[情感]fiwcnli中國房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展趨勢預(yù)測分析(編輯修改稿)
2024-09-18 20:35 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售價(jià)格的上漲主要是由需求和工程造價(jià)之外的其他因素拉動(dòng)的。但鑒于不同地域商品房的供求狀況存在較大差別，并不排除個(gè)別地區(qū)需求快速增長對商品房銷售價(jià)格起到較大拉動(dòng)作用?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析與發(fā)展趨勢預(yù)測 在不考慮房地產(chǎn)價(jià)格上漲對商品房需求的負(fù)面影響和不出臺緊縮性宏觀調(diào)控政策的條件下，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)居民的住宅需求面積（人均住宅建筑面積）將從２００４年的２５平方米提高到２０１０年的３５．６６平方米，預(yù)計(jì)２０１０年之前我國城鎮(zhèn)商品住宅需求增速將呈逐年遞增態(tài)勢，商品住宅需求增速將由２００４年的５．７７％遞增到２０１０年的８．４％，２００５—２０１０年期間年均增速為７．３５％。預(yù)計(jì)２００５年以后非住宅商品房銷售面積將持續(xù)增加，銷售面積將從２００５年的４４１１．７６萬平方米增加到２０１０年的８６５８．６１萬平方米，年均增速為１４．４３％?！ ∫弧⑽覈≌顿Y的影響因素分析 房地產(chǎn)投資之所以持續(xù)快速增長，最重要的原因是住房制度的住宅商品化改革使企事業(yè)單位逐步退出了非個(gè)人住宅投資領(lǐng)域，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步成為社會(huì)商品住宅的供應(yīng)主體。鑒于２００４年房地產(chǎn)住宅投資在城鎮(zhèn)非個(gè)人住宅投資中所占比重已達(dá)到８８％，在全社會(huì)非個(gè)人住宅投資中所占比重也達(dá)到８４％，房地產(chǎn)住宅竣工面積占城鎮(zhèn)非個(gè)人投資住宅竣工面積的比重已接近９８％，在全社會(huì)非個(gè)人投資住宅竣工面積占所占比重也達(dá)到近８６％，房地產(chǎn)住宅投資已基本替代企事業(yè)單位成為城鎮(zhèn)住宅投資的主體，房地產(chǎn)住宅投資的未來發(fā)展趨勢將完全取決于城鎮(zhèn)居民住房需求的發(fā)展趨勢，決定城鎮(zhèn)居民住房需求的因素亦即決定未來房地產(chǎn)住宅投資發(fā)展趨勢的因素，這些因素包括住宅投資的周期性波動(dòng)、居民可支配收入、城鎮(zhèn)人口與城市化進(jìn)程以及住宅銷售價(jià)格和房屋租賃價(jià)格和宏觀調(diào)控政策等。 二、我國住宅投資的周期性波動(dòng)狀況及其未來發(fā)展趨勢 我國非個(gè)人住宅投資存在波長為１８年的長周期波動(dòng)現(xiàn)象，１９８８年是住宅投資長周期波動(dòng)的波谷，１９９４年為波峰，２００５年達(dá)到新的波谷，２００６年進(jìn)入周期性波動(dòng)的復(fù)蘇期。在沒有重大外部沖擊的情況下，預(yù)計(jì)２０１２年將達(dá)到下一個(gè)波峰?！ ≡诓豢紤]城市化進(jìn)程、收入等其他因素對住宅投資長期發(fā)展趨勢影響的情況下，２００４年以后我國住宅投資的長期趨勢將保持１９９６年以后的下降趨勢，從２００４年的１３．１５％逐年下降到２０１０年的７．４１％。短期發(fā)展趨勢值在２００４年以后也將保持持續(xù)下降態(tài)勢，到２０１０年將降為８．１７％，２０１７年進(jìn)一步降為５．５２％，此后恢復(fù)上升態(tài)勢?！ ∪⒊擎?zhèn)居民人均住宅需求的周期性波動(dòng)特征及其發(fā)展趨勢 我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積存在波長為２０年的周期性波動(dòng)現(xiàn)象，其中１９８５年是改革開放之后的第一個(gè)波峰，１９９３年達(dá)到周期性波動(dòng)的波谷，２００５年是達(dá)到新的波峰，此后進(jìn)入周期性下降階段，預(yù)計(jì)到２０１３年達(dá)到新一輪周期的波谷。從發(fā)展趨勢看，１９９４年以來城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的短期增長趨勢值和長期增長趨勢值均呈上升趨勢，分別從 １９９４年的３．８７％和４．２６％遞增到２００４年的５．５７％和５．３１％。在不考慮其他影響因素的情況下，２００５年以后人均住宅建筑面積增長率長期發(fā)展趨勢值仍將保持１９９４年以來的上升趨勢，到２０１０年將遞增到 ６．３６％，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積到２０１０年有可能達(dá)到３５．５６平方米。 四、城鎮(zhèn)居民可支配收入對居民住房需求的影響 居民可支配收入對住宅需求具有重要影響，當(dāng)期收入增速每提高一個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)引致住房需求增速提高０．０７個(gè)百分點(diǎn)，考慮收入的滯后影響，收入增速對住房需求增速的綜合貢獻(xiàn)大約為０．００９，即收入增速每提高一個(gè)百分點(diǎn)，住宅需求增速將提高０．００９個(gè)百分點(diǎn)?！ 【用窨芍涫杖朐鲩L波動(dòng)對住宅需求增長波動(dòng)具有重要影響，當(dāng)期收入增長波動(dòng)每提高一個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)引致住房需求增長波動(dòng)幅度提高０．４２個(gè)百分點(diǎn)，考慮收入增長波動(dòng)的滯后影響，收入增長波動(dòng)對住房需求增速的綜合貢獻(xiàn)大約為０．１６，即收入波動(dòng)每提高一個(gè)百分點(diǎn)，住宅需求增長波動(dòng)將提高０．１６個(gè)百分點(diǎn)?！ ∥濉⑹杖腩A(yù)算約束下城鎮(zhèn)居民住宅需求的未來發(fā)展趨勢 周期分析表明，２００５年以后我國ＧＤＰ增長率將進(jìn)入周期性下降階段，到２００９年達(dá)到周期性波谷，ＧＤＰ增長率將保持小幅度下降趨勢，但２０２０年之前我國經(jīng)濟(jì)仍將保持８％左右的快速增長態(tài)勢。受此影響，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長率將持續(xù)上升，并拉動(dòng)住宅需求增長率不斷提升?！ 。保畯拈L期發(fā)展趨勢看，由于城鎮(zhèn)居民可支配收入保持較快增長態(tài)勢，２００５年以后城鎮(zhèn)居民住房需求增長率仍將保持上升趨勢，且上升幅度超過其沒有預(yù)算約束條件下住房需求長期發(fā)展趨勢的上升幅度。預(yù)計(jì)在城鎮(zhèn)居民可支配收入增速提高帶動(dòng)下，城鎮(zhèn)居民住宅需求增長率長期發(fā)展趨勢將從２００５年的５．５１％遞增到２０１０年的６．４８％?！ 。玻畯拈L期波動(dòng)看，居民可支配收入增速的提高將明顯縮小住宅需求增長率的波動(dòng)幅度，但總體趨勢與住宅需求自身的周期性波動(dòng)趨勢基本一致。在收入增速提高的影響下，預(yù)計(jì)２００５—２０１０年住宅需求增長率的長期波動(dòng)趨勢仍將周期性下降階段，２０１３年將達(dá)到周期性波動(dòng)的波谷，
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