【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 　　現(xiàn)在看來(lái)，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī)效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎穆毮苁墙?jīng)營(yíng)“公共物品”，在住房問(wèn)題上主要活躍于住房的“社會(huì)保障”領(lǐng)域。政府在這一問(wèn)題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國(guó)企將全面淡出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國(guó)企榜上有名。　　近年來(lái)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α＝鼛啄陙?lái)，由于我國(guó)買方市場(chǎng)的全面形成，其他實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)越來(lái)越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對(duì)來(lái)說(shuō)則機(jī)會(huì)大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵(lì)措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實(shí)力的民營(yíng)企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問(wèn)題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢?！　?努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營(yíng)化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。改革以來(lái)，我們?cè)谥贫冉ㄔO(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長(zhǎng)足進(jìn)步，然而如果套用國(guó)際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠(yuǎn)未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。　　隨著我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場(chǎng)所接受，才能保證項(xiàng)目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤(rùn)。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，而且會(huì)造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要?！　‰S著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟以及競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來(lái)越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場(chǎng)上各種購(gòu)房者的不同消費(fèi)需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營(yíng)，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤(rùn)的細(xì)分市場(chǎng)，近年來(lái)，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項(xiàng)目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場(chǎng)客戶的需求，雖然價(jià)格不菲，但銷售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色?！　】茖W(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項(xiàng)目的可行性分析工作。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺(jué)的非科學(xué)基礎(chǔ)之上?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過(guò)程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽證會(huì)制度，通過(guò)集體討論和辯論來(lái)評(píng)估項(xiàng)目，決策投資?！　「母镩_放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國(guó)際慣例的要求，目前我國(guó)很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵(lì)制度、用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展?！　?房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營(yíng)　　未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；＜瘓F(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場(chǎng)之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。其實(shí)，目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。例如，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。生產(chǎn)社會(huì)化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過(guò)程中的專業(yè)化程度越來(lái)越高。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。早在1990年約翰奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢(shì)》一書中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)格局是“集團(tuán)對(duì)集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)”，是“大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行大兵團(tuán)作戰(zhàn)式”。美國(guó)、德國(guó)等西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭(zhēng)奪各自利潤(rùn)最大化而彼此進(jìn)行的實(shí)力較量。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。我國(guó)加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國(guó)際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。在這種國(guó)內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是唯—的出路。這樣，會(huì)有利于財(cái)力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營(yíng)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，降低成本，增加效益。總之，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)上占據(jù)應(yīng)有的地位?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計(jì)劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團(tuán)”。黨的十六大報(bào)告指出：“國(guó)有企業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。通過(guò)市場(chǎng)和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大公司大企業(yè)集團(tuán)。”黨和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化的加速器。使企業(yè)增加了實(shí)行集團(tuán)經(jīng)營(yíng)的緊迫感。實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化，有利于黨和政府通過(guò)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強(qiáng)綜合國(guó)力。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國(guó)門，進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過(guò)程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在開發(fā)中的服務(wù)僅是初級(jí)水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節(jié)的服務(wù)上存在很多空白領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)具有較長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價(jià)值從長(zhǎng)遠(yuǎn)看甚至超過(guò)了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國(guó)民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不可輕視的。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在眾多的商機(jī)。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，就會(huì)獲得“先發(fā)”優(yōu)勢(shì)，取得巨大收益。因此，在實(shí)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)時(shí)，切莫忘記服務(wù)這一重要領(lǐng)域。通過(guò)填補(bǔ)服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展?！　∧壳按蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識(shí)到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。而未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著趨勢(shì)是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。因此，未來(lái)開發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。并且，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗(yàn)決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實(shí)際的公司發(fā)展戰(zhàn)略?！　∫?guī)模化的經(jīng)營(yíng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長(zhǎng)、受市場(chǎng)因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，國(guó)家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實(shí)施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實(shí)力、顯著的品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、占據(jù)較大市場(chǎng)份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟?！　】v觀西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢(shì)。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才是企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。一些大的開發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力正在加速形成