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正文內(nèi)容

煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及未來趨勢(shì)分析(編輯修改稿)

2024-07-26 03:52 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 幾乎貫穿了萊山的東西南北,正適合打造中心商業(yè)、居住區(qū)。目前,大街兩旁現(xiàn)有的和即將動(dòng)工的住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目眾多,這兩條線路交通便利,周邊人口眾多,它必將成為萊山的重要中心區(qū)域。觀海路兩側(cè)觀海路線路狹長(zhǎng),貫穿了整個(gè)萊山,兩側(cè)的項(xiàng)目大多依山靠海,環(huán)境優(yōu)美、交通便利,是高檔住宅的首選。目前,從海濱小區(qū)到南山世紀(jì)華府路段的觀海路兩側(cè)已經(jīng)被高檔項(xiàng)目包圍,并仍在不斷的開發(fā)中,可能將來的舊村改造項(xiàng)目也會(huì)提上日程,觀海路兩側(cè)高檔居住區(qū)已經(jīng)形成。濱海路兩側(cè)濱海路緊靠大海,延伸較長(zhǎng),幾乎與觀海路平行,是最具煙臺(tái)特色的大道。兩側(cè)擁有即將上馬的娛樂項(xiàng)目漁人碼頭和已經(jīng)成型的酒店以及即將上馬的酒店,住宅項(xiàng)目有一些別墅、高檔住宅、學(xué)校、公園等。憑借它優(yōu)美的海岸線和高檔的規(guī)劃,濱海路將成為集娛樂、休閑等作用為一體的展示門戶。(二)價(jià)格(1)各區(qū)域樓盤價(jià)格情況區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開盤起價(jià)在售均價(jià)約最高價(jià)約銷售情況產(chǎn)品形態(tài)港城東大街、迎春大街沿線府前花園260045005500好高層板樓天合城280051005800好高層塔樓四季花城370053008000好多層/小高層南山世紀(jì)華庭312048006100好高層板樓觀海路兩側(cè)(埠嵐以北)佳隆山莊500070008000一般高層潤利國際大廈75001000012000好高層濱海路兩側(cè)星海灣5200800013000好小高層金海岸花園80001500016000一般多層?xùn)|上海賦15000高層茂源碧海山莊568870009688一般多層萊山各區(qū)域均價(jià)500080001200002000400060008000100001200014000均價(jià)范圍(元/平米)迎春大街、港城東大街觀海路濱海路▲ 從以上表格可以看出萊山港城東大街和迎春大街路段住房均價(jià)在4500—5000元/㎡之間;觀海路兩側(cè)在售住宅均價(jià)在7000—10000元之間;濱海路沿線高檔住宅均價(jià)在10000—15000元之間?!?濱海路、觀海路沿線大多項(xiàng)目的最高價(jià)基本上都突破了10000元/㎡的大關(guān),且很多項(xiàng)目的均價(jià)也直逼10000元/㎡;由于海景資源稀缺性,且此區(qū)域的土地越來越少,目前此區(qū)域供應(yīng)樓盤屈指可數(shù),導(dǎo)致價(jià)格直線上升,特別是新開售或即將開售的項(xiàng)目均價(jià)都已在10000以上,甚至煙臺(tái)大學(xué)以南的濱海路段高檔房?jī)r(jià)也直追10000元。▲ 迎春大街、港城東大街沿線最高價(jià)在5000—8000元之間,并同時(shí)有幾個(gè)大型項(xiàng)目支撐,從目前幾個(gè)在售樓盤的銷售情況來看,此價(jià)格已經(jīng)在本區(qū)域得到認(rèn)可。區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤起價(jià)在售均價(jià)約銷售周期月上升額產(chǎn)品檔次港城東大街、迎春大街沿線府前花園2600450012個(gè)月158中檔天合城2800510011個(gè)月209中檔四季花城370053005個(gè)月300中高檔南山世紀(jì)華庭312048007個(gè)月240中高檔觀海路兩側(cè)(埠嵐以北)佳隆山莊5000700013個(gè)月154中高檔濱海路兩側(cè)星海灣5200800010個(gè)月300高檔茂源碧海山莊568870009個(gè)月145中高檔▲規(guī)模大、項(xiàng)目品質(zhì)高、營銷體系完善的項(xiàng)目消化速度快,價(jià)格上升空間大?!鴴侀_產(chǎn)品的差異性,星海灣和四季花城兩個(gè)項(xiàng)目自開盤以來,價(jià)格漲幅較大,樓盤品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯,銷售順暢,由此可見,樓盤前期品質(zhì)定位非常重要;▲天合城和世紀(jì)華庭兩個(gè)項(xiàng)目漲幅相差不大,市場(chǎng)價(jià)值相差無幾;▲其他幾個(gè)項(xiàng)目如,萬光府前花園、茂源碧海山莊、佳隆山莊等項(xiàng)目,由于沒有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和嚴(yán)密的推廣,致使項(xiàng)目周期長(zhǎng),市場(chǎng)吸引力不高,沒有使項(xiàng)目深度的價(jià)值表現(xiàn)出來。小結(jié):從圖表所示,萊山一線海景資源日益稀缺,一線海景房的價(jià)格可以說已達(dá)到國內(nèi)大中城市水平,如:金海岸花園、東上海賦,它們的價(jià)格已達(dá)到二線區(qū)域樓盤價(jià)格的二倍,面對(duì)此種態(tài)勢(shì),客戶是選擇抓住最后的機(jī)會(huì)還是置業(yè)目標(biāo)東移呢?從二線區(qū)域各個(gè)樓盤日漸火爆來看,大部分客戶東移是肯定的;二線區(qū)域(指迎春大街和港城東大街沿線)房?jī)r(jià)開始發(fā)力,一年多的時(shí)間整體價(jià)格也從3000多上升到4500~5000元左右,二線區(qū)域無論是從開發(fā)實(shí)力、項(xiàng)目品質(zhì)、小區(qū)規(guī)模等來看均不落后于一線海景房,甚至于在某些方面(如園林景觀、項(xiàng)目配置)可能還會(huì)更高,特別是近兩年此區(qū)域房?jī)r(jià)上升速度更快、上升空間更大也逐漸顯現(xiàn)出來,所以愈來愈受到客戶的認(rèn)可、甚至是追捧。(三)供應(yīng)量(1)在售樓盤消化量及待售量項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積樓座情況主力戶型銷售率消化量剩余面積南山世紀(jì)城(世紀(jì)華府)52萬㎡15棟30層高層1160、18090%㎡南山世紀(jì)城(星海灣)11萬㎡8棟小高層200、26095%㎡南山世紀(jì)城(世紀(jì)華庭)40萬㎡15棟板塔33層以上1160、22062%㎡天合城㎡18層高層890、1113860%1510萬㎡佳隆山莊2萬㎡1幢多層2幢別墅2幢小高層95%㎡茂源碧海山莊㎡11棟多層55%㎡金海岸3萬㎡多層豪宅160、170、18090%㎡萬光府前花園㎡高層90、100、13035%㎡四季花城22萬㎡多層、小高層、別墅790、13025%㎡合計(jì)㎡㎡以上在售樓盤未消化面積大部分為2007年開盤的項(xiàng)目,銷售率在90%的項(xiàng)目多為07年之前就開盤銷售,07年消化量在80萬左右,待售項(xiàng)目集中在迎春大街和港城東大街區(qū)域,屬于中高檔項(xiàng)目,剩余面積估計(jì)2008年要消化大部分。(2)2008年將要推售的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間預(yù)計(jì)價(jià)格建筑面積橡樹灣4500㎡上海灘花園4000160萬㎡合計(jì)㎡橡樹灣和上海灘花園兩個(gè)項(xiàng)目在本年已經(jīng)為客戶熟知,并積累了大量潛在客戶,兩個(gè)項(xiàng)目的戶型適中,在2008年的推售中將具有很強(qiáng)的吸引力,從預(yù)計(jì)的價(jià)格來看將展開新一輪的價(jià)格提升。(3)規(guī)劃中的樓盤項(xiàng)目項(xiàng)目名稱預(yù)開盤時(shí)間建筑面積廟后小區(qū)2008年㎡天籟山海花園2008年㎡大郝家小區(qū)㎡魯信天城(草埠小區(qū))㎡萬泰鹿鳴二期2008年13萬㎡合計(jì)㎡規(guī)劃中的項(xiàng)目體量非常大,其中廟后小區(qū)、天籟山?;▓@、大郝家小區(qū)分別分布在港城東大街兩側(cè),項(xiàng)目周邊有鳳凰山水庫和平頂山等自然景觀,環(huán)境優(yōu)越;魯信天城項(xiàng)目位于觀海路沿線,在上海灘花園斜對(duì)面靠南,自然環(huán)境優(yōu)越;萬泰鹿鳴二期位于觀海路公務(wù)員小區(qū)北側(cè),地理位置優(yōu)越。以上項(xiàng)目大多數(shù)可能會(huì)在2008年下半年推出,估計(jì)最晚也不會(huì)遲于2009年。(4)未來萊山土地供應(yīng)情況2007年萊山居住用地拍賣情況宗地序號(hào)土地位置出讓土地面積約㎡規(guī)劃可建筑面積約㎡交易起始價(jià)(萬元)競(jìng)買保證金(萬元)2007 .4號(hào) 濱海新城C2宗地 連成路以南,草埠村界內(nèi)161000149081000萊山區(qū)鳳凰小區(qū)北側(cè),新苑路以南4681156384000萊山區(qū)北沙子村境內(nèi)4074001759310300 后七夼觀海路東地塊東至用地邊界,南至海韻路,西至觀海路,北至金龍河8796220520035182000、清泉區(qū)片宗地觀海路以東,煙大路以北,清泉路以西,泉韻路以南103940030000合計(jì)㎡2267211㎡以上的拍賣地塊,主要分別位于濱海路沿線和迎春大街沿線,大部分位于大學(xué)以南。綜合以上四個(gè)圖表建筑面積供應(yīng)情況,未來3~5年內(nèi)萊山將有714萬平米的住宅供應(yīng)量;供應(yīng)量集中在迎春大街沿線、港城東大街沿線、大學(xué)以南的觀海路沿線,大學(xué)以北的土地供應(yīng)則極少。但考慮到大郝家、草埠小區(qū)等項(xiàng)目進(jìn)展慢、項(xiàng)目操作難度導(dǎo)致可實(shí)現(xiàn)性較低,而土地拍賣的地塊中舊村改造等項(xiàng)目受客觀因素影響制約較大,實(shí)際可能不會(huì)按照理想的進(jìn)度進(jìn)行開發(fā),因此這些項(xiàng)目可能可以作為參考,但不一定作為重點(diǎn)考慮。以上樓盤項(xiàng)目不依山則靠海,自然環(huán)境優(yōu)越,小區(qū)規(guī)劃完善,開發(fā)商實(shí)力強(qiáng),所以,未來的產(chǎn)品品質(zhì)必將向中高檔靠攏,并且各項(xiàng)目都會(huì)更加注重開發(fā)品質(zhì),競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日益加劇。有以上項(xiàng)目的支撐,未來萊山的房地產(chǎn)發(fā)展重心也將會(huì)轉(zhuǎn)移到迎春大街和港城東大街片區(qū),從而形成萊山的中心區(qū)域。因此,萊山區(qū)未來3~5年內(nèi)較為現(xiàn)實(shí)、可供參考的供應(yīng)量應(yīng)為在售項(xiàng)目待售量、已公開推廣蓄客的未售項(xiàng)目供應(yīng)量及部分土地拍賣產(chǎn)生的供應(yīng)量之和,即:約460萬平米左右。(四)產(chǎn)品特點(diǎn)(1)各個(gè)區(qū)域主要樓盤戶型情況 ▲戶型配比:區(qū)域項(xiàng)目名稱90㎡以下百分比90150㎡百分比150㎡以上百分比港城東大街、迎春大街沿線府前花園30%70%天合城55%45%四季花城一期45%55%南山世紀(jì)華庭4%26%70%觀海路兩側(cè)(埠嵐以北)佳隆山莊65%35%濱海路兩側(cè)星海灣100%金海岸花園100%東上海賦100%煙臺(tái)大學(xué)以南——港城東大街、迎春大街沿線的住宅項(xiàng)目90㎡以下的戶型占有一定的比例,并且取得了很好的銷售業(yè)績(jī),很多項(xiàng)目的小戶型基本售完;而大學(xué)以北的觀海路、濱海路兩側(cè)全部以大戶型為主,基本上沒有小戶型。從煙臺(tái)幾年來的戶型配比情況來看,90㎡以下小戶型和公寓類住宅相對(duì)較少,尤其是萊山,從萊山的整體人文環(huán)境來看,適當(dāng)面向“小資”增加小戶型的供應(yīng)并不會(huì)影響樓盤的整體品質(zhì),并且其消化速度反而會(huì)加快?!鄢菛|大街、迎春大街沿線戶型消化情況客戶選擇還是集中于90150這個(gè)面積范圍,多為考慮寬敞兩居或大三居;其次為90㎡以下和150㎡以上的戶型。整體上來說市場(chǎng)需求的集中點(diǎn)還是在90150㎡范圍內(nèi),從目前購房客戶的出生年代和置業(yè)理念來看,是家庭觀念比較重的一代,置業(yè)也較理性講求生活品質(zhì),主要用于自住或改善居住條件。 ▲熱銷/主流戶型分析萬光府前花園戶型圖,㎡祥隆天合城H戶型,㎡178。 整體來看:以上幾個(gè)樓盤大多屬于板式建筑,面寬較大,戶型南北通透,通風(fēng)采光好,比較符合北方人
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