上海房地產(chǎn)總體市場分析現(xiàn)狀(編輯修改稿)
2024-07-22 02:55 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 以及中高檔樓盤，并且此類樓盤的開發(fā)力度遠(yuǎn)大于高檔樓盤。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個，徐匯為3個，靜安、長寧各2個，盧灣和虹口各1個。下圖顯示的是今年高檔樓盤的區(qū)域分布情況以及市場占有率情況，從中可以看出在徐匯、靜安、長寧等市中心和次中心城區(qū)的高檔樓盤占據(jù)了上海高檔住宅市場60%的份額，這主要因?yàn)椋阂环矫嫔鲜龅貐^(qū)是上海傳統(tǒng)的高檔住宅集中地區(qū)，無論是環(huán)境還是設(shè)施配套都比較完善；另一個原因則是上述地區(qū)舊改力度的不斷加大以及市政的日益完善。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計(jì)的10個區(qū)中獨(dú)占鰲頭，占據(jù)了市場份額的30%。隨著大量外資企業(yè)及駐華機(jī)構(gòu)不斷地涌入，浦東已成為眾多大集團(tuán)、大公司入駐的首選之地。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進(jìn)出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計(jì)有23萬人次。這些外籍商務(wù)人員的大幅度增加，在一定程度上推動了浦東高檔住宅的發(fā)展，從而使得上海高檔住宅的市場份額逐步東移，而傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)的靜安、長寧、徐匯等區(qū)的客戶也漸漸將目光瞄向了浦東。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在每平方米7000元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計(jì)，今年浦東在商品住宅需求方面將是個“火紅之年”。二、熱點(diǎn)區(qū)域分析 此次統(tǒng)計(jì)我們列入了6個區(qū)，其中高檔住宅主要分布于浦東以及徐匯、靜安、長寧等市中心城區(qū)。今年頭五個月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達(dá)百萬平方米左右，與去年年中時的水平基本相近。據(jù)了解，上海部分中心地區(qū)每平方米商品房中分?jǐn)偟耐恋爻杀疽堰_(dá)3000元以上，而從合理的成本與收益關(guān)系考慮，房價約為土地成本的3倍比較合理。目前，我們統(tǒng)計(jì)的樓盤價位大多在每平方米8000—12000元之間，基本符合“價有所值”的審視標(biāo)準(zhǔn)。l 浦東新區(qū)作為上海樓市投資的熱點(diǎn)區(qū)域，浦東的房地產(chǎn)發(fā)展一直走在全市的前列，無論是房價走勢、銷售排名、廣告投放、新盤推量都呈現(xiàn)較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢。此次統(tǒng)計(jì)中，今年新開盤的高檔住宅有4個：分別是“國際金融家”均價12000元/平方米；“金色維也納”售價8500—17600元/平方米（含別墅部分價格）；“水清木華公寓”均價8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個，高檔樓盤占總量的10%。目前浦東房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了五大熱點(diǎn)區(qū)域，即陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、張楊路沿線、浦東南路上南路板塊、世紀(jì)公園板塊、黃浦江東岸沿江板塊。目前，除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀(jì)公園附近，隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地區(qū)成為了浦東高價位住宅開發(fā)的一個極具代表性的區(qū)域。作為上海樓市最為活躍的一個地區(qū)，無論是新開盤的品質(zhì)，或是后續(xù)盤的內(nèi)涵，都彰顯出浦東高檔樓市多元化的發(fā)展方向以及多層次的發(fā)展思路，隨著浦東政策面利好消息的不斷出臺，在促進(jìn)房產(chǎn)開發(fā)的力度上，浦東地區(qū)將會進(jìn)一步有所表現(xiàn)。在此機(jī)遇下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。l 靜安區(qū)靜安區(qū)是傳統(tǒng)的市中心高檔住宅集中區(qū)域，區(qū)域內(nèi)洋房林立，更有時尚的南京西路和靜安寺等多處商業(yè)、貿(mào)易中心，其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢以及與之密切相關(guān)的完善的配套生活設(shè)施都為高檔物業(yè)的開發(fā)提供了地段、區(qū)位、配套、人文、景觀等多方面的綜合優(yōu)勢。但同時靜安也是因?yàn)閰^(qū)位、地段的原因，在舊城改造和大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)方面表現(xiàn)一般。2002年以來，靜安高檔樓盤較為集中開盤，其中有“上海壹街區(qū)”，每平方米均價為9500元； “國際麗都城”二期每平方米均價為16000元左右（全裝修），“靜安楓景”，每平方米均價為11000元左右，在同一時期內(nèi)是全市高檔樓盤推量比例最高的區(qū)域，高價盤占到市場份額的50%。同時這一數(shù)據(jù)也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點(diǎn)區(qū)域，在高檔住宅市場上占有舉足輕重的地位。雖然在樓市持續(xù)升溫的條件下，靜安樓市不溫不火，但隨著靜安今年不少爛尾樓項(xiàng)目的改造以及靜安寺地區(qū)的綜合改造，都表明靜安樓市漸旺。時至第四季度，靜安樓市有大量的新盤推出，且均價都在萬元左右，在滬上八大聚居區(qū)名列前茅，與其市中心區(qū)域的地位相配。從其高價位樓盤特點(diǎn)看，靜安的樓盤大多位于南京路南北兩冀的市中心地帶，并且大多建立在舊改地塊上，具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和成熟的周邊環(huán)境，近期隨著拆遷力度的加大以及傳統(tǒng)市中心房地產(chǎn)開發(fā)的興旺，靜安區(qū)今后將會有一批成規(guī)模、高品位的高檔物業(yè)推出，值得關(guān)注。
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