【文章內(nèi)容簡介】 調(diào)控效果很快顯現(xiàn)5月 17日 新政 30天 房價調(diào)整速度快于以往 57月，上海、北京等城市房價指數(shù)持續(xù)低迷，累計下跌約 35%短期內(nèi)更嚴(yán)厲措施不會出臺，而配套細(xì)則將持續(xù)公布 58月政策走勢與此一致7月 24日 2023 年上半年中國房地產(chǎn)政策評估報告 切實落實增加土地有效供給政策控制好投機性購房 9月新政策強調(diào)地方政府的問責(zé)，確保土地供給。26出臺背景1. 部分政策落實不嚴(yán)，媒體輿論頻繁造勢三季度，伴隨著市場的回升，多套房貸政策落實不嚴(yán)、地方細(xì)則出臺不及時等現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了 “新國十條 ”相關(guān)政策的效果的持續(xù)發(fā)揮。 89月，包括人民日報、中央電視臺在內(nèi)的多家中央媒體及統(tǒng)計局等政府機構(gòu)頻繁表示，調(diào)控不會也不應(yīng)松動， “二次調(diào)控 ”預(yù)期強烈。2. 市場回暖，房價、地價又有抬頭之勢如前所述，在 4月 “新國十條 ”發(fā)布后，全國房地產(chǎn)市場在 46月顯著下滑，但在三季度特別是 89月，重點城市成交量環(huán)比增長顯著，市場呈明顯回升態(tài)勢。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示： 9月全國 100個城市住宅價格環(huán)比上漲 %，北京等十大城市普遍上漲，平均漲幅為 %。此外，在全國房地產(chǎn)市場迅速升溫的同時，一些重點城市地價也開始明顯回升， 9月土地溢價率有所上升，上海、廣州、南京等地出現(xiàn)多個總價或單價 “地王 ”，表明開發(fā)企業(yè)對房價未來上漲存在較強的預(yù)期。3. 國內(nèi)外經(jīng)濟形勢復(fù)雜，資產(chǎn)價格存在上漲壓力8月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，宏觀經(jīng)濟總體形勢良好。 8月全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比上月回升 ，扭轉(zhuǎn)前期連續(xù)下滑的趨勢；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 ，同比增長 %，增速較上月份上升，房地產(chǎn)投資新開工面積和在建面積也環(huán)比增長； 2023年 8月末， M2同比分別增長 %，增幅比上月提高 。不過，由于宏觀經(jīng)濟尚未明顯走出低谷，寬松的貨幣政策短期內(nèi)還難以改變。27政策要點：部分政策嚴(yán)于 “新國十條 ”1. 更精準(zhǔn)：此次政策針對市場新問題和新趨勢做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整一是補充了各商業(yè)銀行要禁止將消費性貸款用于購買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購房難以實施，及時彌補了政策的漏洞；二是在對首次貸款購房的首付款比例調(diào)整到 30%及以上的同時，大幅度地把個人購買唯一住房的契稅減半，并對是購 90平方米以下的契稅降低到 1%，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對性，既對首次購房支付能力影響不大，也符合國家宏觀調(diào)控總的政策方向。 2. 更強調(diào)新 “國十條 ”政策的貫徹和落實深化落實 “國十條 ”的政策意圖明顯，一是要求地方立即制定實施細(xì)則，并嚴(yán)格實行問責(zé)制；二是要求差別化的信貸購房政策全面實施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；三是要求加大對住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落實政策力度；四是在政府責(zé)任和市場秩序監(jiān)管方面再次重申，將有效控制房價的不合理上漲。3. 部分條款更嚴(yán)厲，更具操作性4月 “新政 ”首套首付套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30%， 9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到 30%及以上；再者，暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款方面； 4月 “新政 ”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實際情況選擇是否執(zhí)行， 9月政策要求全國范圍都要執(zhí)行；另外，對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理。28政策要點：部分政策嚴(yán)于 “新國十條 ”9月新政策 4月新 “國十條 ”主要內(nèi)容 特點 主要內(nèi)容 特點個人房貸首套房 首付款比例調(diào)整到 30% 及以上 無戶型差別套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20% ，面積 90平方米以上不得低于 30%有戶型差別二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍的規(guī)定要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50% 、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 倍抑制投機、投資三套房 暫停發(fā)放第三套及以 上住房貸款 用于全國范圍貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，部分地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款不同地區(qū)可靈活執(zhí)行保障性住房加大對各地 2023年住房建設(shè)計劃和用地供應(yīng)計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)計劃和供地計劃。強化落實確保完成 2023年建設(shè)保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務(wù)。具體目標(biāo)限購 房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 對一些城市提出要求地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性的措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。執(zhí)行靈活9月新增政策商業(yè)銀行 對不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴(yán)肅處理稅收 支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠，對個人購買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1% 稅率征收契稅。保險資金 保險資金可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品。不得變相炒地賣地 ,不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅 。表： 2023年 4月和 9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對比 2914城市限購令一覽表： 2023年 ”限購令 ”一覽城市 限購令 時間 城市 限購令 時間北京 嚴(yán)格執(zhí)行同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房的政策。商品住房包括新建商品住宅和存量住房。 4月 30日 南京 保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。 10月 12日深圳對于本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭），限購 2套住房；對于能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購 1套住房。9月 30日 三亞自 10月 12日起，對三亞市戶籍居民家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）及非本市戶籍居民家庭，實行限購 1套商品住房政策。10月 12日廈門 同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。 10月 1日 天津 即日起，本市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房。 10月 13日上海本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購一套商品住房 (含二手存量住房）。10月 7日 溫州暫定本市戶籍居民家庭及能夠提供 1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市新購買一套商品住房。10月 14日寧波 本市戶籍居民、非本市戶籍居民在本市只能新購 1套住房。 10月 9日 海口?？诩巴馐∈芯用窦彝?(含購房人、配偶及未成年子女 )只能在海口新購買 1套商品住房。對購買第三套及以上住房的，按有關(guān)規(guī)定暫停發(fā)放購房貸款。10月 14日福州從即日起至 2023年 12月 31日，本市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭、以及能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi) 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，只能在本市五城區(qū)購買一套商品住房。10月 10日 廣州本市戶籍居民家庭，或能夠提供在本市 1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能在本市市轄十區(qū)新購買一套商品住房的政策。未滿 18周歲的人士，不得在本市單獨購買商品住房。10月 15日杭州 同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在本市新購買一套商品住房。 10月 11日 大連 暫定同一購房家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能在本市新購一套商品住房（含二手存量住房）。10月 19日30n 中國人民銀行 2023年 10月 19日宣布，自 10月 20日 起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 。n 住建部 20日發(fā)布通知，對住房公積金存貸款利率進行調(diào)整： 10月 20日 起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %調(diào)整為 %；五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從%調(diào)整為 %。人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和公積金貸款利率雙雙上調(diào)項 目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率一、個人住房公積金存款當(dāng)年繳存 上年結(jié)轉(zhuǎn) 二、個人住房公積金貸款五年以下（含五年） 五年以上 三、試點項目貸款按五年以上個人住房公積金貸款利率上浮10%同前表：住房公積金存貸款利率調(diào)整表31二次調(diào)控下，黃金周未能給樓市交易帶來量的突破圖：一線城市國慶假期日均成交量對比圖數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖：二線城市國慶假期日均成交量對比圖注：杭州為商品房數(shù)據(jù)，其余城市為商品住宅數(shù)據(jù)。n 國慶期間，北京等十大城市住宅日均成交面積與 9月相比