【文章內(nèi)容簡介】 新牌坊為代表的片區(qū)開發(fā)已具規(guī)模，黃花園大橋、渝澳大橋的通車增強了江北區(qū)房地產(chǎn)的競爭優(yōu)勢，特別是小區(qū)型的住宅其輻射力可以達(dá)到主城各區(qū)。但也就因為其房地產(chǎn)開發(fā)時間較早，政府規(guī)劃不力，市政配套設(shè)施未跟上房地產(chǎn)開發(fā)速度。因此對渝中區(qū)的廣大客戶而言，解放碑附近物業(yè)價格可能無法承受，而江北卻沒形成真正商業(yè)核心圈（觀音橋還不成氣候，江田商場的關(guān)門、新世紀(jì)進退兩難的尷尬、現(xiàn)代廣場銷售的舉步維艱就是很好的佐證），生活配套設(shè)施較差。與此相反的是南坪成熟的商圈和完善的生活配套則使南坪魅力盡顯，這就使處于南坪核心的本項目優(yōu)勢更加突出。因此我司認(rèn)為江北區(qū)對本項目的潛在客戶的分流作用并不突出。（二） 區(qū)域內(nèi)競爭環(huán)境研究 總體特征開發(fā)企業(yè)本地化，開發(fā)水準(zhǔn)參差不齊：但近期已有市內(nèi)知名開發(fā)企業(yè)和外資開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)投資開發(fā)大規(guī)模物業(yè)，而且還有較多開發(fā)企業(yè)在南岸區(qū)圈地等待時機上市，這些有實力的開發(fā)企業(yè)的進駐將有力的推動南岸區(qū)整體開發(fā)水平；上市樓盤體量偏小：目前市場上供應(yīng)樓盤多集中在10萬平方米以下的規(guī)模，以小區(qū)型為主，小高層、多層所占比重較多，不過開發(fā)規(guī)模大于25萬平方米的物業(yè)已在南岸區(qū)出現(xiàn)，并且占到一定的比例，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場開始向大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展勢頭強勁；物業(yè)以中檔、中低檔為主：中檔、中低檔物業(yè)競爭激烈，中高檔以上項目較少，但隨著融僑半島、揚子江畔、溯源居等定位較高的物業(yè)的進駐，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場將開始向檔次分布合理的成熟化市場過渡，市場細(xì)分化趨勢明顯；二房、三房面積趨小：81100平方米的二房和101140平方米的三房的供應(yīng)是市場的主流，一房比例較少，但6080平方米的小二房和101120平方米的小三房所占份額有擴大的趨勢，反映出開發(fā)商在目標(biāo)客戶群定位上已開始針對眾多的普通工薪階層。 樓盤要素統(tǒng)計? 開發(fā)商：南岸區(qū)現(xiàn)有各樓盤的開發(fā)商多數(shù)為本地企業(yè)，并且開發(fā)經(jīng)驗豐富的為數(shù)不多。較有實力的開發(fā)企業(yè)主要有渝海（知音閣）、融僑（融僑半島）、競地（溯源居）、泰正（泰正花園）、盈豐創(chuàng)展（揚子江畔），其中融僑和盈豐創(chuàng)展具有外資背景；知名開發(fā)企業(yè)的進駐對提高南岸區(qū)房地產(chǎn)市場的整體開發(fā)水準(zhǔn)有較大的帶動作用，但同時也對本地的中小型開發(fā)企業(yè)形成了巨大的壓力，而為搶占更多的市場份額，他們自身之間的競爭也將日趨激烈。? 物業(yè)類型：（定義：多于2棟以上的樓盤為小區(qū)型物業(yè)，少于2棟（含2棟）為單體型物業(yè)）。評述：目前南岸區(qū)主要樓盤按物業(yè)類型分類有小區(qū)型物業(yè)25個，單體樓11個，小區(qū)型物業(yè)占了近七成的比例；南岸區(qū)由于地形較平坦且可供開發(fā)的土地資源較多，未來開發(fā)更多小區(qū)型物業(yè)的空間較大。? 建筑類型：（注：以下比例按不同建筑類型物業(yè)的供應(yīng)棟數(shù)統(tǒng)計得來）。評述：南岸區(qū)樓盤中多層所占比例最多，其次為小高層，兩者合計占八成以上的比例；純多層物業(yè)有四?；▓@、溯源居、靜丹苑3個；純小高層物業(yè)有廣勝城市街坊、響水苑、晨曦華庭、青青佳園、金港灣5個；單體樓全部為高層物業(yè)，純高層的小區(qū)型物業(yè)有南坪商業(yè)城、金色家園2個；物業(yè)建筑類型的多樣化趨勢反映了開發(fā)商在物業(yè)定位時越來越注重兼顧更多的消費需求。? 上市時間：（注：以本次報告劃定的36個項目為統(tǒng)計對象）。上市時間2022年6月以前2022年712月2022年16月2022年712月尚未開盤樓盤個數(shù)7 8 6 5 10評述：從以上數(shù)據(jù)可以看出南岸區(qū)樓盤銷售周期超過一年的項目占了四成以上的比例；2022年內(nèi)開始銷售的樓盤只占三成；而尚未開盤發(fā)售的樓盤占近三成的比重，預(yù)示著今年上半年可能將會出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，南岸區(qū)樓市2022年的競爭將更趨激烈。? 價格：（注：以價格已公開的30個樓盤作為統(tǒng)計對象，并根據(jù)南岸區(qū)的實際情況按價格劃分了樓盤檔次）均價（元／㎡）＜1500（含1500)1501－18001801－21002101－3000＞3000樓盤數(shù)量 5 10 10 4 1檔次 低檔 中低檔 中檔 中高檔 高檔評述：南岸區(qū)樓盤均價主要集中在15002100元/㎡之間，整體檔次以中檔、中低檔為主，這兩種類型的樓盤合計占了近七成的比例；從上圖中可以看出15011800元/㎡和18012100元/㎡的物業(yè)所占比例相當(dāng)，說明這兩個價格段的物業(yè)的競爭是最為激烈的。? 房型：（注：以目前在售及已內(nèi)部認(rèn)購樓盤為統(tǒng)計對象）。戶型配比： 評述：目前南岸區(qū)樓盤的戶型主要集中在二房、三房，又以三房的供應(yīng)量最大，除了帝景名苑外其余樓盤基本上都有二房、三房的供應(yīng)；一房所占的比例最小，表明目前南岸區(qū)市場上一房的小戶型供應(yīng)量較少，一些定位較高的樓盤大多沒有一房的戶型；面積較大的四房及四房以上%的比重，主要分布在帝景名苑、泰正花園、騎龍山莊、江山多嬌、海棠曉月等定位較高的樓盤；二房面積配比： 評述：81100平方米的二房占了近五成的比例，是市場的主流，6080平方米的小二房較101120平方米的大二房供應(yīng)量大，從供應(yīng)上看二房有向小面積經(jīng)濟實用型發(fā)展的趨勢；三房面積配比：評述：101140平方米的三房是主力，供應(yīng)量合計占近九成的比例；101120平方米的小三房和121140平方米的三房供應(yīng)量相當(dāng)，反映出開發(fā)商在產(chǎn)品定位時已將實用型小三房作為重要部分，以吸引消費群最廣的大眾型購房者。? 物管公司評述：南岸區(qū)近七成的樓盤選擇自行進行物業(yè)管理，聘請其它專業(yè)物管公司管理的較少，這與目前重慶全市的情況十分一致。反映出南岸區(qū)開發(fā)商的物管理念還未達(dá)到相應(yīng)的高度，其物管水平也有待進一步提高。有近二成的樓盤采取聘請國內(nèi)知名物管公司作管理顧問再自行管理的方式，這一方式主要為一些中高檔樓盤所采用，其對提升整個樓盤的形象有較大的益處。如騎龍山莊的萬科物管、陽光華庭的錦繡山莊物管、海棠曉月的金地物管、帝景名苑的世邦魏理仕物管等。個案分析樓盤名稱 騎龍山莊 海棠曉月 青青佳苑 陽光華庭 貝迪龍庭 江南明珠 知音閣樓盤地址 南坪西路 南坪東路 南湖路 南坪福利社 南坪惠工路 南坪南路19號 南坪東路7號交通條件 交通條件 較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 目前交通條件較差 公交網(wǎng)絡(luò)交通便利 交通便利 交通比較方便 交通環(huán)境優(yōu)越周邊配套 周邊生活配套不完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套較為完善 生活配套極盡完善 生活配套完善 生活配套完善公共設(shè)施羽毛球場、兒童嬉水池、游泳池、幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心、會所社區(qū)溫泉景觀廣場大面積綠化中庭廣場羽毛球場、兒童嬉水池、童趣游戲園幼兒園、會所綠色廣場、生態(tài)園林、底層私家花園，、水景、游泳池會 所戴思樂體泳池、私家會所全智能樓宇休閑會所、空中花園物業(yè)管理/顧問 深萬科 自行管理 景洲物業(yè) 錦繡山莊顧問 貝迪物業(yè) 自行管理 渝海物管占地面積（萬㎡） 約4萬(一期) 建筑面積(萬㎡) 80 10 5 規(guī)劃形態(tài) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 小區(qū) 單體 單體 單體容積率 20綠化率 40%(綠地率) 60% 60% % 31%規(guī)劃戶數(shù) 900多戶 2022多戶 857戶 一期400多戶 120多戶 194 356交房期 2022年3月 一期現(xiàn)房二期2022年12月 一期現(xiàn)房 一期現(xiàn)房 現(xiàn)房 現(xiàn)房 2022年3月得房率 87% 82% 83% % 83% 86% 76%最低價 1700元/㎡ 1800元/㎡ 1860元/㎡ 1800元/㎡ 1800元/㎡ 1780元/㎡ 1580元/㎡平均價(元/㎡) 多層1950 2200 2100 2022 1900 1950 1800付款方式；工商銀行提供7成20年按揭()；工商銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭()折；銀行提供7成20年按揭；銀行提供7成20年按揭()；銀行提供7成20年按揭(9.8折)總體比較分析 規(guī)模：從樓盤占地面積和建筑面積來看，海棠曉月遠(yuǎn)高于其他樓盤；金陽騎龍山莊其次。 容積率：，金陽單體樓容積率知音閣已接近20。 綠化率：綠化率海棠曉月最高為60%，金陽騎龍山莊為40%(統(tǒng)計量為綠地率)。 價格：從價格來看，小區(qū)高于單體樓，均價在18002200元/㎡， 付款方式：，銀行提供7成20年按揭。 環(huán)境、配套：綜合來看，泰正花園所處的區(qū)位、市政配套和交通條件較好，金陽騎龍山莊所處位置較偏，且交通狀況欠佳，周邊市政配套目前極不完善；江南明珠配套完善，樓盤質(zhì)素、檔次較高，知音閣視野開闊，江景、南山推窗可及。在對上述各項目情況綜合分析之后，我司認(rèn)為本項目周邊最大的競爭對手應(yīng)是擬建中的天龍廣場和世紀(jì)名苑。天龍廣場：地處南坪商圈中心，是一個大型綜合性項目，集綠色廣場、大型商場、公寓式酒店、商務(wù)辦公用房、高級住宅、停車庫為一體，總占地面積57畝，總建筑面積170781平方米，一期工程（大型綠色廣場、大型商場及獨立精品店）擬定今年10月18日竣工；二期工程（高級商住樓及73層超高層酒店）擬定2022年12月30日竣工。該項目對本項目的沖擊最大，因其目標(biāo)客戶群與本項目幾乎完全重疊，位置更具競爭優(yōu)勢，檔次、質(zhì)素不亞于本項目，是本項目最大的競爭對手。世紀(jì)名苑：位于南坪西路，緊臨本項目的西北面，小區(qū)占地230畝，總建筑面積50萬平方米，小區(qū)配套完善（游泳池、兒童游樂場、兒童戲水池、下沉式休閑廣場、小學(xué)、運動場），定位——為各界俊杰、社會賢達(dá)及成功人士塑造的理想家園。其完善的小區(qū)配套和綠化環(huán)境，又享受都市中心的繁華，對本項目潛在客戶的分流不容忽視。（三） 市場機會點分析 政策大力支持房地產(chǎn)業(yè)南岸區(qū)政府大力支持南岸區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的口號，并在全市積極推廣，改善了南岸區(qū)的整體形象。本項目作為區(qū)域標(biāo)志性建筑，順勢推出必將得到政府的有力支持和相關(guān)政策的優(yōu)惠。 市政配套設(shè)施改善顯著濱江路及鵝公巖大橋的建成，大大改善了南岸區(qū)的交通狀況；水泥廠、印染廠等污染嚴(yán)重的廠礦搬遷出南岸主城區(qū)，極大地改善了南坪的生活環(huán)境；商業(yè)步行街的建成，各大型商場的入住，使得南岸區(qū)商業(yè)氛圍更為濃厚，這使南岸區(qū)整體配套設(shè)施更為完善，增加了本區(qū)域的居住吸引力。而規(guī)劃中的菜園壩復(fù)線橋和王家沱大橋建成后將使得南岸區(qū)到渝中區(qū)、江北區(qū)更為便捷。這必將增強本項目的吸引力，使其輻射范圍涵蓋主城各區(qū)。 成熟商圈有利于商務(wù)辦公本項目地處南岸商圈核心位置，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、南岸區(qū)的遠(yuǎn)景規(guī)劃及毗鄰渝中半島，將使本項目的“CBD商務(wù)公寓”定位得到有力支撐。 高檔樓盤競爭壓力相對較小近年來，南岸區(qū)房地產(chǎn)市場逐漸升溫，價格、開發(fā)量、銷售量都不斷攀升，并出現(xiàn)了綜合素質(zhì)較高的樓盤，如泰正花園、騎龍山莊等，使整個南岸區(qū)的房產(chǎn)品質(zhì)和形象有了極大的提高。但轉(zhuǎn)盤附近的高檔單體樓盤不多，配套、服務(wù)完善的商務(wù)公寓還沒有，本項目搶占了這一市場空白點。 挖掘細(xì)分市場潛力大南岸區(qū)房地產(chǎn)市場分析顯示，一房所占比例較小，二房、三房以大戶型為主，為挖掘投資型客戶群和新生代購房群體，本項目擬定以一房：4060平方米（30%）、二房：6080平方米（20%）和三房：80100平方米（35%）為主力戶型，經(jīng)濟實用總價低，具有競爭優(yōu)勢。 “借勢而用 ”南岸區(qū)的樓盤宣傳力度較大，而且優(yōu)質(zhì)樓盤也頗有“獨領(lǐng)風(fēng)騷”的氣勢，已吸引了渝中區(qū)、九龍坡區(qū)、江北區(qū)的不少購房人，置業(yè)的地域化觀念正在打破，為本項目“借勢而用”創(chuàng)造條件。 “巧挖墻腳 ”觀察熱銷樓盤的戶型、價位及付款方式之后，可以有條件控制成本，制定最適合的價格體系和營銷策略，將其他樓盤處于觀望中的大量準(zhǔn)客戶吸納入本項目。第二章 項目SWOT分析本章旨在分析項目的優(yōu)勢和劣勢，找出市場的相對唯一性，為我們的定位和營銷策略提供有力的依據(jù)，供營銷揚長避短，吸引客戶。一、 優(yōu)勢（S）? 位于南坪商圈中心位置及商業(yè)步行街二期工程環(huán)繞本項目，區(qū)位有絕對優(yōu)勢。? 交通非常方便，公交網(wǎng)線可通達(dá)全市各區(qū)域。? 項目規(guī)模較大，便于規(guī)模經(jīng)營和集約經(jīng)營。? 西南標(biāo)志性建筑，輻射范圍廣。? 完善的周邊配套，休閑、購物可足不出戶。? 周邊幾乎無上檔次、服務(wù)完善的商務(wù)公寓。? 裙樓的成功銷售及經(jīng)營，將為公寓帶來大量潛在客戶。? 與渝中區(qū)比較而言，價位具有絕對優(yōu)勢。? 卓越的智能化系統(tǒng)。? 開發(fā)商的實力和品牌吸引力。二、 劣勢（W）? 作為服務(wù)性公寓，受周邊高檔酒店的沖擊較大。? 作為寫字樓，周邊低擋次、廉價的競爭樓盤有較大的分流作用。? 作為住宅，價格、綠化環(huán)境與經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的住宅小區(qū)相比，競爭優(yōu)勢不明顯。? 項目的北面受地勢限制，人氣較差。? 區(qū)域購買力水平不高。三、 機會（O）? 區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)將吸引大量的外資企業(yè)涌入，勢必拉動對寫字樓、商務(wù)公寓的需求。? 鵝公巖長江大橋的通車，黃花園大橋及石黃隧道的貫通，菜園壩復(fù)線橋的擬建，正逐步改善南岸區(qū)的交通環(huán)境，拉近了與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)及江