，社會(huì)各界反映強(qiáng)烈，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策預(yù)期也產(chǎn)生了較大影響。根據(jù)國(guó)辦秘書(shū)局的要求，我部組織有關(guān)方面力量，就國(guó)內(nèi)外商品房預(yù)售制度進(jìn)行了深入的比較研究；并召開(kāi)了完善商品房預(yù)售制度座談會(huì)，聽(tīng)取了部分開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、專家學(xué)者以及人民銀行、工商銀行、建設(shè)銀行的意見(jiàn)。95 目前部分人士主張取消商品房預(yù)售制度，其主要考慮： 一是，除香港外，美國(guó)等大部分國(guó)家沒(méi)有預(yù)售制度，新建房屋都是現(xiàn)售。 二是， 預(yù)售款 由開(kāi)發(fā)商支配，資金缺乏安全性，少數(shù)開(kāi)發(fā)商通過(guò)假按揭套取銀行貸款，已直接構(gòu)成了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)售制使市場(chǎng) 風(fēng)險(xiǎn) 過(guò)多地轉(zhuǎn)嫁給了金融系統(tǒng)和消費(fèi)者。 96 三是，預(yù)售制下，商品房銷(xiāo)售與房屋實(shí)際交付之間存在時(shí)間差，給部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、延期交房、 貨不對(duì)板 等不規(guī)范行為留下了空子，也容易造成 “爛尾 ”等現(xiàn)象，不利于維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。 四是，預(yù)售使得開(kāi)發(fā)商 提前收款 ，侵占購(gòu)房人貸款利息。 97一）世界主要國(guó)家和地區(qū)商品房預(yù)售制度及特點(diǎn)98據(jù)各方面的資料顯示， 世界上許多國(guó)家和地區(qū)都允許新建房屋（相當(dāng)于我國(guó)的商品房）在竣工前進(jìn)行預(yù)售， 但對(duì)預(yù)售的管理和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房屋的貸款政策有所區(qū)別。 99有關(guān)國(guó)家新建房屋銷(xiāo)售情況各國(guó)新建房屋的銷(xiāo)售方式有較大差別。美國(guó)新建房屋大部分是預(yù)售。 據(jù)美國(guó)人口普查局統(tǒng)計(jì)， 預(yù)售量占新建房屋銷(xiāo)售量的比例已由 1963年的% 上升到 2023年的 % 。2023年，新建房屋銷(xiāo)售 ，其中預(yù)售 萬(wàn)套。 預(yù)售房屋中， 開(kāi)工前已經(jīng)售出 的 ， 在建造期間售出 的 。100美國(guó)商品房銷(xiāo)售情況 101 新加坡、中國(guó)香港 等東南亞地區(qū)預(yù)售規(guī)模也較大， 預(yù)售率在 90％左右 。 歐洲、日本等 一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)以二手房市場(chǎng)為主，新建房屋項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，同時(shí)融資渠道發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)投資主要依靠投資基金，新建房屋以現(xiàn)房銷(xiāo)售為主 102有關(guān)國(guó)家政府對(duì)房屋預(yù)售的管理 各國(guó)在預(yù)售管理上有明顯差異。 主要有兩類(lèi)：一類(lèi) 是 澳大利亞、日本以及韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等東南亞國(guó)家和地區(qū) ，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格。 如 澳大利亞 預(yù)售前需取得項(xiàng)目規(guī)劃審批證書(shū)，日本需獲得建筑許可。 中國(guó)香港 還對(duì)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)比例、期房轉(zhuǎn)讓等有明確規(guī)定。103 另一類(lèi) 是歐美多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約。 104 在預(yù)售過(guò)程中， 多數(shù)國(guó)家和地區(qū)對(duì)購(gòu)房人繳納的首付款比例或訂金額度都有相應(yīng)要求，對(duì)預(yù)收款的使用也有規(guī)定。 如 韓國(guó)， 購(gòu)房人繳納的首 付款為房款的 2030%，可在一年內(nèi)分期付清； 日本、中國(guó)香港和澳大利亞 購(gòu)房人繳納的訂金分別為房款的 20%、 10%、 510%。 105 有的國(guó)家和地區(qū)允許開(kāi)發(fā)商把預(yù)收款用于工程建設(shè)。 如 新加坡、馬來(lái)西亞和中國(guó)香港 ，首付款或訂金直接向開(kāi)發(fā)商支付；購(gòu)房貸款則存入貸款銀行與開(kāi)發(fā)商共管的帳戶，由工料測(cè)量師行（相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)）根據(jù)工程進(jìn)度，提出撥款意見(jiàn)，經(jīng)律師同意后，購(gòu)房款可以轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。 106 有的則明確規(guī)定，在房屋交付使用后購(gòu)房款才轉(zhuǎn)付給開(kāi)發(fā)商。 如澳大利亞， 買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成協(xié)議后，購(gòu)房人繳納510%的訂金，由律師存入銀行保證賬戶，待房屋竣工交付后，連同剩余房款一并轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商。 107 歐美國(guó)家一般由雙方合同約定。 如 美國(guó) ，聯(lián)邦和各州對(duì)預(yù)售活動(dòng)沒(méi)有法律限定，各州的房地產(chǎn)委員會(huì)雖然有一些監(jiān)管的規(guī)定，但服從于買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商確定的預(yù)售合約， 購(gòu)房款的支付時(shí)間、方式和使用主要取決于雙方的信用情況，通常是簽訂合約時(shí)買(mǎi)者支付 510%的保證金，根據(jù)工程進(jìn)度付款，完工時(shí)清算。 108個(gè)人購(gòu)房貸款政策 商品房預(yù)售時(shí)，在多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，購(gòu)房者可以獲得各種形式的貸款，但在貸款方式上差別較大。 東南亞國(guó)家和歐洲一些國(guó)家，在預(yù)售時(shí)購(gòu)房人就可以向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款。 109美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目完工后才為購(gòu)房人發(fā)放抵押貸款，但在預(yù)售階段，根據(jù)未來(lái)的抵押貸款情況，購(gòu)房人可以獲得短期的建筑貸款，用以支付房屋在建時(shí)分段支付的款項(xiàng)；銀行可以要求資信不高或新成立的開(kāi)發(fā)商將預(yù)付款存放在銀行的托管賬戶內(nèi)，直到房屋竣工。英國(guó) 也有類(lèi)似的過(guò)橋貸款。110二）我國(guó)商品房預(yù)售制度的形成過(guò)程及作用111 商品房預(yù)售許可制度的確立，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前身是改革開(kāi)放初期（ 80年代中期）的城市房屋 “統(tǒng)代建 ”，即需要建房的單位按國(guó)家批準(zhǔn)的建房計(jì)劃委托由政府組織成立的 “統(tǒng)建辦公室 ”（政府事業(yè)單位）統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一結(jié)算，建設(shè)資金來(lái)自各參建單位。 112 隨著房屋商品化、土地有償使用等制度的推行，各地 “統(tǒng)建辦 ”逐步演變?yōu)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象也逐漸通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行選擇，但 其開(kāi)發(fā)建設(shè)資金除獲得貸款外，主要仍然是購(gòu)房者預(yù)付的購(gòu)房款，商品房預(yù)售也逐步成主要的銷(xiāo)售方式。 113 1994年出臺(tái)的 《城市房地產(chǎn)管理法》 在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上。 114 商品房預(yù)售制度對(duì)促進(jìn)我國(guó)住房建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮了積極作用。 一是加快了住房供應(yīng)。 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進(jìn)了住宅發(fā)展。 根據(jù)測(cè)算，預(yù)售項(xiàng)目比現(xiàn)售項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期約縮短 10個(gè)月。 115 二是發(fā)揮了融資作用。 我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后，目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式。在我國(guó)現(xiàn)有的融資渠道無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下， 預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，約 40%來(lái)源于 訂金、預(yù)售款。 116 三是適應(yīng)了成片開(kāi)發(fā)的要求。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚，多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模小、積累不足，完全靠自籌資金完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并不現(xiàn)實(shí)。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有的一開(kāi)就是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國(guó)家的中國(guó)特色。 在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下，完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金，難以實(shí)施項(xiàng)目成片開(kāi)發(fā)。 117四是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，客觀上有利于購(gòu)房者，這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因。目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低 1015% 。118三）取消商品房預(yù)售制度的利弊分析119 商品房預(yù)售的融資功能凸現(xiàn)，根本原因是我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資渠道不暢，金融工具較為單一。 從負(fù)債率來(lái)看， 我國(guó)開(kāi)發(fā)商與國(guó)外開(kāi)發(fā)商基本相當(dāng)（ 2023年美國(guó)五大住宅開(kāi)發(fā)商中資產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá) 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來(lái)源不同。 我國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債主要是銀行貸款（包括開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國(guó)，開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的 10%左右。 120 購(gòu)房貸款進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家同樣存在，但我國(guó)對(duì)預(yù)售款使用的監(jiān)管相對(duì)較弱。 目前 尚沒(méi)有形成 銀行與開(kāi)發(fā)商之外的第三方監(jiān)管的有效機(jī)制， 加上有的基層信貸機(jī)構(gòu)疏于管理，致使有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款由開(kāi)發(fā)商自由支配，有的項(xiàng)目出現(xiàn) 假按揭 （從目前情況看，多數(shù)由貸款銀行工作人員與開(kāi)發(fā)商相勾結(jié)造成），容易引發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 預(yù)售過(guò)程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管解決。 121 從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 在我國(guó)融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡(jiǎn)單取消預(yù)售制度，將帶來(lái)較大的負(fù)面影響。 122 一是市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。 一方面大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場(chǎng)即期供應(yīng)量將明顯減少； 123 另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)模縮減，后續(xù)供應(yīng)能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會(huì)引起短期內(nèi)房?jī)r(jià)的快速上漲。 2023年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求， 房?jī)r(jià)隨之上升。 同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。這與當(dāng)前 穩(wěn)定房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)是不相符的。 124 二是開(kāi)發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題和金融風(fēng)險(xiǎn)。 多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場(chǎng)，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來(lái)樓盤(pán)爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會(huì)影響金融安全。 125三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。目前，基于人民幣升值的預(yù)期和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求，境外資金十分關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。160