【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 調(diào)控效果很快顯現(xiàn)5月 17日 新政 30天 房?jī)r(jià)調(diào)整速度快于以往 57月，上海、北京等城市房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)低迷，累計(jì)下跌約 35%短期內(nèi)更嚴(yán)厲措施不會(huì)出臺(tái)，而配套細(xì)則將持續(xù)公布 58月政策走勢(shì)與此一致7月 24日 2023 年上半年中國(guó)房地產(chǎn)政策評(píng)估報(bào)告 切實(shí)落實(shí)增加土地有效供給政策控制好投機(jī)性購(gòu)房 9月新政策強(qiáng)調(diào)地方政府的問(wèn)責(zé)，確保土地供給。26出臺(tái)背景1. 部分政策落實(shí)不嚴(yán)，媒體輿論頻繁造勢(shì)三季度，伴隨著市場(chǎng)的回升，多套房貸政策落實(shí)不嚴(yán)、地方細(xì)則出臺(tái)不及時(shí)等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，影響了 “新國(guó)十條 ”相關(guān)政策的效果的持續(xù)發(fā)揮。 89月，包括人民日?qǐng)?bào)、中央電視臺(tái)在內(nèi)的多家中央媒體及統(tǒng)計(jì)局等政府機(jī)構(gòu)頻繁表示，調(diào)控不會(huì)也不應(yīng)松動(dòng)， “二次調(diào)控 ”預(yù)期強(qiáng)烈。2. 市場(chǎng)回暖，房?jī)r(jià)、地價(jià)又有抬頭之勢(shì)如前所述，在 4月 “新國(guó)十條 ”發(fā)布后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在 46月顯著下滑，但在三季度特別是 89月，重點(diǎn)城市成交量環(huán)比增長(zhǎng)顯著，市場(chǎng)呈明顯回升態(tài)勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)顯示： 9月全國(guó) 100個(gè)城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲 %，北京等十大城市普遍上漲，平均漲幅為 %。此外，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫的同時(shí)，一些重點(diǎn)城市地價(jià)也開(kāi)始明顯回升， 9月土地溢價(jià)率有所上升，上海、廣州、南京等地出現(xiàn)多個(gè)總價(jià)或單價(jià) “地王 ”，表明開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)上漲存在較強(qiáng)的預(yù)期。3. 國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜，資產(chǎn)價(jià)格存在上漲壓力8月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好。 8月全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng) %，比上月回升 ，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢(shì)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長(zhǎng) %，增速較上月份上升，房地產(chǎn)投資新開(kāi)工面積和在建面積也環(huán)比增長(zhǎng)； 2023年 8月末， M2同比分別增長(zhǎng) %，增幅比上月提高 。不過(guò)，由于宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯走出低谷，寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。27政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于 “新國(guó)十條 ”1. 更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問(wèn)題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購(gòu)房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；二是在對(duì)首次貸款購(gòu)房的首付款比例調(diào)整到 30%及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購(gòu)買唯一住房的契稅減半，并對(duì)是購(gòu) 90平方米以下的契稅降低到 1%，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對(duì)性，既對(duì)首次購(gòu)房支付能力影響不大，也符合國(guó)家宏觀調(diào)控總的政策方向。 2. 更強(qiáng)調(diào)新 “國(guó)十條 ”政策的貫徹和落實(shí)深化落實(shí) “國(guó)十條 ”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；二是要求差別化的信貸購(gòu)房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對(duì)住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落實(shí)政策力度；四是在政府責(zé)任和市場(chǎng)秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控制房?jī)r(jià)的不合理上漲。3. 部分條款更嚴(yán)厲，更具操作性4月 “新政 ”首套首付套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30%， 9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到 30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面； 4月 “新政 ”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行， 9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；另外，對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。28政策要點(diǎn)：部分政策嚴(yán)于 “新國(guó)十條 ”9月新政策 4月新 “國(guó)十條 ”主要內(nèi)容 特點(diǎn) 主要內(nèi)容 特點(diǎn)個(gè)人房貸首套房 首付款比例調(diào)整到 30% 及以上 無(wú)戶型差別套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20% ，面積 90平方米以上不得低于 30%有戶型差別二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍抑制投機(jī)、投資三套房 暫停發(fā)放第三套及以 上住房貸款 用于全國(guó)范圍貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，部分地區(qū)可暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行保障性住房加大對(duì)各地 2023年住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，切實(shí)落實(shí)中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供地計(jì)劃。強(qiáng)化落實(shí)確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù)。具體目標(biāo)限購(gòu) 房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。 對(duì)一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性的措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。執(zhí)行靈活9月新增政策商業(yè)銀行 對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理稅收 支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)有關(guān)稅收優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1% 稅率征收契稅。保險(xiǎn)資金 保險(xiǎn)資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。不得變相炒地賣地 ,不得投資開(kāi)發(fā)或者銷售商業(yè)住宅 。表： 2023年 4月和 9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比 2914城市限購(gòu)令一覽表： 2023年 ”限購(gòu)令 ”一覽城市 限購(gòu)令 時(shí)間 城市 限購(gòu)令 時(shí)間北京 嚴(yán)格執(zhí)行同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房的政策。商品住房包括新建商品住宅和存量住房。 4月 30日 南京 保障本市居民自住改善型和外地來(lái)寧工作需要購(gòu)房。暫時(shí)限制購(gòu)買第三套住房。 10月 12日深圳對(duì)于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購(gòu) 2套住房；對(duì)于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu) 1套住房。9月 30日 三亞自 10月 12日起，對(duì)三亞市戶籍居民家庭（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女）及非本市戶籍居民家庭，實(shí)行限購(gòu) 1套商品住房政策。10月 12日廈門 同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。 10月 1日 天津 即日起，本市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套商品住房。 10月 13日上海本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購(gòu)一套商品住房 (含二手存量住房）。10月 7日 溫州暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供 1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。10月 14日寧波 本市戶籍居民、非本市戶籍居民在本市只能新購(gòu) 1套住房。 10月 9日 海口?？诩巴馐∈芯用窦彝?(含購(gòu)房人、配偶及未成年子女 )只能在?？谛沦?gòu)買 1套商品住房。對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的，按有關(guān)規(guī)定暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。10月 14日福州從即日起至 2023年 12月 31日，本市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購(gòu)房家庭、以及能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi) 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市五城區(qū)購(gòu)買一套商品住房。10月 10日 廣州本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能在本市市轄十區(qū)新購(gòu)買一套商品住房的政策。未滿 18周歲的人士，不得在本市單獨(dú)購(gòu)買商品住房。10月 15日杭州 同一購(gòu)房家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。 10月 11日 大連 暫定同一購(gòu)房家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能在本市新購(gòu)一套商品住房（含二手存量住房）。10月 19日30n 中國(guó)人民銀行 2023年 10月 19日宣布，自 10月 20日 起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 。n 住建部 20日發(fā)布通知，對(duì)住房公積金存貸款利率進(jìn)行調(diào)整： 10月 20日 起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %；五年期以下（含五年）及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從%調(diào)整為 %。人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和公積金貸款利率雙雙上調(diào)項(xiàng) 目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存 上年結(jié)轉(zhuǎn) 二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下（含五年） 五年以上 三、試點(diǎn)項(xiàng)目貸款按五年以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%同前表：住房公積金存貸款利率調(diào)整表31二次調(diào)控下，黃金周未能給樓市交易帶來(lái)量的突破圖：一線城市國(guó)慶假期日均成交量對(duì)比圖數(shù)據(jù)來(lái)源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖：二線城市國(guó)慶假期日均成交量對(duì)比圖注：杭州為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù)。n 國(guó)慶期間，北京等十大城市住宅日均成交面積與 9月相比