【文章內(nèi)容簡介】 園林 ?本案： 150畝企業(yè)家生態(tài)公園 ?源上灣： 500畝生態(tài)回歸主題公園 ?富力桃園： 105畝的東南亞風情園林 ?北歐知識城：近 90畝的諾貝爾公園 ?本案在園林景觀規(guī)模方面，僅次與主打“生態(tài)牌”的源上灣，高于北歐及富力， 相對之下，本案具備一定的優(yōu)勢。 市場在售戶型主力供銷面積區(qū)間 競品對比 /在售戶型主力供銷面積 套二暢銷面積在 6382㎡之間；套三暢銷面積在 88109㎡之間。 單位： ㎡ 88㎡ 109㎡ 60 70 80 90 100 110 120 130 140 63㎡ 暢銷面積 套三主力面積 本案 富力桃園 北歐知識城 源上灣 82㎡ 套二主力面積 63㎡ 60㎡ 89108㎡ 68109㎡ 101㎡ 套三以上主力面積 118135㎡ 81101 ㎡ 套三暢銷面積段 套二暢銷面積段 68㎡ 75㎡ 82㎡ ?競爭市場套二戶型較少， 暢銷面積區(qū)間集中在 6382㎡之間。 ?套三戶型面積區(qū)間集中在 68109㎡， 暢銷面積集中在 68㎡、 88109㎡之間。 ?本案 3個戶型面積 60㎡、 81㎡、 101㎡，符合市場暢銷面積區(qū)間，存在一定的競爭力。 單位： ㎡ 63㎡ 82㎡ 88㎡ 109㎡ 套二 套三 總價區(qū)間： 40～ 46萬 總價區(qū)間： 50～ 71萬 市場主流暢銷產(chǎn)品面積區(qū)間 競品對比 /暢銷面積與總價交叉分析 套二暢銷面積 6382㎡，總價區(qū)間 4046萬；套三暢銷面積 88109㎡，總價區(qū)間5071萬，本案在總價上具備一定優(yōu)勢。 60 70 80 90 100 110 120 130 140 60㎡ 81㎡ 101㎡ 價格未定，暫按一期均價 5800上浮 500元，即 6300元 /㎡計算 本案套二總價區(qū)間： 38萬左右 本案套三總價區(qū)間： 50萬 ~64萬 2期 4樓 B3戶型 60㎡ （套一可變套二） 贈送約 ㎡ 北歐知識城 B戶型 75㎡ （套一可變套二） 競品對比 /戶型 本案 60㎡功能滿足套二需求，總價優(yōu)勢明顯 戶型面積 北歐知識城＞源上灣＞ 本案 贈送率 源上灣＞北歐知識城＞ 本案 客廳開間 北歐知識城 ＞ 本案 ＞ 源上灣 主臥面積 北歐知識城 *㎡＞源上灣 *＞ 本案 * ㎡ 次臥面積 北歐知識城 ㎡＞源上灣 ㎡＞ 本案 ㎡。 ?贈送： ㎡、贈送率 16%； ?可變套二； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?臨街、坐北朝南采光充足； 源上灣 C1戶型 ㎡ （套一可變套三） ?贈送： 11㎡、贈送率 15%； ?可變套二； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?臨街、坐北朝南（采光充足）、坐西朝東； ?贈送： 11㎡、贈送率 17%； ?可變套三； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、西北朝向； 源上灣 C3戶型 ㎡ （ 可變套三雙衛(wèi)） 北歐知識城 C2戶型 88㎡ （可變套三單衛(wèi)） 二期 4樓 B1戶型 81㎡ （可變套三單衛(wèi)） 整體舒適度優(yōu)勢明顯，設計更合理，北歐知識城客廳開間雖達 ，但存在較大空間浪費 . 競品對比 /戶型 富力桃園 B11棟 3號樓 ㎡ （ 可變套三單衛(wèi)） 戶型面積 源上灣＞北歐知識城＞富力桃園＞ 本案 贈送率 北歐知識城＞富力桃園＞源上灣＞ 本案 客廳開間 北歐知識城 ＞富力桃園 4m =源上灣 4m＞ 本案 主臥面積 富力桃園 *＞ 本案 *＞北歐知識城 * ＞源上灣 * 次臥面積 富力桃園 ㎡ ＞北歐知識城 ㎡ ＞ 本案 ㎡＞ 源上灣 8..41㎡。 ?贈送： ㎡、贈送率 10%； ?可變套三單衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、坐北朝南采光充足； ?贈送： 19㎡、贈送率 21%； ?可變套三單衛(wèi)； ?動靜分區(qū)不明顯、干濕分明； ?對中庭、坐北朝南采光充足； ?贈送： ㎡、贈送率 19%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?臨街、面朝西南； ?贈送： ㎡、贈送率 20%； ?可變套三單衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?臨街、面朝東南； 二期 4樓 B2戶型 101㎡ （可變套三雙衛(wèi)） 北歐知識城 C1戶型 101㎡ （ 可變套三雙衛(wèi)） 源上灣 C2戶型 109㎡ （ 可變套三雙衛(wèi)） 同為 3房雙衛(wèi)本項目 101㎡總價相對北歐知識城更有優(yōu)勢，相對源上灣、富力桃園布局更合理。 競品對比 /戶型 富力桃園 B11棟 6號房 109㎡ （ 可變套三雙衛(wèi)） ?贈送： ㎡、贈送率 13%； ?可變套三單雙； ?動靜分區(qū)不明顯、干濕分明； ?坐北朝南、三面采光； 戶型面積 富力桃園 =源上個灣＞ 本案 =北歐知識城 贈送率 富力桃園＞北歐知識城＞源上灣＞ 本案 客廳開間 富力桃園 4..2m＞ 本案 ＞北歐知識城 ＞源上灣 主臥面積 源上灣 *＞富力桃園 * ＞ 本案 * =北歐知識城 * 次臥面積 富力桃園 ㎡ ＞北歐知識城 ㎡＞源上灣 ㎡ ＞ 本案 9㎡ ?贈送： 18㎡、贈送率18%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、坐南朝北采光充足； ?贈送： ㎡、贈送率17%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)不明顯、干濕分明； ?對中庭、坐南朝北采光充足； ?贈送： 20㎡、贈送率24%； ?可變套三雙衛(wèi)； ?動靜分區(qū)、干濕分明； ?對中庭、面朝西南； ?區(qū)域競品項目體量均較大，且園林打造都具有一定檔次和規(guī)模， 本項目 150畝企業(yè)家生態(tài)公園僅次與主打“生態(tài)牌”的源上灣 500畝生態(tài)回歸主題公園，相較其他 j競品項目占據(jù)一定優(yōu)勢。 ?本案在地段上與競品項目 (北歐、源上灣 )幾乎一致，比富力桃園地段更佳。 ?本項目產(chǎn)品在綠化率（北歐＞富力＞ 本案 ＞源上灣）、容積率（富力＞北歐＞源上灣 =本案）及梯戶比（北歐 =源上灣＞ 本案 ＞富力）方面沒有明顯劣勢， 具備一定競爭力。 ?本項目產(chǎn)品在朝向方面具有一定優(yōu)勢，但在戶型贈送方面相對不占優(yōu)勢 。 ?在戶型實用方面具有一定優(yōu)勢： 戶型方正、布局合理、功能性強 ； ?本案在總價方面占據(jù)一定優(yōu)勢： 在戶型符合市場暢銷戶型區(qū)間的情況下，總價低于市場暢銷戶型總價（銷售價格未定，暫按一期均價 5800元上浮 500元，即 6300元 /㎡計算） 總結 本項目產(chǎn)品具備應一定的市場競爭力 ！ 競品營銷推廣分析 區(qū)域競品項目營銷情況 名稱 本案 源上灣 北歐知識城 富力桃園 銷售均價 6472元 /㎡ 6500元 /㎡ 住宅 7400元 /㎡ ，SOHO預計 7000元 /㎡ ，洋房 9000元 /㎡ 6000元 /㎡ （精裝修） 來電來訪 來電平均 2組 /天，來訪平均 4組 /天 來電平均 0組 /天（未做登記），來訪平均 8組 /天 來電平均 5組 /天，來訪平均 13組 /天 來電平均 10組 /天，來訪平均 15組 /天 近期營銷動作 項目將于 11月 2日開盤，推出項目 4號樓，共 185套房源，目前排號 77組 9月 29日項目 3號樓開盤，共推出 360余套房源 預計于 10月 26日，推出項目 SOHO產(chǎn)品，目前排號量達到 340余組 將于 10月 26日，共推出 400余套房源（項目 1 18號樓），目前排號量已達 優(yōu)惠策略 交 5千抵 2萬，團購額外優(yōu)惠房款 1%，付款優(yōu)惠（暫未定） 交 2萬抵 3萬，一次性優(yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠 1% 交 4千抵 2萬，一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠 1% 交 1萬抵 5萬，一次性優(yōu)惠 3%，按揭優(yōu)惠1% 推廣策略 網(wǎng)絡、行銷、單立柱、大成巡 展 戶外大牌廣告、公交站臺、單立柱廣告、收費站廣告 網(wǎng)絡（搜房會員獨家優(yōu)惠）、戶外大牌廣告、公交站臺、單立柱廣告、 戶外大牌廣告、單立柱廣告、行銷派單，短信 推廣主題 4大價值，震撼價格，掀翻荷花池， 60— 98㎡ 公園住宅，交5千抵 2萬，瘋狂排號中