【正文】 為改善居住而過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場(chǎng)所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生）泡沫。 專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)不斷擴(kuò)大。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模小，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場(chǎng)份額的4﹪左右。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重，既沒有長(zhǎng)期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價(jià)格欺詐、質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時(shí)有發(fā)生。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊(duì)伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。宏觀總體來看，目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決，集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個(gè)方面。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實(shí)與房地產(chǎn)國(guó)有企業(yè)類似，即產(chǎn)權(quán)不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計(jì)資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)相比，大陸房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入門檻過低、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模過小等問題亟待改進(jìn)。因?yàn)橐粋€(gè)幾乎不做任何物質(zhì)勞動(dòng)、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個(gè)建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤(rùn)，成了整個(gè)社會(huì)不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本?！　】梢?，現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本不是一種合理的企業(yè)模式，一些部門或地方把這個(gè)第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)定位為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)更屬失誤?！　?房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析　　 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營(yíng)化　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場(chǎng)取向”改革已然不能取得全部改革績(jī)效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。而國(guó)有企業(yè)由于體制和機(jī)制以及歷史遺留問題等深層次原因，往往在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，發(fā)展相對(duì)緩慢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要?？茖W(xué)化的決策還需要程序化的過程，現(xiàn)在不少大型房地產(chǎn)企業(yè)都建立了項(xiàng)目投資聽證會(huì)制度，通過集體討論和辯論來評(píng)估項(xiàng)目，決策投資?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。由此可見集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于生產(chǎn)要素的合理組合，使資源得到優(yōu)化配置和合理利用，從而形成企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的活力?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。　　目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識(shí)到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實(shí)踐很好地結(jié)合。未來我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，才是企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場(chǎng)上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。住宅是購房者個(gè)性、權(quán)力、地位、財(cái)富、身份的符號(hào)與表征，是生活方式的載體之一。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因?yàn)榕c房地產(chǎn)相關(guān)的每一項(xiàng)業(yè)務(wù)都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品價(jià)格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做?！　I(yè)化的管理要求房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)上配備專業(yè)化的管理人才，提升企業(yè)及項(xiàng)目的管理水平，提高效率，降低成本，以獲得更多的利潤(rùn)。一個(gè)有影響的品牌，不僅可以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得越來越大的市場(chǎng)份額，而且售價(jià)比一般同類產(chǎn)品要高出許多。當(dāng)然，企業(yè)的品牌建設(shè)不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和優(yōu)良服務(wù)的基礎(chǔ)上，再配以準(zhǔn)確的形象策劃和適當(dāng)?shù)拿襟w推介、公關(guān)活動(dòng)等的系統(tǒng)工程。最后，知名度高的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。百強(qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，才可能在市場(chǎng)上生存并發(fā)展壯大。百強(qiáng)企業(yè)認(rèn)識(shí)到這個(gè)趨勢(shì)，注意吸收專業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊(duì)伍。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時(shí)，也希望能盡快上規(guī)模。隨著我國(guó)加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)上進(jìn)行運(yùn)作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動(dòng)力。其特點(diǎn)是公司層面強(qiáng)，項(xiàng)目層面弱?！　⊥瑫r(shí)，企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)國(guó)外先進(jìn)的管理理念，逐步建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，減少管理層次，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運(yùn)作效率，增強(qiáng)各類決策的可靠性。由于住房抵押貸款占用的資金數(shù)量大、積壓時(shí)間長(zhǎng)、變現(xiàn)難,因此經(jīng)　　營(yíng)孕育著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項(xiàng)目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。同時(shí)，還必須有國(guó)家政策的正確指導(dǎo)、政府部門的大力配合,以及政府與企業(yè)對(duì)消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握及合理引導(dǎo)。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達(dá)到融資對(duì)象的專門化、融資對(duì)象的過程化。房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將更多的人力、財(cái)力，放在投資策劃、管理等方面；將部分業(yè)務(wù)外包給專業(yè)公司打理，不僅能使其更加專業(yè)化操作，而且可以有效地降低成本，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，因此，有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié)合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列問題。　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)好人才的同時(shí)，還應(yīng)學(xué)會(huì)用好人才。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過30％，而目前國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在85％以上。　　 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合　　在金融全球化的推動(dòng)下，中國(guó)金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展離不開品牌?！　?房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化　　房地產(chǎn)是區(qū)域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢(shì)，整合市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部的資源?！　∑髽I(yè)品牌建設(shè)不僅為企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的銷售工作提供了保障，而且，良好的品牌形象還會(huì)給企業(yè)帶來更為豐厚的附加價(jià)值—品牌價(jià)值。戰(zhàn)略化意味著一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，不能僅僅核算這一單個(gè)項(xiàng)目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對(duì)今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的影響。品牌是一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，是核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來越明顯。此外，重視環(huán)保和文化品位也是個(gè)性化服務(wù)的重要體現(xiàn)。設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)前期最基礎(chǔ)、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)品牌運(yùn)作的關(guān)鍵階段。房地產(chǎn)開發(fā)“ 大盤時(shí)代”的來臨以及國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的逐步成熟將大大加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化的步伐。　　規(guī)?；慕?jīng)營(yíng)是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。而房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面的欠缺，正意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)存在眾多的商機(jī)?！秉h和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化的加速器。我國(guó)加入WTO后，一大批實(shí)力雄厚、管理和技術(shù)先進(jìn)的國(guó)際資本集團(tuán)將會(huì)為搶占市場(chǎng)和我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行較量。早在1990年約翰?！　?房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)?；?jīng)營(yíng)　　未來中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向規(guī)?；?。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。未來中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的基本原則，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度、激勵(lì)制度、用人制度、財(cái)務(wù)制度等的規(guī)范化，企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織以及企業(yè)的外部環(huán)境和房地產(chǎn)行業(yè)管理都將進(jìn)一步向制度化方向發(fā)展。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營(yíng)房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國(guó)企榜上有名。房地產(chǎn)是一個(gè)比汽車價(jià)值更大、質(zhì)量更難以判斷的耐用消費(fèi)品，如果讓一個(gè)中間商最終負(fù)責(zé)消費(fèi)者的住房權(quán)益，而真正的房屋生產(chǎn)者則完全依從于中間商，消費(fèi)者和開發(fā)商之間在制度上缺乏一個(gè)合理的矛盾化解途徑。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行****屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營(yíng)、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。從1998年下半年我國(guó)取消福利分房，實(shí)行住房分配貨幣化，加之住房消費(fèi)貸款政策的放寬，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)步入了一個(gè)迅猛增長(zhǎng)的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。并且，由于房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越來越重要的地位而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和波動(dòng)造成的影響更大，如在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中房地產(chǎn)業(yè)的重大貢獻(xiàn)及其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，以及在歷次大的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中房地產(chǎn)業(yè)所起的推波助瀾的作用甚至是決定性的破壞作用，都正在為越來越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家所重視。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長(zhǎng)治久安、不斷發(fā)展的根本保證。從這些條件和要求來看******的房地產(chǎn)企業(yè)還存在著很多問題，總體來說還不能很好地滿足這些要求。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)建材業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形態(tài)及消費(fèi)者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)