房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及信貸政策分析(編輯修改稿)
2025-02-10 17:46 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 障房的建設(shè)是 “十二五 ”規(guī)劃的重中之重，未來(lái)保障性住房投資將繼續(xù)高速增長(zhǎng)。 從2023年 “ 131號(hào)文 ” 以后，保障房安居工程住房建設(shè)規(guī)模就以每年倍增的速度擴(kuò)大 。 根據(jù)住建部數(shù)據(jù)， 2023年 1至 9月，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程的建設(shè)進(jìn)展為 “ 實(shí)物開(kāi)工 986萬(wàn)套，開(kāi)工率達(dá) 98%” 。如果按每套保障房 50平米計(jì)算，則 2023年開(kāi)工建設(shè) 1000萬(wàn)套保障房，累計(jì)面積約為 5億平方米。相當(dāng)于 2023年全國(guó)住房銷量 ，將成為 “ 十二五 ” 期間解決住房供需矛盾的關(guān)鍵。 2023年將延續(xù)保障房建設(shè)節(jié)奏，保障房建設(shè)將達(dá)到 600萬(wàn)套，投資總額或?qū)⑦_(dá)到 1萬(wàn)億。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)短期增長(zhǎng)較快，風(fēng)險(xiǎn)將逐步顯現(xiàn)。 自 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以來(lái)，住宅的限購(gòu)限價(jià)等從緊政策，迫使部分開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)辦公用房開(kāi)發(fā)，或者打擦邊球，進(jìn)行商改住開(kāi)發(fā)，短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)成交量、開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)較快。商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)投資回收期長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)營(yíng)敏感性強(qiáng)，在全球經(jīng)濟(jì)徘回不前，歐債危機(jī)和中東局勢(shì)再度升級(jí)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)動(dòng)力不足背景下，未來(lái)市場(chǎng)仍存在較大不確定性 。去庫(kù)存將為房企明年主題，行業(yè)整體面臨整合洗牌 。 由于銷售放緩，結(jié)算周期延長(zhǎng)， 131家上市公司存貨合計(jì)達(dá)到 ，較去年同期增加四成，庫(kù)存周轉(zhuǎn)率同比下降 %。因此未來(lái)一階段，去庫(kù)存，加快資金回流速度將為房企當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)基于銷售回款放緩、存貨積壓與負(fù)債高企、再融資能力受限的雙重壓力，開(kāi)發(fā)商單體財(cái)務(wù)狀況轉(zhuǎn)弱與調(diào)控政策效應(yīng)的疊加，因此開(kāi)發(fā)商面臨：中長(zhǎng)期參考融資成本和項(xiàng)目的收益率所決定的盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行降價(jià)；中長(zhǎng)期行業(yè)進(jìn)行分化與整合等結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)破產(chǎn)、兼并與收購(gòu)將成為常態(tài)。房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)，但空間有限房地產(chǎn)成交量仍將維持小幅增長(zhǎng)2023年限購(gòu)、限貸等政策將依然實(shí)行，因此投機(jī)、投資性住房需求仍會(huì)受到；考慮到 2023年下半年將有部分保障性住房開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，一部分剛性購(gòu)房需求又會(huì)被保障性住房體系吸收。另一方面，因住房?jī)r(jià)格的持續(xù)下行和趨向合理區(qū)間使得部分購(gòu)買力又能夠得以實(shí)現(xiàn)。綜合考量，預(yù)計(jì) 2023年全年房地產(chǎn)成交量仍可能小幅上升，但上升空間非常有限，與 2023年規(guī)模差別不大。開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力仍存，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落房地產(chǎn)投資回落空間較大2023貨幣政策基調(diào)維持穩(wěn)健的背景下，貨幣信貸不會(huì)大幅度放松，特別是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸不會(huì)明顯放松。另一方面，受房地產(chǎn)銷售預(yù)付款和定金日趨減少，開(kāi)發(fā)商資金壓力較大。因此， 2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得銀行信貸改善融資狀況的機(jī)會(huì)不大，受資金限制及市場(chǎng)預(yù)期前景不樂(lè)觀的影響，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將有較大的回落空間。 房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分化企業(yè)的分化不同類型物業(yè)的分化城市的分化216。中小企業(yè)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)行業(yè)整合將使一批中小開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)市場(chǎng)216。龍頭企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。216。住宅銷售面積和銷售額均會(huì)有明顯下降；216。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格將維持穩(wěn)定。但值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇中也蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)期長(zhǎng)、專業(yè)能力要求高、部分二三線城市潛在供
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