【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 件 10 年限售。 西安、沈陽(yáng) 在規(guī)定區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買的商品住房，自購(gòu)房之日起滿 5 年方可上市交易；購(gòu)買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿 2 年方可上市交易。 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng) ? 優(yōu)化土地供應(yīng)機(jī)制，提高土地招拍掛限制。 1 月 12 日， 全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議指出， 對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保， 對(duì)商品房根據(jù)供需形勢(shì)因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。 對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 4 月 1 日， 住建部、 國(guó)土資源部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出各地要根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，對(duì)消化周期在 36 個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地； 3618 個(gè)月的，要減少供地； 126 個(gè)月的，要增加供地； 6 個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。 5 月 10 日， 國(guó)土資源部印發(fā)《 2023 年全國(guó)土地利用計(jì)劃》，規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過大的城鎮(zhèn)要減少乃至停止下達(dá)住房建設(shè)新增建設(shè)用地指標(biāo)。地方積極響應(yīng)中央政策。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬套住房建設(shè)需求。 同時(shí)， 各地土地拍賣的方式也普遍采用了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、競(jìng)配建、競(jìng)自持、限銷售、搖號(hào)等模式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 ? 強(qiáng)樓市監(jiān)管力度， 規(guī)范市場(chǎng)交易秩序。 上海、南京、長(zhǎng)沙、成都四城開啟公開搖號(hào)購(gòu)房模式。 針對(duì)房?jī)r(jià)管控， 無錫、 徐州加強(qiáng)市區(qū)商品住房?jī)r(jià)格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價(jià)，濱州、清遠(yuǎn)、開封、六安則對(duì)備案價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。 武漢要求全裝修住房實(shí)施分段限價(jià)，嚴(yán)控開發(fā)商通過裝修變相漲價(jià)。 佛山對(duì)超過區(qū)域新建商品住房銷售價(jià)格備案標(biāo)準(zhǔn)的商品住房項(xiàng)目，影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的，暫不辦理價(jià)格備案、暫停核發(fā)預(yù)售許可證、暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。 開封對(duì)房?jī)r(jià)過高、上漲過快的縣 (市 )政府， 提出要適時(shí)進(jìn)行階段性限購(gòu)工作； 針對(duì)規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽(yáng)對(duì)哄抬房?jī)r(jià)、虛假宣傳等侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為加強(qiáng)監(jiān)管， 嚴(yán)肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。青島禁止強(qiáng)制捆綁車位儲(chǔ)藏室銷售。無錫要求嚴(yán)肅查處“首付貸”及其他資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。 臨沂調(diào)控政策提出， 建立購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)買土地。 內(nèi)江加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、資金監(jiān)管。 揚(yáng)州、亳州常州、 對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對(duì)違規(guī)購(gòu)房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。南昌開展房地產(chǎn)開發(fā)和中介行業(yè)整頓規(guī)范工作。東莞嚴(yán)肅查處弄虛作假和用不正當(dāng)手段騙取或偽造購(gòu)房證明、規(guī)避限購(gòu)等行為，加強(qiáng)對(duì)首付資金來源、收入證明真實(shí)性等審核。南通嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購(gòu)房貸款權(quán)益。 嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加大監(jiān)管力度防范金融風(fēng)險(xiǎn) 中央強(qiáng)調(diào)維護(hù)金融安全和穩(wěn)定， 促進(jìn)金融財(cái)稅改革持續(xù)推進(jìn) ? 貨幣政策強(qiáng)調(diào)注重穩(wěn)健中性。中國(guó)人民銀行工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)， 要保持貨幣政策穩(wěn)健中性，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，調(diào)節(jié)好流動(dòng)性閘門，保持流動(dòng)性基本穩(wěn)定。在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出， 2023 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)。 ? 加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 ? 積極推進(jìn)金融財(cái)稅創(chuàng)新改革。 隨著租售并舉住房體系的推進(jìn)，與其配套的金融改革和工具也實(shí)現(xiàn)了重大突破。 10 月 23 日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房 REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行 REITs—— 中聯(lián)前海開源 保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。 從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控，全面收緊房地產(chǎn)資金端口 ? 中央部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，嚴(yán)禁違規(guī)提供購(gòu)房首付融資。 在房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)的大背景下，監(jiān)管層對(duì)資金違規(guī)流入樓市進(jìn)行了嚴(yán)控。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)首付資金來源審核力度。明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購(gòu)房。從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控也成為地方房地產(chǎn)調(diào)控重要措施。 從已出臺(tái)的相關(guān)政策來看， 金融口從企業(yè)投資和個(gè)人消費(fèi)兩個(gè)端口發(fā)力，加強(qiáng)金融特別是信貸管控。投資端：加強(qiáng)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管控，不斷警示金融風(fēng)險(xiǎn)。 ? 中國(guó)人民銀行廣州分行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資及支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過 100 萬元，最長(zhǎng)貸款期限不得超過 10 年，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 ，從頂層設(shè)計(jì)到實(shí)際落實(shí)過渡 加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，推進(jìn)租購(gòu)并舉住房制度建設(shè) 住建部、 財(cái)政部明確租賃補(bǔ)貼具體政策，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)的租金水平、補(bǔ)貼申請(qǐng)家庭支付能力以及財(cái)力水平等因素，分檔確定租賃補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)。 從試點(diǎn)實(shí)施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財(cái)稅、監(jiān)管等方面進(jìn)行細(xì)化。同時(shí)， 北京、上海、無錫、煙臺(tái)、銅陵、洛陽(yáng)、海南、云南、江西等省市雖未列入試點(diǎn)，但也出臺(tái)保障租賃、積極探索建立“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度等措施。 其中，北京租賃新政首次對(duì)保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃， 平衡租房與購(gòu)房的權(quán)益性鴻溝。 北京共有產(chǎn)權(quán)住房管理?xiàng)l例正式落地，樓市“回歸居住”更進(jìn)一步 規(guī)定其供應(yīng)對(duì)象為符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無住房的家庭，單身應(yīng)當(dāng)年滿 30 周歲，離異的應(yīng)滿 3 年；對(duì)非本市戶籍的“新北京人”分配比例應(yīng)不少于 30%。選址方面優(yōu)先安排在交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動(dòng)就業(yè)與居住的合理匹配，促進(jìn)職住平衡。共有產(chǎn)權(quán)住房在落戶、入學(xué)上和購(gòu)買其他普通商品住房政策一致，同時(shí)也對(duì)轉(zhuǎn)讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足剛需，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，促進(jìn)住房回歸居住屬性。 2023 年出臺(tái)住房租賃扶持政策城市一覽 、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè) 深化戶籍制度改革， 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 國(guó)務(wù)院印發(fā)《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動(dòng)的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到 2023年實(shí)現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。 土地改革持續(xù)推進(jìn)落實(shí)， 加強(qiáng)土地節(jié)約集約利用 對(duì)全面開展完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)作出部署，要求到 2023 年年底，在相關(guān)地區(qū)建立符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)要求，產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的土地二級(jí)市場(chǎng)。 深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局 加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 1 月 18 日國(guó)務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會(huì)，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅(jiān)持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。 扎實(shí)落實(shí)新一輪棚改工作， 穩(wěn)步推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 棚戶區(qū)改造有序進(jìn)行， 貨幣化安置工作大力推進(jìn)。 1 月 10 日， 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、 國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問題的通知》，強(qiáng)調(diào)要加速推進(jìn)棚改，依法依規(guī)控制棚改成本，科學(xué)規(guī)劃棚改騰空的土地，注重配套和環(huán)境建設(shè)，優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地，同步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 ? 空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。一般分為自住空置率和出租空置率。后者對(duì)投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 ? 空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。按照國(guó)際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率 10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡 。10%20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間 。20%以上為房屋庫(kù)存嚴(yán)重積壓。 ?