【文章內(nèi)容簡介】 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 15 因此現(xiàn)階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務(wù)占主導(dǎo)，多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局 行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈 輔助業(yè)務(wù)價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有 物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)金融 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀(jì)、定制等） ? 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 ? 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表 地產(chǎn)開發(fā)模式 房產(chǎn)開發(fā)模式 ? 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復(fù)制：以萬科為代表 ? 在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表 ? 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表 ? 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表 物業(yè)經(jīng)營模式 ? 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報 ：以第一太平洋戴維斯為代表 ? 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表 ? 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表 價值鏈整合模式 房地產(chǎn)服務(wù)模式 不動產(chǎn)金融模式 ? 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表 ? 重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 ? 中介經(jīng)紀(jì)和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表 ? 定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試 ? 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 ? 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 16 單一開發(fā)業(yè)務(wù) “ 為賣而造 ” ，資金回收周期短、單個項目風(fēng)險容易把控，但業(yè)績波動大，存在周期風(fēng)險，且只能享受一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)積累 住宅房地產(chǎn)價值鏈 ? 優(yōu)點 – 一般“為賣而造”，追求一次增值，資金回收周期較短 – 單個項目風(fēng)險較容易把握 ? 弱點： – 受外界政策和經(jīng)濟環(huán)境影響較大的周期性行業(yè)，存在周期風(fēng)險 – 開發(fā)業(yè)務(wù)的投資周期導(dǎo)致盈利回報不穩(wěn)定 – 一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)的積累 ? 關(guān)鍵風(fēng)險控制點： – 定位準(zhǔn)確，適合市場需求 – 總工期控制和成本控制 – 滾動開發(fā)，多項目匹配，平衡現(xiàn)金流和業(yè)績 獲得土地 住宅房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 規(guī)劃 項目管理 融資 營銷 物業(yè)管理 開發(fā)階段 現(xiàn)金流 時間 消費者 住宅房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 17 國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多種方式克服單一開發(fā)模式的弱點，并抓住市場機遇充分發(fā)揮了開發(fā)模式的優(yōu)勢，獲得了快速的發(fā)展 多項目并行開發(fā) 實現(xiàn)業(yè)績的平滑 跨地域發(fā)展 突破區(qū)域市場規(guī)模限制，同時分散行業(yè)周期風(fēng)險 大盤分期滾動開發(fā) 獲取規(guī)模優(yōu)勢，降低成本，同時實現(xiàn)一次增值空間的最大化 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 18 從凱捷對大陸 A股上市房地產(chǎn)公司的分析來看，專注于開發(fā)業(yè)務(wù)的開發(fā)類企業(yè)獲得了快速發(fā)展，實現(xiàn)了良好的績效 業(yè)務(wù) 模式 公司篩選標(biāo)準(zhǔn) 公司 數(shù)量 /比例 房產(chǎn) 房產(chǎn)開發(fā)收入 80% 23 （ 63%） 地產(chǎn) +房產(chǎn) 地產(chǎn) +房產(chǎn)開發(fā)收入比例大于 80%,地產(chǎn)收入比例 20% 4 （ 11%） 房產(chǎn) +物業(yè) 房產(chǎn) +物業(yè)收入比例 80%,物業(yè)收入比例 20% 5 （ 14%） 綜合類 房產(chǎn) +地產(chǎn) +物業(yè)收入比例70%,地產(chǎn) +物業(yè) 30% 2 （ 9%） 銷售中介服務(wù)類 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入 70%，其中銷售中介業(yè)務(wù)為主 1 （ 3%） 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 房產(chǎn) 地產(chǎn) +房產(chǎn) 房產(chǎn) +物業(yè) 綜合類 中介類 2023年 2023年 2023年 各業(yè)務(wù)模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率 業(yè)務(wù)模式劃分 各模式中，地產(chǎn) +房產(chǎn)和房產(chǎn)開發(fā)兩類模式收益較好，房產(chǎn) +物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定，但地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)需要有特殊的資源加以支持 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 19 但開發(fā)業(yè)務(wù)固有的弱點使得企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后出現(xiàn)風(fēng)險累積，難以持續(xù)擴大規(guī)模、克服行業(yè)周期性波動帶來的風(fēng)險 ? 為保持業(yè)績的平滑和規(guī)模的持續(xù)擴張，不斷的加大投入力度，而一次性盈利模式使得留存下來的資產(chǎn)多為低價值資產(chǎn)，這使得企業(yè)風(fēng)險不斷累積，如果遇到行業(yè)的周期波動，資金鏈容易斷裂 ? 多項目并行開發(fā)和多地域拓展，使管理難度增大，增加了企業(yè)運作風(fēng)險 風(fēng)險逐步累積 風(fēng)險 風(fēng)險 風(fēng)險 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 20 物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、酒店等物業(yè)的經(jīng)營，物業(yè)持有經(jīng)營投入大，回收期長，但收益穩(wěn)定，經(jīng)營良好的情況下能有多次增值機會，增值空間大 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 21 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)在國內(nèi)有著良好的發(fā)展前景 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 22 房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的。長期以來。我國房地產(chǎn)發(fā)展的資金主要依靠銀行 2023年 1～ 6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成 數(shù)據(jù)來源：國家信息中心 其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對市場和銷售的依存度進一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實現(xiàn)，實質(zhì)上還是依靠銀行資金 自籌資金占比約 30%，絕對規(guī)模增長迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實力有一定增強，但整體抗風(fēng)險能力還有待進一步提高。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過 60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。 2 5 . 9 9 %3 0 . 0 2 %1 . 6 4 %4 2 . 2 1 %國內(nèi)貸款 自籌資金 利用外資 其它資金169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 23 宏觀調(diào)控使開發(fā)企業(yè)不得不尋找多元化的融資手段，以便在未來競爭中獲取競爭優(yōu)勢 央行121號文 房地