【文章內(nèi)容簡介】 件 10 年限售。 西安、沈陽 在規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)購買的商品住房，自購房之日起滿 5 年方可上市交易；購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》后滿 2 年方可上市交易。 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應 ? 優(yōu)化土地供應機制，提高土地招拍掛限制。 1 月 12 日， 全國國土資源工作會議指出， 對保障性住房用地應保盡保， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。 對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。 4 月 1 日， 住建部、 國土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期，對消化周期在 36 個月以上的，應停止供地； 3618 個月的，要減少供地； 126 個月的，要增加供地； 6 個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 5 月 10 日， 國土資源部印發(fā)《 2023 年全國土地利用計劃》，規(guī)定對房地產(chǎn)庫存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達住房建設新增建設用地指標。地方積極響應中央政策。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應計劃》，規(guī)劃未來 5 年供應住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設需求。 同時， 各地土地拍賣的方式也普遍采用了“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、競配建、競自持、限銷售、搖號等模式，嚴防高價地擾亂市場預期。 強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管 ? 強樓市監(jiān)管力度， 規(guī)范市場交易秩序。 上海、南京、長沙、成都四城開啟公開搖號購房模式。 針對房價管控， 無錫、 徐州加強市區(qū)商品住房價格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價，濱州、清遠、開封、六安則對備案價格浮動區(qū)間進行嚴格規(guī)定。 武漢要求全裝修住房實施分段限價，嚴控開發(fā)商通過裝修變相漲價。 佛山對超過區(qū)域新建商品住房銷售價格備案標準的商品住房項目，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的，暫不辦理價格備案、暫停核發(fā)預售許可證、暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 開封對房價過高、上漲過快的縣 (市 )政府， 提出要適時進行階段性限購工作； 針對規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽對哄抬房價、虛假宣傳等侵害消費者權(quán)益的行為加強監(jiān)管， 嚴肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。青島禁止強制捆綁車位儲藏室銷售。無錫要求嚴肅查處“首付貸”及其他資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場的行為。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購買土地。 內(nèi)江加強房地產(chǎn)預售、資金監(jiān)管。 揚州、亳州常州、 對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對違規(guī)購房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強商品房預售監(jiān)管。南昌開展房地產(chǎn)開發(fā)和中介行業(yè)整頓規(guī)范工作。東莞嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規(guī)避限購等行為，加強對首付資金來源、收入證明真實性等審核。南通嚴禁期房轉(zhuǎn)讓。加大聯(lián)合懲戒， 維護住房公積金購房貸款權(quán)益。 嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務，加大監(jiān)管力度防范金融風險 中央強調(diào)維護金融安全和穩(wěn)定， 促進金融財稅改革持續(xù)推進 ? 貨幣政策強調(diào)注重穩(wěn)健中性。中國人民銀行工作會議強調(diào)， 要保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動性閘門，保持流動性基本穩(wěn)定。在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出， 2023 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。 ? 加強金融管控，防范金融風險。 ? 積極推進金融財稅創(chuàng)新改革。 隨著租售并舉住房體系的推進，與其配套的金融改革和工具也實現(xiàn)了重大突破。 10 月 23 日，國內(nèi)首單央企租賃住房 REITs、首單儲架發(fā)行 REITs—— 中聯(lián)前海開源 保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲架、分期發(fā)行機制。 從金融領域加強樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口 ? 中央部署規(guī)范購房融資行為，嚴禁違規(guī)提供購房首付融資。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級的大背景下，監(jiān)管層對資金違規(guī)流入樓市進行了嚴控。住房城鄉(xiāng)建設部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強房地產(chǎn)領域反洗錢工作，要求嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機構(gòu)加大對首付資金來源審核力度。明確嚴禁“首付貸”，強化對個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等業(yè)務的額度和資金流向管理，嚴禁資金挪用于購房。從金融領域加強樓市調(diào)控也成為地方房地產(chǎn)調(diào)控重要措施。 從已出臺的相關(guān)政策來看， 金融口從企業(yè)投資和個人消費兩個端口發(fā)力，加強金融特別是信貸管控。投資端：加強企業(yè)投資風險管控，不斷警示金融風險。 ? 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場》的通知，指出嚴禁個人消費貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營、投資及支付購房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費貸，個人綜合消費貸最高額度不準超過 100 萬元，最長貸款期限不得超過 10 年，對已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 ，從頂層設計到實際落實過渡 加快住房租賃市場發(fā)展，推進租購并舉住房制度建設 住建部、 財政部明確租賃補貼具體政策，各地要結(jié)合當?shù)刈》孔赓U市場的租金水平、補貼申請家庭支付能力以及財力水平等因素，分檔確定租賃補貼的標準。 從試點實施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財稅、監(jiān)管等方面進行細化。同時， 北京、上海、無錫、煙臺、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租購同權(quán)”制度等措施。 其中，北京租賃新政首次對保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務做出具體規(guī)劃， 平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝。 北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理條例正式落地，樓市“回歸居住”更進一步 規(guī)定其供應對象為符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應當年滿 30 周歲，離異的應滿 3 年；對非本市戶籍的“新北京人”分配比例應不少于 30%。選址方面優(yōu)先安排在交通便利、配套設施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。共有產(chǎn)權(quán)住房在落戶、入學上和購買其他普通商品住房政策一致，同時也對轉(zhuǎn)讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強調(diào)優(yōu)先滿足剛需，進一步穩(wěn)定社會預期，促進住房回歸居住屬性。 2023 年出臺住房租賃扶持政策城市一覽 、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進長效機制建設 深化戶籍制度改革， 推進新型城鎮(zhèn)化建設 國務院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導人口流動的合理預期，暢通落戶渠道，到 2023年實現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。 土地改革持續(xù)推進落實， 加強土地節(jié)約集約利用 對全面開展完善建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場試點作出部署，要求到 2023 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全的土地二級市場。 深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局 加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 1 月 18 日國務院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進展情況的新聞發(fā)布會，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅持有重點發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。 扎實落實新一輪棚改工作， 穩(wěn)步推進新型城鎮(zhèn)化建設 棚戶區(qū)改造有序進行， 貨幣化安置工作大力推進。 1 月 10 日， 住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、 國土資源部印發(fā)《關(guān)于進一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問題的通知》，強調(diào)要加速推進棚改，依法依規(guī)控制棚改成本，科學規(guī)劃棚改騰空的土地，注重配套和環(huán)境建設，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ? 空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產(chǎn)風險的重要指標。一般分為自住空置率和出租空置率。后者對投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 ? 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國際常見的標準，空置率 10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡 。10%20%之間為危險區(qū)間 。20%以上為房屋庫存嚴重積壓。 ?