【正文】 要多種途徑解決房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小，后勁不足的問題，摸索并逐漸形成較成熟的運(yùn)行模式，抗風(fēng)險能力也將會得到不強(qiáng)加強(qiáng)。今后，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的項目管理、市政配套工程等工作也會由專業(yè)公司來完成?！　∥覈康禺a(chǎn)金融制度創(chuàng)新的當(dāng)務(wù)之急是融資證券化,更具體地講急需開放抵押貸款二級市場。這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家企業(yè)的管理機(jī)制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢?！　∧壳埃瑖鴥?nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要分為兩種形式：一類是職能型的模式?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作并不局限在企業(yè)上市這一種形式，而是有更廣泛的資本運(yùn)作方式。而且，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展，使居民可以擁有更多的金融產(chǎn)品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)金融投資的渠道。四、職業(yè)化?！　≈袊康禺a(chǎn)TOP10研究組通過對百強(qiáng)企業(yè)的系統(tǒng)研究認(rèn)為：專業(yè)化、制度化、品牌化、職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)展趨勢。如萬科地產(chǎn)近年來在滬上開發(fā)了多個項目，由于服務(wù)品牌的建立，不但銷售火暴，而且，售價也比周邊樓盤每平方米高出700－1000元。而且，企業(yè)將不再可能只依靠領(lǐng)導(dǎo)個人的經(jīng)驗決策就能成功，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外部咨詢機(jī)構(gòu)的集體智慧，形成明確且合乎實際的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。未來中國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，目前靠“概念”吃飯，全面采取“跟隨策略”就能“全贏”的局面將被逐步打破，房地產(chǎn)業(yè)界將會崛起一批行業(yè)精品樓盤和明星企業(yè)，它們在競爭中占據(jù)優(yōu)勢并獲得巨大的超額利潤。從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的，有時還變得很快，開發(fā)企業(yè)如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)?！　?行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化　　目前，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)既做房地產(chǎn)，又作地產(chǎn)，而且不分檔次、不分區(qū)位、不分用途，什么項目都做?！　∑浯危⒅毓δ艿那罢靶?。然而如果認(rèn)真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時期，這是宏觀大勢；從市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)。隨著房地產(chǎn)市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標(biāo)制度、新的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)等的實施，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的準(zhǔn)入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優(yōu)勢、規(guī)模化經(jīng)營、占據(jù)較大市場份額的大型房地產(chǎn)企業(yè)，才能在市場中站穩(wěn)腳跟。因此，在實行集團(tuán)化經(jīng)營時，切莫忘記服務(wù)這一重要領(lǐng)域。實行企業(yè)集團(tuán)化，有利于黨和政府通過對市場經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，減少盲目性而產(chǎn)生的損失，增強(qiáng)綜合國力。這樣，會有利于財力資源的集中使用，少花錢多辦事，提高資金利用率；有利于充分利用物力資源，可以合理調(diào)配使用設(shè)備，物盡其用；有利于改善企業(yè)形象，提高知名度，增強(qiáng)資信度；有利于多元化經(jīng)營，分擔(dān)風(fēng)險，降低成本，增加效益。美國、德國等西方國家經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，與其適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的經(jīng)濟(jì)聯(lián)合形式有極大關(guān)系。其實，目前中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中大魚吃小魚的態(tài)勢已然顯現(xiàn)，快魚吃慢魚也是早晚的事。投資分析的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到項目的成敗。房地產(chǎn)企業(yè)只有堅持以市場為導(dǎo)向，為客戶提供更高品質(zhì)的產(chǎn)品和更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷滿足客戶的需求，才能被市場所接受，才能保證項目的成功和企業(yè)的開發(fā)利潤。近幾年來，由于我國買方市場的全面形成，其他實業(yè)領(lǐng)域投資機(jī)會越來越少，而房地產(chǎn)領(lǐng)域相對來說則機(jī)會大、獲利高，加上政府的一系列鼓勵措施，所以吸引了許多在其他領(lǐng)域積累了一定資金實力的民營企業(yè)家轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開發(fā)商這個環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且從實質(zhì)的意義上，消費(fèi)者才是真正的“業(yè)主”和房屋制造的委托者，開發(fā)商不過是代理消費(fèi)者開發(fā)的一個服務(wù)商，有什么資格要超越房屋的建設(shè)生產(chǎn)者而直接獲得房屋預(yù)售款，并借此牟取暴利呢？消費(fèi)者把預(yù)售款交給了開發(fā)商，開發(fā)商在支付了延期交付的土地出讓金之后，在剩余的款項中只需要再拿出一個很小的部分支付給建筑企業(yè)，其余的部分就成了他們的超額利潤；而且開發(fā)商支付給建筑企業(yè)的工程費(fèi)用越少，它們獲得的超額利潤就越多。在英美發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經(jīng)儲備大量地塊的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動等因素都有助于其“坐地加價”，獲取房價失控狀態(tài)下的超級暴利。管理技術(shù)密集型、人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入門檻應(yīng)該較高。上個世紀(jì)80年代末90年代初是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù)；隨著改革的深入和市場的發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國企的比例已然降至20％多?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計的數(shù)字是全國近3萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多?！　∥覈康禺a(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項目成功。但消費(fèi)者在如此有利的市場中也并非絕對的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險和投資風(fēng)險。為了要在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場危機(jī)意識，強(qiáng)化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競爭力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開發(fā)，不斷開拓市場、占領(lǐng)市場，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。歷史進(jìn)入了一個新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。 ★★★文檔資源★★★　前言　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次****已經(jīng)到來。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系?！　∫虼耍?探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競爭，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因為改善人們居住條件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內(nèi)實現(xiàn)。 整個房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐?。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊資本金不足2000萬元，實收資本金不足6000萬元。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗管理的體制上。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。從國際經(jīng)驗看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時代已經(jīng)到來”的觀點(diǎn)對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費(fèi)者而言絕對不是一個好消息。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開發(fā)銷售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實力。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現(xiàn)利潤，而且會造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。在項目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財力，