中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及改革之路(編輯修改稿)
2025-07-21 17:15 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 供需矛盾、企業(yè)和個(gè)人的過度投機(jī)、金融機(jī)構(gòu)的貸款偏好等因素，導(dǎo)致價(jià)格無節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，使得房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲的過程和狀態(tài)。房價(jià)與可支配收入比反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。以國際通行來看，全國的房價(jià)收入比一直趨于上升的態(tài)勢，而且國內(nèi)不少地市的房價(jià)水平高于國際通行的水平，當(dāng)該指標(biāo)持續(xù)增大時(shí)，表明房地產(chǎn)價(jià)格的上漲超過了居民實(shí)際支付能力的增長。在一些發(fā)達(dá)城市，如上海、南京、北京等房價(jià)收入比都大于8％以上，特別上?？煲_(dá)到14％。盡管考慮到中國的居民收入低，自有住房率高的情況，但房價(jià)收入比較高卻是不爭的事實(shí)。當(dāng)然，伴隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也在增長，但不能用未來可能的高收入來解釋現(xiàn)在的實(shí)際的高房價(jià)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國居民特別是上海、北京等大城市居民的收入可能會和發(fā)達(dá)國家差不多，那時(shí)出現(xiàn)高房價(jià)是合理的。但目前的高房價(jià)嚴(yán)重脫離目前居民的低收入，大眾的實(shí)際購買力與高房價(jià)之間的差距在迅速擴(kuò)大，可見，發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)形成了房地產(chǎn)泡沫。四、時(shí)間性差異原因分析（一）金融危機(jī)因素回到表1，選取北京市08年到09年中的房價(jià)走勢來說明其房價(jià)的走勢，如下圖3所示。圖3 北京市08年09年中房價(jià)走勢圖（單位：百元/平方米）根據(jù)圖3，我們可以很直觀地看出，從08年5月到8月，房價(jià)持續(xù)走高。至同年9月開始小幅微降。再從08年9月到09年3月，這半年的時(shí)間中，降幅超過20%。開始的4個(gè)月中房價(jià)處在震蕩調(diào)整階段。而這從2008年8月開始一直至今正是全球金融危機(jī)肆虐之時(shí)。房價(jià)進(jìn)入大幅下滑階段可以肯定金融危機(jī)對房產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。所以我們以08年9月為分界線分析金融危機(jī)爆發(fā)前后房價(jià)走勢的原因。金融危機(jī)爆發(fā)前自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)取得了顯著的成效，各行各業(yè)都大踏步的前進(jìn)著，我國的房地產(chǎn)市場也漸漸的發(fā)展壯大。隨著農(nóng)村人口城市化的進(jìn)程加快，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展影響至關(guān)重要，這部分人群以及原有的城市劇情要求改善生活環(huán)境，造成早期的房產(chǎn)供不應(yīng)求，價(jià)格持續(xù)攀升，呈現(xiàn)出一遍繁榮的景象。發(fā)展到近幾年房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是根據(jù)百姓得需求量來發(fā)展了，而是開發(fā)商不斷發(fā)展新樓盤，炒房者大勢炒作，普通百姓只能眼看著房屋卻沒有能力購買 ，到去年的房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了房屋自身價(jià)值許多倍，北京地區(qū)的平均房價(jià)最高點(diǎn)時(shí)甚至接近20000元/平方米，這樣的價(jià)格是普通百姓不能承受的，一個(gè)普通家庭可能集全家之力一輩子也不能購買一套商品房，就按北京地區(qū)人均年收入10000美元/年計(jì)算，一個(gè)3口之家要購買一所80平方米的商品房需要全家不吃不喝8年才能做到，這些原因造成了市場上還有很多樓盤入住率很低、賣不出去，開發(fā)商還在不斷開發(fā)，老百姓也放棄了買房的打算。究其原因，由于我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)又沒有經(jīng)歷過國外房地產(chǎn)發(fā)展過程中所經(jīng)歷過的挫折和問題，造成房地產(chǎn)行業(yè)在近年來積累了大量的隱患。開發(fā)商通過前期的發(fā)展及獲利使得他們不計(jì)市場需求大量貸款購地建房；大量的有錢一族從事炒房，從銀行貸款買房進(jìn)行炒作；普通百姓只能租房生活；銀行也因?yàn)榍捌诘氖找?，愿意將大量的貸款發(fā)放在房地產(chǎn)行業(yè)；各地對國家宏觀調(diào)控政策貫徹落實(shí)不力，加之房地產(chǎn)行業(yè)對很多地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)很大，從而出現(xiàn)的地方政府保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)等，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年的時(shí)候已經(jīng)出現(xiàn)了相當(dāng)多的問題，如果沒有2008年的國際金融危機(jī)，這些問題可能會晚一點(diǎn)暴露出來，但一定會爆發(fā)，2008年的國際金融危機(jī)只是加快了我國房地產(chǎn)行業(yè)這些問題的暴露。金融危機(jī)爆發(fā)后危機(jī)爆發(fā)后，不僅美國，而且在亞歐其他主要發(fā)達(dá)國家，住宅價(jià)格的泡沫也正在破滅，出現(xiàn)了全球性房地產(chǎn)市場調(diào)整。主要國家房地產(chǎn)市場的惡化效應(yīng)、對經(jīng)濟(jì)增長的信心減弱、對房價(jià)下調(diào)的進(jìn)一步期待等，都會對房地產(chǎn)市場形成更強(qiáng)的調(diào)整預(yù)期，未來調(diào)整預(yù)期的改變只能依賴于強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策和宏觀經(jīng)濟(jì)明確的上升走勢。危機(jī)爆發(fā)后，主要通過影響宏觀經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)行傳導(dǎo)。世界經(jīng)濟(jì)增長放緩，導(dǎo)致我國外部需求萎縮，企業(yè)效益下滑，投資意愿和能力下降，進(jìn)而制約消費(fèi)增長，經(jīng)濟(jì)增長下行壓力越來越大。全球金融危機(jī)從投資、消費(fèi)、出口三方面直接或間接影響著我國經(jīng)濟(jì)增長，使經(jīng)濟(jì)增長短期存在過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，帶來居民收入增幅下降、失業(yè)率上升、股票市場財(cái)富縮水、房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)大幅下降()等，這些都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整。其次從資金成面看，美國金融危機(jī)使大投資銀行損失慘重，資金周轉(zhuǎn)不靈。從中國收縮資金是他們的選擇之一，高盛、
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1