【文章內容簡介】 幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前，大街兩旁現有的和即將動工的住宅項目以及商業(yè)項目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路兩側觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀華府路段的觀海路兩側已經被高檔項目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項目也會提上日程，觀海路兩側高檔居住區(qū)已經形成。濱海路兩側濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。兩側擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項目有一些別墅、高檔住宅、學校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。（二）價格（1）各區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域項目名稱開盤時間開盤起價在售均價約最高價約銷售情況產品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側（埠嵐以北）佳隆山莊500070008000一般高層潤利國際大廈75001000012000好高層濱海路兩側星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層東上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價500080001200002000400060008000100001200014000均價范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側在售住宅均價在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價在10000—15000元之間?！?濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了10000元/㎡的大關，且很多項目的均價也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應樓盤屈指可數，導致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在10000以上，甚至煙臺大學以南的濱海路段高檔房價也直追10000元?！?迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經在本區(qū)域得到認可。區(qū)域項目名稱開盤起價在售均價約銷售周期月上升額產品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個月158中檔天合城2800510011個月209中檔四季花城370053005個月300中高檔南山世紀華庭312048007個月240中高檔觀海路兩側（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個月154中高檔濱海路兩側星海灣5200800010個月300高檔茂源碧海山莊568870009個月145中高檔▲規(guī)模大、項目品質高、營銷體系完善的項目消化速度快，價格上升空間大?！鴴侀_產品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓盤品質優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質定位非常重要；▲天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；▲其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度的價值表現出來。小結：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。（三）供應量（1）在售樓盤消化量及待售量項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀城（世紀華府）52萬㎡15棟30層高層1160、18090%㎡南山世紀城（星海灣）11萬㎡8棟小高層200、26095%㎡南山世紀城（世紀華庭）40萬㎡15棟板塔33層以上1160、22062%㎡天合城㎡18層高層890、1113860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層95%㎡茂源碧海山莊㎡11棟多層55%㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%㎡萬光府前花園㎡高層90、100、13035%㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅790、13025%㎡合計㎡㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，銷售率在90％的項目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。（2）2008年將要推售的樓盤項目項目名稱開盤時間預計價格建筑面積橡樹灣4500㎡上海灘花園4000160萬㎡合計㎡橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預計的價格來看將展開新一輪的價格提升。（3）規(guī)劃中的樓盤項目項目名稱預開盤時間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟山?；▓@2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城（草埠小區(qū)）㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計㎡規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟山?；▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務員小區(qū)北側，地理位置優(yōu)越。以上項目大多數可能會在2008年下半年推出，估計最晚也不會遲于2009年。（4）未來萊山土地供應情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .4號 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側，新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南103940030000合計㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學以南。綜合以上四個圖表建筑面積供應情況，未來3～5年內萊山將有714萬平米的住宅供應量；供應量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學以南的觀海路沿線，大學以北的土地供應則極少。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項目進展慢、項目操作難度導致可實現性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項目受客觀因素影響制約較大，實際可能不會按照理想的進度進行開發(fā)，因此這些項目可能可以作為參考，但不一定作為重點考慮。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強，所以，未來的產品品質必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質，競爭將會日益加劇。有以上項目的支撐，未來萊山的房地產發(fā)展重心也將會轉移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。因此，萊山區(qū)未來3～5年內較為現實、可供參考的供應量應為在售項目待售量、已公開推廣蓄客的未售項目供應量及部分土地拍賣產生的供應量之和，即：約460萬平米左右。（四）產品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀華庭4%26%70%觀海路兩側（埠嵐以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90㎡以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學以北的觀海路、濱海路兩側全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。從煙臺幾年來的戶型配比情況來看，90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當面向“小資”增加小戶型的供應并不會影響樓盤的整體品質，并且其消化速度反而會加快?！鄢菛|大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90150這個面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。整體上來說市場需求的集中點還是在90150㎡范圍內，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質，主要用于自住或改善居住條件。 ▲熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖，㎡祥隆天合城H戶型，㎡178。 整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風采光好，比較符合北方人