xxxx年上半年房地產(chǎn)市場形勢分析及未來展望(編輯修改稿)
2025-03-19 13:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 等， 6月又有所回升，整體趨于平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 165. 新房價格： 56月中房指數(shù)滯漲，部分城市下跌表：主要城市住宅價格指數(shù)走勢45月，十大城市住宅價格指數(shù)漸趨平穩(wěn)，環(huán)比漲幅從之前的普遍超過 2%下滑到 %左右。6月，十大各城市價格指數(shù)漲跌互現(xiàn)，更有北京、上海、深圳等 5個城市小幅下跌，新開盤項目低價入市和部分老項目擴大促銷力度是主要原因。數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 175. 二手房價格： 56月多數(shù)城市價格高位盤整，環(huán)比漲幅持續(xù)回落6月，除深圳外，其他 9個城市二手房價格指數(shù)依然上漲，但漲幅進(jìn)一步回落。深圳指數(shù)下跌 40個點，環(huán)比下跌 %。在指數(shù)上漲的城市中，上海、杭州和武漢的漲幅較小，均在 1%以內(nèi)；北京、廣州、天津、重慶、成都和蘇州的指數(shù)漲幅在 23%之間。表：主要城市 二手房價格指數(shù)變化數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 187. 消費者：觀望情緒濃厚調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二季度超過 60%的受訪者認(rèn)為房價將下跌，而在一季度不到 30%，認(rèn)為房價將繼續(xù)上漲的受訪者從一季度的 34%下降至 11%。在二季度，有意加緊購房的受訪者比例僅為 %，而在一季度為 %；另外有意延遲購房者的比例相比一季度有所增加，超過了20%。一、二季度購房者房價走勢認(rèn)知對比數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 196. 開發(fā)企業(yè)：部分企業(yè)主動調(diào)整價格， 56月銷售均價下行”新政 “實施以來，代表房企先后通過調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)和實施優(yōu)惠價格等策略促進(jìn)項目銷售， 5月商品房銷售均價皆出現(xiàn)下降。 其中，中海地產(chǎn)銷售均價環(huán)比下降超過 3成，萬科、保利、富力銷售均價環(huán)比也均下降超過 10%。進(jìn)入 6月，萬科和富力銷售均價環(huán)比分別下降 6%和 8%， 其中萬科是在 5月下降超過 10%以后的再次下降。綠城和保利因為結(jié)構(gòu)性因素分別上漲 %和 %（房價較高城市項目成交占比上升）。圖： 2023年 15月代表房企商品房銷售價格變化情況數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 圖 : 6月代表企業(yè)銷售均價及其增長率206. 開發(fā)企業(yè)：除世茂和富力外，萬科等代表企業(yè)上半年銷售額同比增長從 2023年上半年企業(yè)銷售業(yè)績看，多數(shù)企業(yè)銷售額同比保持增長。具體來看， 萬科實現(xiàn)銷售額 368億元，同比增長 %，成為目前唯一一家上半年銷售額過 300億元的企業(yè) 。碧桂園、龍湖銷售額同比分別增長 50%和 31%，保利、綠城分別小幅增長 3%和 4%。世茂和富力分別下降 14%和 2%。從銷售面積來看，萬科、世茂、富力分別同比下降 8%、 31%和 22%，保利和碧桂園分別增長 6%和 26%。值得注意的是，萬科 6月實現(xiàn)銷售額 ，是企業(yè)歷史最高單月水平，環(huán)比增長 %。積極按市場需求定價、加大中小戶型比例是萬科 56月跑贏大勢的重要原因。 （萬科 56月銷售均價相比新政出臺前下降約15%。 5月份萬科在 14個重點城市市場占有率為 %，較 09年全年的 %大幅提高， 6月前三周的市場占有率更是進(jìn)一步提升至 %； 2023年上半年，萬科 90平方米以下和 144平方米以下戶型占比分別從上年的 57%和86%提高到 59%和 89%）。圖： 2023年上半年代表房企銷售額和銷售面積及其同比變化216. 開發(fā)企業(yè)：銀行和公開資本市場融資難度加大，企業(yè)資金壓力日益明顯2023年上半年，隨著銀行信貸支持的減弱和銷售回款的放緩，開發(fā)企業(yè)資金來源增速持續(xù)放緩，資金來源發(fā)生結(jié)構(gòu)變化，國內(nèi)貸款占比持續(xù)下降，自籌資金占比逐步上升。今年 14月，開發(fā)企業(yè)獲得的銀行授信額度也大大降低，僅先后有北京金隅、恒盛地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、云南城投幾家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信，且總金額合計不超過 500億元。 “新政 ”出臺后未見有房地產(chǎn)企業(yè)公布獲得銀行大額授信。此外，截止到 6月底，僅有中駿置業(yè)一家房地產(chǎn)企業(yè)于 2月成功在港上市，太古地產(chǎn)宣布擱置原定 5月 14日進(jìn)行的 200億港元 IPO計劃；國內(nèi) A股本年未有房地產(chǎn)公司獲批上市。圖： 2023年 2023年 15月企業(yè)各類資金來源增速及占比數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 221 上半年市場形勢分析2 未來走勢展望目錄231. 下半年：從 “量跌價滯 ”到 “調(diào)價促量 ”① 先行性指標(biāo)已有明顯下降趨勢：地價和二手房價： 46月北京等熱點城市土地市場降溫顯著，地王蹤影難覓；多個城市二手房價出現(xiàn)松動，成交量超過新房，對周邊新房將有顯著影響。② 更多龍頭企業(yè)主動靈活定價 ：上半年業(yè)績完成情況不甚理想，富力、世茂、金地銷售額分別同比下降 2%、14%、 %，保利僅增長 3%，中海 15月僅增長 %。多數(shù)企業(yè)上半年的計劃完成率不足 50%，下半年更多企業(yè)可能會靈活定價以獲取更高市場份額。③ 抑制性政策短期內(nèi)不會放松，消費者觀望情緒不會立刻緩解： “新國十條 ”出臺至今不足三個月，中央政府正處于政策效果的觀察期，放松政策的可能性不大。調(diào)查顯示，消費者對政府宏觀調(diào)控的信心有所增強，對房價下跌的預(yù)期較為顯著，觀望情緒濃厚。④ 部分城市供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)： 上半年部分城市新增上市量同比增長，但成交量普遍大幅同比下降，銷供比降至 1以下，下半年更多企業(yè)將加大推盤力度，新上市量可能上升，但三季度成交量反彈可能性不大（多個城市目前成交量已降至歷史低位，出清周期上升）。⑤ 貨幣投放量漸趨平穩(wěn)，盡管宏觀經(jīng)濟的資金充裕性仍較高，但差別化信貸政策使得流入房地產(chǎn)業(yè)的資金量有限。241. 下半年：從 “量跌價滯 ”到 “調(diào)價促量 ”從歷史數(shù)據(jù)看量價走勢： 根據(jù) 2023年 2023年的市場調(diào)整路徑，在抑制性政策出臺后約一到兩個季度，銷售面積開始顯著下降，再過一到兩個季度房價開始下跌。但此次新政力度大、措施嚴(yán)，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。預(yù)計整個下半年特別是第三季度，
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