【正文】 重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展?！　∽鳛楝F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看******的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。　　我國房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)項(xiàng)目的選擇、開發(fā)過程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動(dòng)，但不會受重傷?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國近3萬家，占中國房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。實(shí)際上，工業(yè)國企中的問題和弊端房地產(chǎn)國企中都有，如預(yù)算軟約束。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國民經(jīng)濟(jì)中越來越重要的地位而對宏觀經(jīng)濟(jì)的增長和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟(jì)增長中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)及其對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重視?！　》康禺a(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初是中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù)；隨著改革的深入和市場的發(fā)展，國有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實(shí)與房地產(chǎn)國有企業(yè)類似，即產(chǎn)權(quán)不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計(jì)資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級資質(zhì)的1％多一點(diǎn)，二級資質(zhì)的不到10％，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％?！　∪欢?，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。管理技術(shù)密集型、人才密集型企業(yè)等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進(jìn)入門檻應(yīng)該較高。從國際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。與國際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻過低、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小等問題亟待改進(jìn)?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂觀。我們簡單地用“營業(yè)利潤”除以“經(jīng)營總收入”得到房地產(chǎn)“行業(yè)平均利潤率”，可以明顯地看出，1991991994年是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰，表現(xiàn)在行業(yè)利潤率上是12%左右；而從1994年開始房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營利潤和行業(yè)平均利潤率都迅速下降，％，1991991999三年更是出現(xiàn)“全行業(yè)虧損”，％；2000年才開始“扭虧”%.　　此外，早期的開發(fā)企業(yè)對于解決我國多種經(jīng)濟(jì)成分并存條件下，非公人員購買住房起了不可或缺的補(bǔ)充作用。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長的時(shí)期?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場），并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時(shí)代”，開發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經(jīng)儲備大量地塊的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調(diào)控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關(guān)系、中外炒房團(tuán)的出擊、消費(fèi)者的傾巢出動(dòng)等因素都有助于其“坐地加價(jià)”，獲取房價(jià)失控狀態(tài)下的超級暴利。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來”的觀點(diǎn)對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費(fèi)者而言絕對不是一個(gè)好消息。因?yàn)橐粋€(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個(gè)社會不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本?！　「鶕?jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。這類作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購、營造和銷售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開發(fā)者。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行****屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對象的不同又可以分成為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類。在英美發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產(chǎn)率上升快、收入彈性高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特性，成為國民經(jīng)濟(jì)的最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問時(shí)所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想?！　】梢?，現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤。因?yàn)椋@個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。但是在現(xiàn)實(shí)中我們看到，這種不做任何物質(zhì)勞動(dòng)的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開發(fā)公司的價(jià)值鏈不過成了一個(gè)被動(dòng)的、一個(gè)不顯眼的鏈條。這就如同在汽車這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計(jì)商、汽車制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費(fèi)者的機(jī)會。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。然而，房屋預(yù)售款是不是應(yīng)該交給房地產(chǎn)開發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產(chǎn)者呢？在我國，房地產(chǎn)開發(fā)商是房屋建設(shè)的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產(chǎn)者的上游，消費(fèi)者有什么理由把預(yù)付款交給這個(gè)處于房屋生產(chǎn)者上游的“大業(yè)主”呢？而且