【正文】 重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、質量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產企業(yè)自身的發(fā)展?！　∽鳛楝F代經濟的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產權界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權，企業(yè)要以個人財產或法人財產對企業(yè)債務負完全責任或有限責任。這些條件其實也就是我們常說的現代企業(yè)制度的基本要求。從這些條件和要求來看******的房地產企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。然而，中國房地產企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產市場和房地產業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握?！　∥覈康禺a企業(yè)管理是指房地產企業(yè)從開發(fā)項目的選擇、開發(fā)過程直至項目完成后的售后服務等全過程的管理。與其他企業(yè)一樣，房地產企業(yè)還處在一種能人管理、經驗管理的體制上。素質高、能力強的企業(yè)家隊伍是房地產企業(yè)成功的關鍵。企業(yè)家的素質與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。它的有利之處在于：能人有魅力、有經驗、有智力、有威信、有獻身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業(yè)的不斷發(fā)展。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數量有限，假設有100萬家企業(yè)，而只有10萬名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類， 也分專業(yè)，難以與各種不同門類的企業(yè)對口；再次，能人也有自身局限性，如個人的隨意性和模式化管理的科學性之間存在著深刻矛盾，這時的能人，實際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。先進的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷?！　》康禺a企業(yè)是中國房地產企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計的數字是全國近3萬家，占中國房地產企業(yè)總數的80％多。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿組織，對外開放步伐大大邁進等內外因素，給中國房地產企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。宏觀總體來看，目前中國房地產企業(yè)的現狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。　　 我國房地產企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質問題　　盡管國內學者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產企業(yè)問題進行系統(tǒng)深入的研究。實際上，工業(yè)國企中的問題和弊端房地產國企中都有，如預算軟約束。代理人內部控制，激勵機制不合理、普遍存在著人才浪費和企業(yè)效率低下等。并且，由于房地產業(yè)本身的特點以及它在國民經濟中越來越重要的地位而對宏觀經濟的增長和波動造成的影響更大，如在經濟增長中房地產業(yè)的重大貢獻及其對宏觀經濟的拉動作用，以及在歷次大的經濟波動中房地產業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經濟學家所重視。　　房地產國企退出房地產業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。上個世紀80年代末90年代初是中國房地產企業(yè)發(fā)展的初期，國有房地產公司占了絕大多數；隨著改革的深入和市場的發(fā)展，國有房地產企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀初，房地產國企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占總數的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數量巨大，國有房地產企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質上其實與房地產國有企業(yè)類似，即產權不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數量在統(tǒng)計資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產企業(yè)“散、小、差”的特點已是有目共睹。據有關的統(tǒng)計資料顯示，全國房地產企業(yè)平均凈資產不足1000萬元，具有一級資質的1％多一點，二級資質的不到10％，大多數是小公司或者項目公司。缺少大型房地產企業(yè)集團，即使是規(guī)模較大的開發(fā)公司也是資本少、市場份額小，如上海最大的房地產開發(fā)公司——陸家嘴金融貿易區(qū)開發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。據統(tǒng)計，％?！　∪欢?，從理論上講，房地產業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風險的特性，以及房地產企業(yè)屬于資金密集型。管理技術密集型、人才密集型企業(yè)等特點，決定了房地產開發(fā)行業(yè)的進入門檻應該較高。從國際經驗看，一般大型房地產企業(yè)或房企集團是市場舞臺的主角，占據市場的絕大份額，如香港“五大”地產商，企業(yè)資產市值都在百億美元以上，占據了香港樓市的半壁江山。與國際經驗相比，大陸房地產業(yè)進入門檻過低、房地產企業(yè)規(guī)模過小等問題亟待改進?！　?房地產企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計年鑒》中的數據看，與“經營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標的穩(wěn)步增長相比，我國房地產開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標波動劇烈，不容樂觀。我們簡單地用“營業(yè)利潤”除以“經營總收入”得到房地產“行業(yè)平均利潤率”，可以明顯地看出，1991991994年是中國房地產業(yè)發(fā)展的高峰，表現在行業(yè)利潤率上是12%左右；而從1994年開始房地產企業(yè)經營利潤和行業(yè)平均利潤率都迅速下降，％，1991991999三年更是出現“全行業(yè)虧損”，％；2000年才開始“扭虧”%.　　此外，早期的開發(fā)企業(yè)對于解決我國多種經濟成分并存條件下，非公人員購買住房起了不可或缺的補充作用。而且這個時候房地產開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個強大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。從1998年下半年我國取消福利分房，實行住房分配貨幣化，加之住房消費貸款政策的放寬，房地產開發(fā)經營業(yè)步入了一個迅猛增長的時期。可以說，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列。目前，從利潤獲得的容易程度上看，對于已經儲備大量地塊的房地產開發(fā)商而言，被利用的中央宏觀調控政策、地方政府拍賣土地或“勾地”、開發(fā)商和政府的特殊關系、中外炒房團的出擊、消費者的傾巢出動等因素都有助于其“坐地加價”，獲取房價失控狀態(tài)下的超級暴利。所以業(yè)內提出的“地產黃金時代已經到來”的觀點對開發(fā)商而言是對的，但對廣大的住房消費者而言絕對不是一個好消息。因為一個幾乎不做任何物質勞動、增值性服務的行業(yè)，或者說頂多做了房地產創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠比房地產金融、整個建筑業(yè)、房地產服務業(yè)等整個產業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本?！　「鶕覀兊难芯?，在英美等發(fā)達市場經濟國家，房地產業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質勞動和增值服務的房地產開發(fā)經營企業(yè)。房地產業(yè)由兩類企業(yè)構成，一類是房地產生產建設企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產企業(yè)。這類作為第二產業(yè)的企業(yè)如同我國的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產原料采購、營造和銷售功能，是房地產的真正生產者和開發(fā)者。另一類是房地產服務業(yè)，由不動產抵押銀行****屋信托投資公司、不動產投資基金、房屋租賃經營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產價值評估、產權代理、物業(yè)管理、IT服務等行業(yè)構成的房地產服務業(yè)體系。這些房地產服務業(yè)根據服務對象的不同又可以分成為消費者服務的房地產服務業(yè)和為房屋生產者服務的房地產服務業(yè)兩類。在英美發(fā)達國家，房地產開發(fā)企業(yè)都是建筑企業(yè)，建筑業(yè)由于其生產率上升快、收入彈性高、產業(yè)關聯(lián)性強等特性，成為國民經濟的最重要的支柱產業(yè)之一。這正是上世紀70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經濟支柱產業(yè)和推進住宅商品化的構想?！　】梢姡F階段中國房地產開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個第三產業(yè)行業(yè)定位為國民經濟的支柱產業(yè)更屬失誤。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產率上升、收入彈性和產業(yè)關聯(lián)等技術經濟特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。但是在現實中我們看到，這種不做任何物質勞動的部門反過來成了供給住房的主體，而那些真正造房子的建筑企業(yè)在開發(fā)公司的價值鏈不過成了一個被動的、一個不顯眼的鏈條。這就如同在汽車這樣的耐用消費品領域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設計商、汽車制造商制造，成為消費者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費者的機會。房地產是一個比汽車價值更大、質量更難以判斷的耐用消費品，如果讓一個中間商最終負責消費者的住房權益，而真正的房屋生產者則完全依從于中間商，消費者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個合理的矛盾化解途徑。以房屋預售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預售對于促進產業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進作用。然而，房屋預售款是不是應該交給房地產開發(fā)商這個環(huán)節(jié)，而不是交給房屋的真正生產者呢？在我國，房地產開發(fā)商是房屋建設的“大業(yè)主”和“總承包商”，屬于房屋生產者的上游，消費者有什么理由把預付款交給這個處于房屋生產者上游的“大業(yè)主”呢？而且