【文章內(nèi)容簡介】 幾乎貫穿了萊山的東西南北，正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前，大街兩旁現(xiàn)有的和即將動工的住宅項目以及商業(yè)項目眾多，這兩條線路交通便利，周邊人口眾多，它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路兩側(cè)觀海路線路狹長，貫穿了整個萊山，兩側(cè)的項目大多依山靠海，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，是高檔住宅的首選。目前，從海濱小區(qū)到南山世紀華府路段的觀海路兩側(cè)已經(jīng)被高檔項目包圍，并仍在不斷的開發(fā)中，可能將來的舊村改造項目也會提上日程，觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海，延伸較長，幾乎與觀海路平行，是最具煙臺特色的大道。兩側(cè)擁有即將上馬的娛樂項目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店，住宅項目有一些別墅、高檔住宅、學校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃，濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。（二）價格（1）各區(qū)域樓盤價格情況區(qū)域項目名稱開盤時間開盤起價在售均價約最高價約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊500070008000一般高層潤利國際大廈75001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層東上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價500080001200002000400060008000100001200014000均價范圍（元/平米）迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價在4500—5000元/㎡之間；觀海路兩側(cè)在售住宅均價在7000—10000元之間；濱海路沿線高檔住宅均價在10000—15000元之間?！?濱海路、觀海路沿線大多項目的最高價基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān)，且很多項目的均價也直逼10000元/㎡；由于海景資源稀缺性，且此區(qū)域的土地越來越少，目前此區(qū)域供應樓盤屈指可數(shù)，導致價格直線上升，特別是新開售或即將開售的項目均價都已在10000以上，甚至煙臺大學以南的濱海路段高檔房價也直追10000元?！?迎春大街、港城東大街沿線最高價在5000—8000元之間，并同時有幾個大型項目支撐，從目前幾個在售樓盤的銷售情況來看，此價格已經(jīng)在本區(qū)域得到認可。區(qū)域項目名稱開盤起價在售均價約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個月158中檔天合城2800510011個月209中檔四季花城370053005個月300中高檔南山世紀華庭312048007個月240中高檔觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊5000700013個月154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣5200800010個月300高檔茂源碧海山莊568870009個月145中高檔▲規(guī)模大、項目品質(zhì)高、營銷體系完善的項目消化速度快，價格上升空間大?！鴴侀_產(chǎn)品的差異性，星海灣和四季花城兩個項目自開盤以來，價格漲幅較大，樓盤品質(zhì)優(yōu)勢明顯，銷售順暢，由此可見，樓盤前期品質(zhì)定位非常重要；▲天合城和世紀華庭兩個項目漲幅相差不大，市場價值相差無幾；▲其他幾個項目如，萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項目，由于沒有準確的市場定位和嚴密的推廣，致使項目周期長，市場吸引力不高，沒有使項目深度的價值表現(xiàn)出來。小結(jié)：從圖表所示，萊山一線海景資源日益稀缺，一線海景房的價格可以說已達到國內(nèi)大中城市水平，如：金海岸花園、東上海賦，它們的價格已達到二線區(qū)域樓盤價格的二倍，面對此種態(tài)勢，客戶是選擇抓住最后的機會還是置業(yè)目標東移呢？從二線區(qū)域各個樓盤日漸火爆來看，大部分客戶東移是肯定的；二線區(qū)域（指迎春大街和港城東大街沿線）房價開始發(fā)力，一年多的時間整體價格也從3000多上升到4500~5000元左右，二線區(qū)域無論是從開發(fā)實力、項目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房，甚至于在某些方面（如園林景觀、項目配置）可能還會更高，特別是近兩年此區(qū)域房價上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來，所以愈來愈受到客戶的認可、甚至是追捧。（三）供應量（1）在售樓盤消化量及待售量項目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀城（世紀華府）52萬㎡15棟30層高層1160、18090%㎡南山世紀城（星海灣）11萬㎡8棟小高層200、26095%㎡南山世紀城（世紀華庭）40萬㎡15棟板塔33層以上1160、22062%㎡天合城㎡18層高層890、1113860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層95%㎡茂源碧海山莊㎡11棟多層55%㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%㎡萬光府前花園㎡高層90、100、13035%㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅790、13025%㎡合計㎡㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項目，銷售率在90％的項目多為07年之前就開盤銷售，07年消化量在80萬左右，待售項目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域，屬于中高檔項目，剩余面積估計2008年要消化大部分。（2）2008年將要推售的樓盤項目項目名稱開盤時間預計價格建筑面積橡樹灣4500㎡上海灘花園4000160萬㎡合計㎡橡樹灣和上海灘花園兩個項目在本年已經(jīng)為客戶熟知，并積累了大量潛在客戶，兩個項目的戶型適中，在2008年的推售中將具有很強的吸引力，從預計的價格來看將展開新一輪的價格提升。（3）規(guī)劃中的樓盤項目項目名稱預開盤時間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟山海花園2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城（草埠小區(qū)）㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計㎡規(guī)劃中的項目體量非常大，其中廟后小區(qū)、天籟山海花園、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側(cè)，項目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀，環(huán)境優(yōu)越；魯信天城項目位于觀海路沿線，在上海灘花園斜對面靠南，自然環(huán)境優(yōu)越；萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務員小區(qū)北側(cè)，地理位置優(yōu)越。以上項目大多數(shù)可能會在2008年下半年推出，估計最晚也不會遲于2009年。（4）未來萊山土地供應情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價（萬元）競買保證金（萬元）2007 .4號 濱海新城C2宗地 連成路以南，草埠村界內(nèi)161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè)，新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界，南至海韻路，西至觀海路，北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東，煙大路以北，清泉路以西，泉韻路以南103940030000合計㎡2267211㎡以上的拍賣地塊，主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線，大部分位于大學以南。綜合以上四個圖表建筑面積供應情況，未來3～5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應量；供應量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學以南的觀海路沿線，大學以北的土地供應則極少。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項目進展慢、項目操作難度導致可實現(xiàn)性較低，而土地拍賣的地塊中舊村改造等項目受客觀因素影響制約較大，實際可能不會按照理想的進度進行開發(fā)，因此這些項目可能可以作為參考，但不一定作為重點考慮。以上樓盤項目不依山則靠海，自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)規(guī)劃完善，開發(fā)商實力強，所以，未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏，并且各項目都會更加注重開發(fā)品質(zhì)，競爭將會日益加劇。有以上項目的支撐，未來萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū)，從而形成萊山的中心區(qū)域。因此，萊山區(qū)未來3～5年內(nèi)較為現(xiàn)實、可供參考的供應量應為在售項目待售量、已公開推廣蓄客的未售項目供應量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應量之和，即：約460萬平米左右。（四）產(chǎn)品特點（1）各個區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比：區(qū)域項目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)（埠嵐以北）佳隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺大學以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項目90㎡以下的戶型占有一定的比例，并且取得了很好的銷售業(yè)績，很多項目的小戶型基本售完；而大學以北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主，基本上沒有小戶型。從煙臺幾年來的戶型配比情況來看，90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對較少，尤其是萊山，從萊山的整體人文環(huán)境來看，適當面向“小資”增加小戶型的供應并不會影響樓盤的整體品質(zhì)，并且其消化速度反而會加快。▲港城東大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90150這個面積范圍，多為考慮寬敞兩居或大三居；其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。整體上來說市場需求的集中點還是在90150㎡范圍內(nèi)，從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看，是家庭觀念比較重的一代，置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì)，主要用于自住或改善居住條件。 ▲熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖，㎡祥隆天合城H戶型，㎡178。 整體來看：以上幾個樓盤大多屬于板式建筑，面寬較大，戶型南北通透，通風采光好，比較符合北方人