【文章內(nèi)容簡介】 局面 —— 產(chǎn)品供應更趨于多元化 潛龍華城 皓月花園 2 萬科第五園 中海月朗苑 世紀春城 4 日出印象 錦繡江南 4 五米陽光 美麗 AAA 勁力城市明珠 2 萬科城 書香門第二期 圣莫麗斯 星河丹堤 瀅水灣 未來推出項目 2023年在售項目 中海日輝臺 金地龍華 榕江項目 春華四季園 中心板塊： 龍華老區(qū) +周邊輻射地，區(qū)域行政文化中心，配套完善，區(qū)內(nèi)客戶認可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟型 2房、小 3房為主，未來將出現(xiàn)一些舒居型戶型 二線拓展區(qū)（含周邊輻射大盤） ： 較高發(fā)展?jié)摿?，關內(nèi)客戶認可度高，現(xiàn)以經(jīng)濟型 2房、小 3房為主，交通的改善帶來未來供應往多元化發(fā)展（單身公寓和舒居型） 廣場 1號 關口資源型片區(qū) ： 以山水資源或低容積率資源的中大戶型的中高端物業(yè)，面向全市范圍內(nèi)中高端客戶，戶型有變大趨勢，未來供應量較大。 二線拓展區(qū)版塊 *含周邊輻射大盤 中心版塊 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 39 未來客戶變化趨勢：龍華未來的住宅客戶將仍以白領為主，但高端客戶和投資客戶的比例將會加大 客戶類型 客戶組成 客戶特征 未來新增主力客戶 高級管理人員和高薪的技術人員 主要依托于龍華高科技企業(yè)的發(fā)展和帶動，例如華為、富士康的帶動，這類客戶對治安及配套要求較高 關內(nèi)高端客戶 追求舒適居住環(huán)境和資源。近關口的資源大盤及萬科系列對他們較有吸引力 關內(nèi)投資客戶 看好龍華房地產(chǎn)發(fā)展前景，是龍華關口小戶型、未來地鐵沿線物業(yè)的投資者 更大范圍內(nèi)的關內(nèi)白領階層 在區(qū)域來源上更為廣闊，基本上涵蓋了管內(nèi)的羅湖、福田、南山；目前潛龍華城的華強北老板、打工族占相當比例 周邊各鎮(zhèn)白領階層 與龍華存在工作緣、親緣的周邊各鎮(zhèn)客戶；潛龍華城中有較大部分的客戶來自石巖、新安等周邊各鎮(zhèn) 商務、商旅客戶 依托于龍華交通樞紐的形成和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶來大批與龍華存在商務關系的客戶群體，覆蓋到全國，主要是珠三角和香港客戶；對高級公寓、公寓式辦公有較大需求 ? 龍華未來客戶來源區(qū)域更廣闊，除了傳統(tǒng)的當?shù)乜蛻艏案Ｌ锇最I階層外，更因為幾大資源大盤的牽引對關內(nèi)高端客戶具有吸引力； ? 隨著龍華交通地位的確立及產(chǎn)業(yè)的轉型及發(fā)展，將吸引大量投資客戶及商務需求客戶； ? 龍華現(xiàn)有的白領階層客戶在未來數(shù)量會大程度增加，而且在區(qū)域來源上更廣泛 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 40 1 2 3 6 5 價格以較大幅度繼續(xù)提升： 05年上半年片區(qū)價格上漲幅度在 20%以上，這與關內(nèi)供應稀缺及產(chǎn)品品質(zhì)本身相關 市場主力戶型為 3房； 05年的 1房供應比例有明顯的上升趨勢 。面積區(qū)間主要集中在 7080平米 /90110平米 交通將成為龍華市場的主要驅動力：片區(qū)地產(chǎn)格局將形成新的五大片區(qū)，將帶來戶型供應走大、產(chǎn)品多元化 龍華在售項目仍以大盤為主（包括大盤的后續(xù)開發(fā)）；尚無突破傳統(tǒng)的開發(fā)模式出現(xiàn)；銷售走勢基本穩(wěn)定，但政策影響也存在 供需持續(xù)穩(wěn)步增長：未來 13年內(nèi)項目供應量預計在 500萬平米以上 小結：多元化 7 未來客戶及客戶需求出現(xiàn)“多元化”趨勢：關內(nèi)高端客戶、關內(nèi)投資客戶比例增長 4 物業(yè)類型出現(xiàn)多元化，多層不再為絕對主力；隨著品牌開發(fā)商的進駐，物業(yè)品質(zhì)及檔次升級周期變短 龍華市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 41 區(qū)外競爭 布吉 寶安新中心區(qū) 龍崗中心城 西麗 梅林 龍華 布吉未來12年內(nèi)供應較少且不集中； 布吉后續(xù)供應容積率走高，關口堵塞問題影響未來房地產(chǎn)市場發(fā)展，且無交通利好； 布吉缺乏品牌開發(fā)商的帶動； 雖然與龍華存在客戶搶奪，但龍華占據(jù)競爭優(yōu)勢 龍華作為中部服務組團直接為福田中心區(qū)提供配套支持，占有福田中心區(qū)的成熟優(yōu)勢，有大量人口支持； 寶安新中心區(qū)處于啟動期，主要吸引南山白領置業(yè)，也分流部分福田白領和關內(nèi)投資客； 二者的競爭主要表現(xiàn)為市場熱點間的資源競爭； 寶安作為未來土地出讓主戰(zhàn)場具有持續(xù)發(fā)展的后續(xù)優(yōu)勢 龍崗中心城基本上為區(qū)域內(nèi)發(fā)展，對外輻射力目前還非常有限，未來 12年內(nèi)其主要是通過中信、鴻榮源的大型低密度項目吸引區(qū)內(nèi)部分高端客戶； 未來 12年龍崗中心城在產(chǎn)品供應上主要以低密度產(chǎn)品為主，與龍華之間的競爭很少； 龍崗作為未來土地出讓的主要場所之一，具有持續(xù)發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢 與龍華/寶安同處于發(fā)展中的低價片區(qū)相比，具有片區(qū)相對成熟 /環(huán)境治安好 /位置好等心理優(yōu)勢； 但不是未來 12年內(nèi)的熱點，明年推出項目僅有兩個 梅林土地儲備少，開發(fā)空間小，目前在售項目基本上是前期項目后續(xù)部分； 梅林沒有大的項目，均在 5萬平米以內(nèi)，輻射力有限； ? 在區(qū)域外的競爭中主要潛在競爭者為布吉、寶安新中心區(qū)、西麗、梅林，關內(nèi)的福田、南山由于土地出讓有限與龍華之間的區(qū)域競爭相對較弱； ? 龍華在區(qū)域競爭中總體來說處于相對競爭優(yōu)勢地位； ? 龍華將主要面臨與 布吉等片區(qū)搶奪關內(nèi)客戶，但二線拓展區(qū)由規(guī)劃、交通帶來的巨大升值空間使之處于相對競爭優(yōu)勢地位 龍華與周邊其他區(qū)域存在搶奪關內(nèi)白領的競爭，但在區(qū)域競爭中處于相對競爭優(yōu)勢地位 市場未來競爭格局研究 42 ? 初步統(tǒng)計未來供應量在 400萬平米以上（詳見競爭分析部分） ? 在區(qū)域內(nèi)的競爭中主要是與二線拓展區(qū)搶奪關內(nèi)白領客戶； ? 與關口資源板塊在客戶重合度上較低，盡管關口未來推出的項目在規(guī)模上都達到了2030萬平米，但先期的客戶爭奪激烈程度不會太激烈； ? 民治大道沿線未來推出的榕江項目以及萬科板塊的春華四季園可能會分流一部分中心板塊客戶； ? 相對來說，二線拓展區(qū)在未來 12年內(nèi)取勝的賣點是升值空間 區(qū)內(nèi)競爭 二線拓展區(qū) 中心板塊 關口資源板塊 民治大道沿線 萬科板塊 二線拓展區(qū) —— 規(guī)劃起點高； 新區(qū)，空間大； 市政配套優(yōu)勢； 交通中心的實質(zhì)受益者； 關內(nèi)白領的首要承接地； 巨大升值空間 高起點； 交通優(yōu)勢； 后續(xù)規(guī)模大； 交通中心的實質(zhì)受益者； 巨大升值空間 規(guī)劃起點高； 居住服務配套，環(huán)境純粹； 交通中心的實質(zhì)受益者 規(guī)劃起點高； 后續(xù)規(guī)模； 市政配套優(yōu)勢； 巨大升值空間 中心板塊 成熟配套； 政治文化中心 —— 成熟； 中心 成熟； 中心 成熟； 中心 關口資源板塊 稀缺資源景觀； 低密度產(chǎn)品線 稀缺景觀； 更廣的客戶線；升級產(chǎn)品線 —— 稀缺景觀 稀缺景觀 民治大道沿線 梅龍路開通后基本無優(yōu)勢 低價策略 無優(yōu)勢 —— 分流中低端客戶 萬科板塊 萬科區(qū)域部署升級； 客戶線、產(chǎn)品線成熟； 區(qū)域成熟 萬科品牌； 低密度產(chǎn)品線； 全市范圍客戶資源 基本無優(yōu)勢 占優(yōu)勢地位 —— 二線拓展區(qū)在競爭中主要占據(jù)規(guī)劃、交通優(yōu)勢，巨大的升值空間將成為其主要優(yōu)勢 市場未來競爭格局研究 43 從項目供應來看：競爭主要反映在資源板塊各項目之間對關內(nèi)高端客戶的爭奪；二線拓展區(qū)內(nèi)部項目之間以及二線拓展區(qū)與其他板塊的大盤項目對關內(nèi)白領的爭奪 二 線 拓 展 區(qū) 城投項目 金地梅隴鎮(zhèn)項目 43萬 世紀春城四期 13萬 龍盈泰項目 龍 1號 資源板塊 書香門第二期 15萬 潛龍山莊 60萬 瀅水灣 13萬 圣莫麗斯 33萬 星河丹堤 36萬 萬科 板塊 春華四季園 43萬 合生創(chuàng)展項目 5萬 第五園后期 30萬 榕江項目（民治大道沿線） 25萬 未來龍華項目供應統(tǒng)計（不完全統(tǒng)計）： 未來將推項目 已推項目 注：相當項目的具體推售時間未定，此統(tǒng)計中針對推售意向預計其是未來將推項目還是已推項目； 圣莫麗斯具體推售時間難以確定，但相關營銷已經(jīng)啟動，在此統(tǒng)計中將其作為已推項目； 由于無法統(tǒng)計出境內(nèi)所有地塊情況，本統(tǒng)計為不完全統(tǒng)計 已知舊改項目（初步統(tǒng)計） 約 170萬 龍華未來項目總計約： 510萬平米 龍華商業(yè)中心改造項目 市場未來競爭格局研究 44 2 1 4 3 5 7 8 9 13 10 12 11 世紀春城 日出印象 書香門第 2 金地梅隴鎮(zhèn) 城投龍華 泰華項目 圣莫利斯 龍 1號 綠景項目 已明確開發(fā)期限項目 后續(xù)開發(fā)項目 二線拓展區(qū)未來 13年內(nèi)的區(qū)域內(nèi)競爭項目總量在 300萬平米以上；大量未開發(fā)項目將形成集中競爭 ?二線擴展區(qū)內(nèi)居住用地和綜合功能用地共 米 ； ?目前已明確權屬的土地有 （共 13塊，分別被 8家企業(yè)控制 ） . ?已開發(fā)項目只有日出印象，總量 不超過 10萬平米 ； ?06年上半年預計開發(fā)項目有 6個，總量在 60萬平米左右 ：代表項目有金地梅隴鎮(zhèn)、世紀春城 4期，二者總推出量在 35萬平米 左右 龍盈泰項目 市場未來競爭格局研究 45 序號 地塊規(guī)模 容積率 土地用途 初始土地使用者 預計開發(fā)時間 1 商住用地 新一代實業(yè)公司 沒有相關開發(fā)信息 ,預計土地要進行轉讓 ,開發(fā)時間應在 06年下半年 2 商住用地 深圳市祥泰信息咨詢有限公司 預計土地將進行轉讓 ,入市時間在 06年中以后 3+5+8 4 商住用地 龍華鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司 可能在 06年年底入市 11+12 10萬 居住用地 7 別墅用地 深圳市華電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 可能在 06年底入市 9 。 居住用地 深