【文章內(nèi)容簡介】 從實質(zhì)的意義上，消費者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開發(fā)商不過是代理消費者開發(fā)的一個服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢？消費者把預(yù)售款交給了開發(fā)商，開發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項中只需要再拿出一個很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤；而且開發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費用越少，它們獲得的超額利潤就越多。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開發(fā)銷售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對商品房屋質(zhì)量的責(zé)任?！　?房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析　　 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營化　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府的職能是經(jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領(lǐng)域。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。事實上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實力派”轉(zhuǎn)變。例如，在廣州市新近評出的房地產(chǎn)綜合實力30強中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團一家房地產(chǎn)國企榜上有名?！　〗陙恚駹I經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業(yè)領(lǐng)域投資機會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說則機會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。民營企業(yè)具有良好的管理機制而迅速增強了企業(yè)綜合實力。而國有企業(yè)由于體制和機制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競爭中處于劣勢，發(fā)展相對緩慢。　　 努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；駹I化的制度基礎(chǔ)和保障，加強企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進程。改革以來，我們在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方方面面都取得了長足進步，然而如果套用國際游戲規(guī)則的要求則又在各方面都存在著不規(guī)范，遠未能與之“接軌”。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵機制等。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵制度、用人制度、財務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進一步向制度化方向發(fā)展?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅持以市場為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現(xiàn)利潤，而且會造成企業(yè)運作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要?！　‰S著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細分市場的地位和競爭優(yōu)勢，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色?！　】茖W(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項目的可行性分析工作。投資分析的準確與否，直接關(guān)系到項目的成敗。在項目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調(diào)研與分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項目投資聽證會制度，通過集體討論和辯論來評估項目，決策投資?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵機制等。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵制度、用人制度和財務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展?！　?房地產(chǎn)企業(yè)需要實現(xiàn)集團化規(guī)模化經(jīng)營　　未來中國房地產(chǎn)業(yè)競爭加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?。集團化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。其實，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。　　企業(yè)集團化經(jīng)營已成為世界經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。生產(chǎn)社會化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會生產(chǎn)發(fā)展的新特點和基本形式。隨著社會化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進步，生產(chǎn)過程中的專業(yè)化程度越來越高。這就從客觀上要求企業(yè)實行多種經(jīng)營逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進生產(chǎn)方式進行生產(chǎn)交換。早在1990年約翰。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀的經(jīng)濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業(yè)集團進行大兵團作戰(zhàn)式”。美國、德國等西方國家經(jīng)濟高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟聯(lián)合形式有極大關(guān)系。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強了競爭力。由此可見集團化經(jīng)營有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟效益，增強企業(yè)的活力。　　企業(yè)集團化經(jīng)營是增強競爭力的有效途徑。市場競爭的實質(zhì)是不同企業(yè)之間為了爭奪各自利潤最大化而彼此進行的實力較量。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強，沒有競爭力導(dǎo)致敗北。我國加入WTO后，一大批實力雄厚、管理和技術(shù)先進的國際資本集團將會為搶占市場和我國的房地產(chǎn)企業(yè)進行較量。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團化經(jīng)營是唯—的出路。這樣，會有利于財力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強資信度；有利于多元化經(jīng)營，分擔(dān)風(fēng)險，降低成本，增加效益?？傊?，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和方式，擴大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟，在市場上占據(jù)應(yīng)有的地位?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團”。黨的十六大報告指出：“國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱。通過市場和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團?！秉h和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實行集團化的加速器。使企業(yè)增加了實行集團經(jīng)營的緊迫感。實行企業(yè)集團化，有利于黨和政府通過對市場經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強綜合國力。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進入國際市場，取得更大的經(jīng)濟效益?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運行和房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。而我國的房地產(chǎn)市場在開發(fā)中的服務(wù)僅是初級水平，而在“交易”和“使用”環(huán)節(jié)的服務(wù)上存在很多空白領(lǐng)域。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟壽命，服務(wù)的價值從長遠看甚至超過了房地產(chǎn)實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟價值是不可輕視的。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著房地產(chǎn)市場存在眾多的商機。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。因此，在實行集團化經(jīng)營時，切莫忘記服務(wù)這一重要領(lǐng)域。通過填補服務(wù)體系的空白，促進房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展?！　∧壳按蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實踐很好地結(jié)合。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個顯著趨勢是，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響。因此，未來開發(fā)商所進行的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更