【文章內(nèi)容簡介】 170 m2 暢銷戶型 80－ 90 m2 小區(qū)公共配套 閉路 ， 寬帶 ， 樓宇對(duì)講系統(tǒng) ， 防盜監(jiān)控系統(tǒng) ， 周邊防范系統(tǒng) ， 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) ， 電子巡更系統(tǒng)等智能化配套 。 ? 暢銷原因分析： ※ 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確 春天花園銷售的成功首先要?dú)w功于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，項(xiàng)目以二次置業(yè)者為主要目標(biāo)消費(fèi)群體，以提升生活品質(zhì)，滿足客戶更深層次的居住理想為開發(fā)理念，精心打造產(chǎn)品，在細(xì)節(jié)上體現(xiàn)了項(xiàng)目品質(zhì)。 ※ 性價(jià)比高 春天花園憑借良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和周邊社區(qū)形成的良好生活氛圍，僅以 2880元 /㎡的價(jià)格入市，一經(jīng)推出，就在市場(chǎng)上取得了良好反響，一期認(rèn)購火爆。 ? ※ 戶型配比合理 春天花園一期的主力戶型為兩房 、 三房和四房 ， 比例分配較為平均 ，同時(shí)附以少量小戶型和超大戶型 ， 滿足不同購房階層置業(yè)需要 。 ※ 房型設(shè)計(jì)合理 春天花園聘請(qǐng)上海林同炎李國豪建筑設(shè)計(jì)公司精心打造產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)新穎合理，大量使用落地窗、景觀飄窗，室內(nèi)個(gè)功能房布局合理，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)，局部采用錯(cuò)躍結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)了戶型的靈動(dòng)性，也獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可。 ? ※ 營銷手段及廣告宣傳到位 春天花園的營銷一期主要采取 VIP內(nèi)部認(rèn)購的方式，在項(xiàng)目期樓階段，建立了非常新穎、氣派的售樓處，有效增強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛，同時(shí)結(jié)合工程進(jìn)度和節(jié)日適時(shí)舉行各種促銷優(yōu)惠活動(dòng)，刺激消費(fèi)者購買欲望；在宣傳上，根據(jù)項(xiàng)目的不同營銷階段和銷售重點(diǎn)，有針對(duì)性的進(jìn)行全方位的廣告宣傳，報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體、戶外輪番“轟炸”，使得項(xiàng)目深入人心。 ? 位置 南接珠海路 ， 西臨青島南路 ， 海濱南路縱穿小區(qū) 開發(fā)商及電話 威海魯能海源置業(yè)有限公司 5209508 代理公司及電話 企劃推廣：威海正和廣告 5898111 物業(yè)管理 威海海源物業(yè)管理有限公司 管理費(fèi) 多層 ， 高層 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積： 105畝 建筑面積： 112485平方米 規(guī)劃戶數(shù)： 838（ 一期 486， 認(rèn)購 286） 建筑類別： 多層 ， 小高層 ， 高層 。 車位數(shù)： 367（ 地下 ） ， 20個(gè)車庫 綠化率： % 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房； 2023年 10月交房 ， 現(xiàn)已蓋至 5層 開盤時(shí)間 一期 ， 2280元 /m2 銷售率 80% 住宅基價(jià) 多層 2480元 /m2； 高層 2420元 /m2 價(jià)格浮動(dòng)比例 2層基價(jià) ,3層 ↑ 12%,高層上浮 26F+100元 網(wǎng)點(diǎn)總面積 2023 m2 網(wǎng)點(diǎn)單位面積 146m2 價(jià)格 3800元 /m2 付款方式及優(yōu)惠額度 沒有優(yōu)惠 戶型及面積 房 、 廳 、 衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) （ 高層 ） 三室二廳二衛(wèi) 建筑面積 84 m2左右 102 m 98 m2/ m2 130 m 127 m122 m 115 m m m 155 m2 備注 多層住宅已經(jīng)基本售完 主力戶型 三房二廳二衛(wèi) 面積范圍 80155 m2 暢銷戶型 三房二廳二衛(wèi) 項(xiàng)目周邊300米公共配套 距火車站 ， 汽車站一公里 ， 新都中學(xué)在門口 ， 附近還有皇冠中學(xué) ， 小學(xué)及威海三中 ， 齊魯商城 ， 汽車市場(chǎng) 。 1路 、 12路 、 26路 小區(qū)內(nèi)公共配套 閉路 ， 寬帶 ， 樓宇對(duì)講系統(tǒng) ， 防盜監(jiān)控系統(tǒng) ， 周邊防范系統(tǒng) ， 停車場(chǎng)管理系統(tǒng) ， 電子巡更系統(tǒng)等智能化配套 。 ? ※ 開發(fā)商實(shí)力 依托魯能海源電業(yè)集團(tuán)的雄厚實(shí)力 ， 和前期開發(fā)的 “ 海源麗舍 ”項(xiàng)目成功后獲得的良好口碑 ， 海源麗都在項(xiàng)目前期就獲得了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注 ， 為本項(xiàng)目日后的熱銷奠定了良好的消費(fèi)者基礎(chǔ) 。 ※ 市場(chǎng)定位準(zhǔn)確 海源麗都項(xiàng)目主要面對(duì)中低消費(fèi)者打造產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，以實(shí)用為主，符合目標(biāo)消費(fèi)群體的生活習(xí)慣和經(jīng)濟(jì)承受能力。 ? ※ 低價(jià)入市 海源麗都的入市起價(jià)為 2280元 /㎡，對(duì)于不是過分追求生活質(zhì)量的消費(fèi)者來說，還是相當(dāng)有誘惑力的，同時(shí)周邊生活配套設(shè)施較為齊全，交通也較為便捷，在 2023年樓市價(jià)格上漲較大的情形下，對(duì)普通置業(yè)者的吸引力還是相當(dāng)大的，所以項(xiàng)目正式推出后就取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績。 ? （ 2）高區(qū)競爭樓盤分析： 高區(qū)樓盤目前主要表現(xiàn)為銷售火爆的態(tài)勢(shì)，目前高區(qū)在售的樓盤中，價(jià)格差異較大。金城花園剛推出的一期 04年新年尹始便以 2280元每平方米的基價(jià)入市， 2個(gè)月后基價(jià)躍漲 2680仍保持著勁銷的勢(shì)頭，現(xiàn)銷售已基本完畢，是高區(qū)中低檔最具代表性的樓盤之一；靖隆園、鳳凰城、春山華居這幾個(gè)大盤的第一期都已經(jīng)以 3000左右的均價(jià)在較短的時(shí)間內(nèi)銷售告罄，很多客戶和銷售人員一起等待下一期樓盤的推出。而金海岸富豪城以多層 3480元每平方米、高層 3680元每平方米的基價(jià)推出多層、高層組合物業(yè)，平錯(cuò)結(jié)合，但由于該物業(yè)性價(jià)比價(jià)格較高，且戶型面積定位均在 150平方以上、單位總房款均在 70萬以上，很難有其特定的消費(fèi)群體，所以銷售幾乎停滯不前，因此該項(xiàng)目也可以講是目前威海最不成功案例。 ? 總體來看，高區(qū)樓市價(jià)格走勢(shì)仍主要表現(xiàn)為 04年前半年升幅較快，后半年穩(wěn)中有升。由于部分項(xiàng)目前一期已經(jīng)預(yù)定一空，而后續(xù)工程尚未開盤，所以價(jià)格指數(shù)沒有太大變化，但市場(chǎng)后勁十足，同時(shí)熱銷樓盤價(jià)格也表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長潛力。 ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 1） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價(jià)格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 鳳凰城 4 ． 68 萬 m2 城建開發(fā) 3280 元 /m2 3772 元 /m2 4262 元 /m2 9 120 m2 120― 159 m2 98% 金海岸富豪城 6 萬 m2 德源房產(chǎn) 多層3480元/m2高層3680元/m2 4000元/m2 4800元/m2 四房三廳二廚 200 m2 1 162 m2 滯銷 世紀(jì)家園 17萬m2 盛德實(shí)業(yè) 4000元 4400元/m2 4800元/m2 三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi) 1315 16185 m2 三房二廳二衛(wèi) 150 m2 一期銷售結(jié)束 ，二期開始銷售 藍(lán)天廣場(chǎng)靖隆園 3 . 2萬 m2 國威房產(chǎn) 3488元/ m2 3837元/ m2 4186元/ m2 四房二廳 m2 三房一廳 /四房二廳10 m2 90% 碧海樓海云軒 4 萬 m2 富城房產(chǎn) 高層3580元/ m2 小高層3480 元 /m2 4290元m23870 元 /m2 5000元/ m24260元 /m2 三房二廳二衛(wèi) 11 1213 142 m2 三房二廳二衛(wèi) 132m2 70% ? 高區(qū)代表主要樓盤一覽表（表 2） 樓盤名稱 規(guī)模 開發(fā)商 價(jià)格 主力戶型 暢銷戶型 銷售率 基價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 春山華居 2． 6萬 m2 西郊房產(chǎn) 3600元/ m2最低價(jià)3780元/ m2 4230元/ m2 4680元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 三房一廳一衛(wèi) 100 m2 95% 林語山莊 3萬 m2 佳成房產(chǎn) 2580元/m2 4200元/ m2 三房一廳一衛(wèi) 80、 90 m2 70、 80 m2 92% 金城花園 8 . 4 m2 金城房產(chǎn) 2980元/ m2最低價(jià)2682元/ m2 3070元/ m2 3457元/ m2 90144 m2 11 136 m2 95% 青青小城 7 萬平方米 ， 雙豐昕世 3800元/ m2 4000元/m2 5280元/ m2 78 m 284 m 21 21 m130 m140 m2160 m2 二房一廳一衛(wèi) 78 m2 84 m2 50% ? ）價(jià)格水平分析 一個(gè)城市房地產(chǎn)總體價(jià)格水平的高低 ， 能體現(xiàn)出城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平 ， 住宅市場(chǎng)購買能力和房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)品質(zhì) 。 ? 高區(qū)樓盤住宅價(jià)格表3800298041865000468042005280345732803480400034803600360025803488426238000100020233000400050006000鳳凰城金海岸富豪城世紀(jì)家園藍(lán)天廣場(chǎng)靖隆園碧海樓海云軒依海嘉園新浪嶼花園林語山莊 青青小城 金城花園單位: 元/ m 2基價(jià)最高價(jià)? 從以上圖表可以看出 ， 目前威海高區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔住宅的總體平均價(jià)格水平在 3500元／ M2－ 4000元／ M2之間；中低檔住宅小區(qū)平均價(jià)格水平在 2800元／ M2－ 3200元／ M2 左右 。 各區(qū)域因?yàn)榈囟魏桶l(fā)展環(huán)境的不同 ， 其價(jià)格差異相對(duì)也較大 。 從樓盤所處的位置來看，高區(qū)國際海水浴場(chǎng)沿線或周圍樓市的現(xiàn)時(shí)均價(jià)大約在 4000元 /M2以上。如國際海景城、金海岸富豪城、藍(lán)天廣場(chǎng)海云軒處在文化路、沈陽路黃金位置，受城市土地規(guī)劃限制，近 2年周圍樓盤均以高層、小高層為主，價(jià)格從 3400元 /M2到 6800元 /M2， 差異較大。其主要原因是產(chǎn)品定位的差異和建筑時(shí)間的差異，國際海景城2023年底開盤價(jià)不到 3300元 /M2現(xiàn)最高價(jià)突破 7000元，起價(jià)不低于5800/M2， 目前項(xiàng)目尚未完全完工，銷售基本結(jié)束； ? 而剛剛開盤的海悅國際雖地處高區(qū)最佳位置周邊配套完善但因項(xiàng)目定位欠準(zhǔn)，性價(jià)比過高，所以銷售目前十分不理想；金城花園地處沈陽路中段，開發(fā)前一片荒涼，目前周圍配套也不太全面，但由于發(fā)展商入市時(shí)機(jī)恰當(dāng)且定價(jià)策略科學(xué)， 04年春節(jié)開盤價(jià)不到 2280/M2 ， 現(xiàn)售基價(jià)達(dá)2980元 /M2 ， 一年時(shí)間兩期先后開發(fā)，分期推出，目前基本清盤。青青小城屬高區(qū)最西端樓盤，雖地理位置較偏，但由于發(fā)展商注重產(chǎn)品打造，屬目前最具特色的高檔樓盤之一，價(jià)位從 3800— 5200元 /M2， 目前銷售也較正常。鳳凰城地處高區(qū)最南端，緊鄰?fù)Ｒ恢小⑿侣劥髲B、體育館等，周圍配套齊全、交通便利、距離市中心較近，發(fā)展商屬威海老牌實(shí)力開發(fā)商，該項(xiàng)目春節(jié)前后僅以 2680元 /M2的價(jià)格開盤，后兩次調(diào)價(jià)到 3080元/M2， 一期開盤不到半年便銷售一空，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其價(jià)格策略一是為試探市場(chǎng)，二是為二期的單體提價(jià)做鋪墊。 ? 藍(lán)天廣場(chǎng)是目前高區(qū)規(guī)劃最大的綜合社區(qū)，總建筑面積約 50萬平方米左右，但由于該地塊分 7家分割開發(fā)，發(fā)展商各自為戰(zhàn)，不注重形