【文章內(nèi)容簡介】 2% 19% 7%9% 12%10% 1% 36% 36% 45% 25% 5%15%35%55%總計(jì) 住宅用地 商辦用地推出面積 成交面積 出讓金23 地價(jià)： 7月樓面均價(jià)、溢價(jià)率繼續(xù)回升 7月 ， 300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)環(huán)比上漲 %， 是自去年 6月以來的最大漲幅 ， 同比下降 %， 降幅持續(xù)縮小 。 17月 ， 住宅樓面均價(jià)相比去年同期下降 %。 7月 ， 住宅用地平均 溢價(jià)率上升至 %， 是去年 9月以來的最高水平 。 17月 ， 平均溢價(jià)率為 %， 仍處于 2023年調(diào)控以來的較低水平 。 圖： 2023年至今全國 300個(gè)城市土地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 0%20%40%60%80%0 500 1000 1500 2023 2500 3000 元/平方米住宅樓面均價(jià) ( 左 ) 商辦樓面均價(jià) ( 左 ) 住宅溢價(jià)率 ( 右 ) 商辦溢價(jià)率 ( 右 )24 * 2023年 7月 ， 住宅用地地王成交總價(jià)有所上漲 ， 前三名平均水平為 26億元 ， 較上半年前十名平均水平高 6億元； 溢價(jià)成交地塊增多 ， 排行前十的地塊有 6塊溢價(jià)成交 ， 且溢價(jià)率大多高于 30%（ 一季度成交的住宅地塊絕大多數(shù)為底價(jià)成交 ） 。 其中 ， 北京萬柳地塊總價(jià) ， 樓面均價(jià) /平方米 （ 不含配套高達(dá) /平方米 ） ， 為北京住宅類地塊歷史最高價(jià) ， 溢價(jià)率達(dá)到 41%。 7月地王中有 4塊被品牌房企競得 ， 如中海 、 保利 、 綠城 、 綠地 ， 且多有較高溢價(jià) ， 其他 6塊為本地房企競得 。 這不但說明溢價(jià)成交地塊增多 ， 品牌房企拿地動(dòng)作加大 ， 本土企業(yè)憑借地域優(yōu)勢更積極置地 。 表： 2023年 7月全國住宅用地總價(jià)前十位 表： 2023年上半年全國住宅用地總價(jià)前十位 排名 城市 宗地名稱 成交總價(jià) (億元 ) 溢價(jià) 成交日 1 北京 朝陽區(qū)來廣營鄉(xiāng)地塊 % 2 南京 棲霞區(qū)邁皋橋街道地塊 % 3 重慶 北部新區(qū)鴛鴦組團(tuán)地塊 % 4 昆明 五華區(qū)龍翔街道辦事處 % 5 佛山 南海區(qū)桂城地段 % 6 北京 東城區(qū)香河園地塊 % 7 佛山 新城嶺南大道地塊 % 8 柳州 高新三路至五路沿江路東側(cè) % 9 天津 和平區(qū)大沽北路東側(cè)地塊 % 10 成都 錦江區(qū)攀成鋼片區(qū)地塊 % 排名 城市 宗地名稱 成交總價(jià) (億元 ) 溢價(jià) 競得方 1 天津 河西區(qū)衛(wèi)津南路地塊 % 中海 2 北京 海淀區(qū)萬柳地塊 % 北京赫華恒瑞 3 北京 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)舊村改造地塊 % 中冶置業(yè) 4 大連 中山區(qū)東港區(qū) % 常州嘉南置業(yè) 5 上海 浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)地塊 % 綠城 6 成都 錦江區(qū)地塊 % 綠地 7 佛山 順德區(qū)大良街道地塊 % 廣州番成和敏捷 8 濟(jì)南 歷下區(qū)花園路以南地塊 保利 9 武漢 漢陽區(qū)江城大道地塊 武漢中恒新科技 10 大連 金州新區(qū)小窯灣地塊 % 大連德泰控股 地王： 7月地王成交總價(jià)、單價(jià)創(chuàng)新高，溢價(jià)成交地塊增多 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 25 2023年 16月 ， 全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降 %和%， 降幅比 15月縮小 分點(diǎn) 。 住宅銷售面積和銷售額同比 分別下降 %和 %， 比 15月縮小 ， 銷售額降幅繼續(xù)低于銷售面積 ， 近期市場回升更多源于價(jià)格相對較高的東部地區(qū) 。 從不同物業(yè)來看 ， 16月 全國住宅銷售面積 和銷售額降幅在各類物業(yè)中仍為最大；辦公樓銷售面積增長 %，銷售額下降 %， 商業(yè)營業(yè)用房 銷售面積 和銷售額增長 %和 %。 圖：全國商品房和住宅累計(jì)銷售指標(biāo)同比增速 圖： 2023年和 2023年上半年各類物業(yè)銷售指標(biāo)同比增速 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， 全國銷售： 同比降幅繼續(xù) 收窄 ， 東部地區(qū)和一線城市銷售指標(biāo)顯著好轉(zhuǎn) 25 %0%25 %50 %75 %10 0%商品房銷售額同比 商品房銷售面積同比 住宅銷售額同比 住宅銷售面積同比4%6%13%10%16%24%6%9% 10% 11%7%3% 6% 1%5% 5% 8%3% 20% 10%0%10 %20 %30 %40 %住宅 辦公樓 商業(yè)用房 住宅 辦公樓 商業(yè)用房 住宅 辦公樓 商業(yè)用房20 11 20 12 : 1 6銷售面積銷售額銷售均價(jià)26 2023年 16月 ， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長 %， 增速比 15月回落 ， 增速 繼續(xù)放緩 。其中 ， 住宅開發(fā)投資額同比增長 %， 增速比 15月回落 。 辦公樓 、 商業(yè)用房增速分別為%和 %， 均高于住宅 。 分區(qū)域來看 ， 16月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為 %， 較 15月回落 ， 中部和西部地區(qū) 16月的投資增速為 %和 %， 比 15月分別回落 ， 東部地區(qū)投資 增幅雖仍為最低 ，且放緩幅度最小 。 圖： 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資及住宅投資額及其同比增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局， CREIS中指數(shù)據(jù)， 物業(yè) 2023:15 2023:16 住宅 % % 辦公樓 % % 商業(yè)用房 % % 總體 % % 表：各類物業(yè)投資額增速 注：房地產(chǎn)開發(fā)投資額中除三類物業(yè)外，還包括其他類物業(yè)，因此三者之和并不等于總的投資額，施工、新開工指標(biāo)類似。 全國開發(fā)投資： 增速 下滑幅度再次放大 ，東部地區(qū) 最小 0%10 %20 %30 %40 %02468萬億元房地產(chǎn)開發(fā)投資額 ( 左 ) 住宅開發(fā)投資額 ( 左 ) 房地產(chǎn)投資同比 ( 右 ) 住宅投資同比 ( 右 )27 2023年 16月 ， 全國房屋新開工面積 ， 同比下降 %， 降幅比 15月擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)； 房屋施工面積達(dá) ， 同比增長 %， 增速較 15月回落 。 從不同物業(yè)來看 ， 16月住宅新開工面積同比下降 %， 降幅比 15月擴(kuò)大 ，住宅的施工面積增速也低于同期辦公樓和商業(yè)用房增速 。 圖：全國房屋新開工面積及施工面積及其同比增速 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局， CREIS中指數(shù)據(jù)， 新開工 2023:15 2023:16 住宅 % % 辦公樓 % % 商業(yè)用房 % % 總體 % % 表：各類物業(yè)新開工面積增速 施工 2023:15 2023:16 住宅 % % 辦公樓 % % 商業(yè)用房 % % 總體 % % 全國開工： 新開工 降幅再次擴(kuò)大，住宅降幅仍最顯著 表：各類物業(yè)施工面積增速 20%0%20 %40 %60 %80 %0102030405060億平方米施工面積 ( 左 ) 新開工面積 ( 左 ) 施工面積同比 ( 右 ) 新開工面積同比 ( 右 )28 企業(yè)銷售： 上半年多家企業(yè)同比增長， 6月創(chuàng) 2023年調(diào)控以來最高 6月 ， 十大代表企業(yè)銷售業(yè)績達(dá)到近三年的單月最高水平 ， 銷售總金額達(dá)到 764億元 ， 環(huán)比增長 %，同比增長 %， 銷售面積達(dá) 730萬平方米 ， 環(huán)比增長 %， 同比增長 %。 2023年上半年 ， 十家企業(yè)銷售總金額為 2980億元 ， 同比增長 %， 比 2023年同期增長 %， 銷售面積同比增長 %， 比 2023年同期增長 %。 上半年十家中有六家銷售額同比增長 ， 其中世茂增長超過 50%， 中海 、 保利 、 綠城等增長超過 20%；萬科銷售額 625億元 ， 同比下降 5%， 但仍位居總量第一位；中海 、 保利均已超過 500億元 ， 與萬科差距進(jìn)一步縮小 。 圖：十大代表性企業(yè) 月度銷售額及銷售面積總和 注：十大代表性企業(yè)企業(yè)包括：萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、首創(chuàng)、世茂、綠城、富力、金地。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， 02 0 04 0 06 0 08 0 0 銷售金額 ( 億元 ) 銷售面積 ( 萬平方米 )29 2023年上半年 ， 十家代表企業(yè)均完成各自年度銷售目標(biāo) 40%以上 ， 其中有四家超過50%， 中海達(dá) 81%， 世茂上半年銷售額達(dá) 225億元 ， 同比增長 58%。 近日 ， 世茂將其全年銷售目標(biāo)從 309億元提高至 350億元 ， 但完成率仍高達(dá) 64%。 銷售目標(biāo)： 近半數(shù)完成 50%以上，世茂上調(diào)全年目標(biāo) 圖： 20232023年十大代表性企業(yè)銷售目標(biāo)及實(shí)際完成情況 數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公報(bào)、 CREIS中指數(shù)據(jù)、 87%115%110%92%100%96%85%63%93%77%42%44%81%69%40%45%64%56%46% 45%0%20%40%60%80%100%120%030060090012001500萬科 恒大 中海 保利 碧桂園 龍湖 世茂 綠城 富力 金地億元2023 年銷售計(jì)劃 ( 左 ) 2023 年實(shí)際銷售額 ( 左 ) 2023 年銷售計(jì)劃 ( 左 ) 2023 完成率 ( 右 ) 2023 完成率 ( 右 )30 銷售策略： 以價(jià)換量仍是主流選擇 2023年上半年 ， 十大代表企業(yè)銷售均價(jià)比去年同期下降 %。 其中 ， 萬科 、 恒大上半年銷售均價(jià)比去年同期下降 %和 %；中海 二季度均價(jià)比一季度下降 15%， 如 蘇州 項(xiàng)目獨(dú)墅島和國際社區(qū) ， 二季度分別降 7%和 5% 。 圖： 2023上半年各企業(yè)銷售均價(jià)及同比變化 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， % 10 .6% % % % 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2%0%040 0080 0012 00016 000Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q2十大房企 萬科 恒大 中海 保利元/平方米銷售均價(jià) 同比降幅31 中海增長原因： 東部地區(qū)和一二線城市貢獻(xiàn)更高 中海和保利等房企業(yè)績突出主要?dú)w功于區(qū)域布局和產(chǎn)品定位 ， 業(yè)績貢獻(xiàn)主要來自東部地區(qū) ， 尤其是一二線重點(diǎn)城市 。 中海上半年業(yè)績主要來自東部三大經(jīng)濟(jì)區(qū) ， 占 60%， 長三角 、 珠三角 、 港澳 、 北方占比均有顯著提升；其中北京 、 杭州 、 蘇州項(xiàng)目銷量均超 30億元 。 保利上半年在北京和廣州的項(xiàng)目銷量超 50億元 ， 根據(jù)市場迅速調(diào)整推盤節(jié)奏 ， 6月在廣州推出大量中高端項(xiàng)目 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， 圖： 2023上半年 與 2023年上半年中海各區(qū)域業(yè)績及貢獻(xiàn)度對比 112, 21% 164, 25 %94, 18 %121, 19% 122, 23% 109, 17% 74, 14% 102, 16% 99, 19% 95, 15% 21, 4% 61, 9% 46%29% 11%39% 4%186% 50%0%50 %10 0%15 0%20 0%05010 015 020 02023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1長三角地區(qū) 珠三角地區(qū) 環(huán)渤海地區(qū) 北方區(qū) 西部地區(qū) 港澳地區(qū)億元銷售額 ( 左 ) 同比 ( 右 )32 中海保利策略： 二季度加大 中高端項(xiàng)目 推盤 除全國合理布局以外 ，主推一線和發(fā)達(dá)二線城市的中高端項(xiàng)目 ， 品質(zhì)至上 、 服務(wù)高端是最主要原因 。 例如 ，北京的中海尚湖世家上半年銷售額超過 15億元；上海的中海紫御豪庭成交均價(jià) 萬元 /平 ， 僅 6月單月銷售額就超過 20億元； 蘇州的中海獨(dú)墅島和中海國際社區(qū) ， 銷售金額和面積分列當(dāng)季蘇州別墅和住宅首位 。 保利近期在廣州新推多個(gè)高端項(xiàng)目 ，帶動(dòng)其二季度業(yè)績明顯提升 ，均價(jià)有所上漲 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)， 表： 2023年二季度蘇州住宅成交面積排行榜 表： 2023年二季度蘇州別墅成交面積排行榜 排名 項(xiàng)目名稱 成交金額 (億元 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià)(元 /平米 ) 套均面積 (平米 ) 1 中海獨(dú)墅島 77 25573 411 2 雅戈?duì)栬笔? 60 13414 363 3 中信森林湖 28 13035 345 4 中海御湖熙岸 19 29583 388 5 雍景灣 24 17675 286 排名 項(xiàng)目名稱 成交金額 (億元 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交均價(jià)(元 /平米 ) 套均面積