【文章內(nèi)容簡介】 二、世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律 ? 世界房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展一般規(guī)律 ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個產(chǎn)業(yè)生命周期，即房地產(chǎn)業(yè)隨著人均 GDP達(dá)到不同的階段有一個從興起、成長、成熟到衰退的產(chǎn)業(yè)生命周期； ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有一個黃金發(fā)展時期，即人均 GDP達(dá)到 1000美元，房地產(chǎn)業(yè)有一個長達(dá) 30年左右的黃金發(fā)展時期； ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大拓展定律（或說空間），即一個國家的三大發(fā)展變革： GDP的快速增長、城市化的加速進(jìn)行、消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級會拉動房地產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展； ? 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命周期 ? 第 1階段：房地產(chǎn)業(yè)的興起階段 當(dāng)人均 GDP達(dá)到 8001000美元時，一個國家和地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入興起階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長期，但發(fā)展比較混亂，風(fēng)險最大。 ? 第 2階段：房地產(chǎn)業(yè)的成長階段 當(dāng)人均 GDP在 10008000美元，一個國家地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成長階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速上升期，發(fā)展?jié)摿薮螅l(fā)展速度很快，發(fā)展風(fēng)險適度。 ? 第 3階段：房地產(chǎn)業(yè)的成熟階段 當(dāng)人均 GDP在 800013000美元時，一個國家和地區(qū)房地產(chǎn)進(jìn)入成熟階段。在這個階段，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，發(fā)展?jié)摿τ邢?，發(fā)展速度平穩(wěn)，風(fēng)險很小。 ? 第 4階段：房地產(chǎn)業(yè)的衰退階段 當(dāng)人均 GDP在 13000美元以上時，一個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入衰退階段。在這個時期，房地產(chǎn)業(yè)成為夕陽產(chǎn)業(yè)，大量的企業(yè)撤出這個領(lǐng)域，利潤低，發(fā)展不景氣。 納瑟姆曲線－－當(dāng)城市化率超過 30%城市化水平將加速 ? 納瑟姆曲線（ Ray ， 1975） : ? 所有發(fā)達(dá)國家的城市化大體上都經(jīng)歷了正弦波似的發(fā)展過程，這是世界城市發(fā)展史的共同規(guī)律，即 “ 納瑟姆曲線 ” 的城市化規(guī)律。 ? “ 納瑟姆曲線 ” 所表示的城市發(fā)展過程分為三個時期：即初期的平緩發(fā)展時期 (城鎮(zhèn)化水平在 30％以下 )；中期勢頭極為迅猛的高速發(fā)展時期 (城鎮(zhèn)化水平在 30％～ 70％之間 )；后期發(fā)展勢頭再次平緩的成熟時期 (城鎮(zhèn)化水平超過 70％ )。 ? 該曲線有兩個拐點(diǎn)： 30％～ 70％。在 30％以前，這個國家的工業(yè)化進(jìn)程開始啟動，由 30％～70％的高速發(fā)展階段正是這個國家的工業(yè)化和現(xiàn)代化進(jìn)程；當(dāng)該國城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 70％以后，這個國家就基本上進(jìn)入了現(xiàn)代化社會。 ? “ 康德拉季耶夫周期 ” ——長波理論 前蘇聯(lián)學(xué)者康德拉季耶夫?qū)τ?、法、美等資本主義國家 18世紀(jì)末到 20世紀(jì)初 100多年的批發(fā)價格水平、利率、工資、對外貿(mào)易等 36 個系列統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的加工分析，發(fā)現(xiàn)普遍存在為期 50年左右的經(jīng)濟(jì)波動周期，也被稱為 “ 產(chǎn)業(yè) ” 周期或長周期。在 50年左右的周期中，存在四個時期：經(jīng)濟(jì)見底、小幅回升、爆發(fā)性高速增長、經(jīng)濟(jì)大幅下滑。 ? “ 三種周期 ” 的體系： 第一種是長周期或稱 “ 康德拉季耶夫周期 ” ， 每一個周期歷時 50年左右；第二種是中周期或稱 “ 朱格拉周期 ” ， 每一個周期歷時 10年左右；第三種是所謂短周期或稱“ 基欽周期 ” ， 每一個周期歷時約 40個月左右 。 回顧：歷史上的長周期波動 ? (1) “長波 ” I—— 從大約 1783年到 1842年，是所謂 “ 產(chǎn)業(yè)革命時期 ” ，這個周期的基本特征是手工制造或工場制造的蒸汽機(jī)逐步推廣到一切工業(yè)部門和工業(yè)國家。 ? (2) “長波 ” II—— 從 1842年到 1897年，是所謂 “ 蒸汽和鋼鐵時代 ” 或 “ 鐵路化時代 ” ，其特征是機(jī)器制造的蒸汽機(jī)成為主要的動力機(jī)，并得到普及。 ? (3) “長波 ” IlI—— 從 1897年到二戰(zhàn)后，是所謂 “ 電氣、化學(xué)和汽車時代 ” ，其特征是電動機(jī)和內(nèi)燃機(jī)在一切工業(yè)部門中的普遍應(yīng)用。 2023/2/12 本次金融危機(jī)預(yù)示新長波開始 ? （ 4） “ 長波 ” Ⅳ ——：從二戰(zhàn)后開始的數(shù)字革命到二十世紀(jì)末互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入電子信息時代產(chǎn)生了新經(jīng)濟(jì)，再到 08年爆發(fā)金融危機(jī)。 這個長波的特征就是產(chǎn)生以信息技術(shù)為代表的所謂的信息新經(jīng)濟(jì)，特別是到了上世紀(jì)末產(chǎn)生電子商務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，整整支持了 50多年的經(jīng)濟(jì)增長。 從今天開始，世界要邁入以綠色能源為代表的第五波產(chǎn)業(yè)革命！ 2023/2/12 二、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) ——反彈基礎(chǔ)不牢固 8 14 6789101112131415國內(nèi) GDP季度累計(jì)同比增長率（ %） 十六大 十七大 十八大 5678910111213141505030506050905120603060606090612070307060709071208030806080908120903090609090912100310061009101211031106110911121203120612091212% 國內(nèi) GDP季度累計(jì)同比增長率 3540455055606505010506051106040609070207070712080508100903090810011006101111041109120212071212制造業(yè) PMI指數(shù) 505101520252023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 2023年1季度 2023年3季度 % 工業(yè)用電量季度累計(jì)同比增長率 0510152025303502040608010012005010506051106040609070207070712080508100903090810011006101111041109120212071212% 萬億元 M2供應(yīng)量 M2月度同比增速（右軸） 9095100105110115080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011110111031105110711091111120112031205120712091211國房景氣指數(shù) 5,374 169 8,005 (2,546) 18,917 2,530 13,995 4,293 10,114 4,536 50000500010000150002023005020505050805110602060506080611070207050708071108020805080808110902090509080911100210051008101111021105110811111202120512081211億元 月度新增信貸規(guī)模 104 104 104 909510010511001010106011102040209030203070312040504100503050806010606061107040709080208070812090509101003100811011106111112041209全國居民消費(fèi)價格指數(shù) 全部工業(yè)品出廠價格指數(shù) 十六大 十七大 十八大 104 104 104 909510010511001010112021103100409050806070706080509041003110212011212全國居民價格消費(fèi)指數(shù) 全部工業(yè)品出廠價格指數(shù) 十六大 十七大 十八大 606 842 1883 1249 1816 2608 3450 29% 50% 1