房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析與展望(編輯修改稿)
2024-11-04 06:32 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 正值有史以來(lái)最紅火也是最瘋狂時(shí)期。從2005年“國(guó)八條”算起，到后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、增加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。無(wú)疑，2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年。宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開(kāi)工項(xiàng)目也將適量減少。但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長(zhǎng)沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。不過(guò)，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢(shì)，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。毫無(wú)疑問(wèn)的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。在長(zhǎng)沙，從2000年本人曾服務(wù)過(guò)的“同升湖”、“山水芙蓉”開(kāi)始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見(jiàn)長(zhǎng)沙高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還將加大，高檔住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢(shì)在全國(guó)各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場(chǎng)相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場(chǎng)壓力。同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模增加目前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)在全國(guó)成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國(guó)其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開(kāi)工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購(gòu)、惜購(gòu)等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。在開(kāi)發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開(kāi)發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開(kāi)發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來(lái)開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更第三篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析懷化上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強(qiáng) 廖家南在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，處在健
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