【正文】 費(fèi)者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi)品，住房的功能也由原先的保值增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展?！　? 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題　　 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進(jìn)程?！　‰S著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內(nèi)市場，將會(huì)給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢和人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求?！　⌒蝿菹踩耍嬖诘膯栴}不少，困難很大。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次****。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次****，使住房這一大商品的屬性得到了明確。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會(huì)非常敏感的住房問題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義?！　“耸甏郧?，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會(huì)把它作為商品來買賣。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象?！　?研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，將會(huì)在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場競爭格局將會(huì)發(fā)生明顯變化。現(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場類型和消費(fèi)者產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房價(jià)的漲落而難以把握購房時(shí)機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定?！　漠a(chǎn)品和科技進(jìn)步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費(fèi)者的需求?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。這種過高的負(fù)債必然影響企業(yè)的資信，增加其運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負(fù)效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團(tuán)的成敗。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運(yùn)作；沒有好的管理模式，能人也會(huì)無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會(huì)受振動(dòng)，但不會(huì)受重傷?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究?！　》康禺a(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點(diǎn)已是有目共睹?！　∪欢?，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。　　 房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂觀?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動(dòng)的拆遷市場），并且可以自主定價(jià)而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時(shí)代”，開發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。　　根據(jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動(dòng)和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對象的不同又可以分成為消費(fèi)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類。因?yàn)椋@個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會(huì)有什么真正意義上的創(chuàng)新。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該行業(yè)的一個(gè)重要理由，因?yàn)檎穆毮苁墙?jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會(huì)保障”領(lǐng)域?！　〗陙?，民營經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿??！　?努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點(diǎn)和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費(fèi)需求?！　】茖W(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項(xiàng)目的可行性分析工作?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。生產(chǎn)社會(huì)化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會(huì)生產(chǎn)發(fā)展的新特點(diǎn)和基本形式。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)格局是“集團(tuán)對集團(tuán)的競爭”，是“大型企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行大兵團(tuán)作戰(zhàn)式”。　　企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競爭力的有效途徑。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實(shí)行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是唯—的出路。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計(jì)劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團(tuán)”。使企業(yè)增加了實(shí)行集團(tuán)經(jīng)營的緊迫感。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會(huì)獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著趨勢是，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)將不再是一個(gè)獨(dú)立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項(xiàng)目對今后的項(xiàng)目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點(diǎn)，決定其有著較高的市場風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期?！　?在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價(jià)格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。近年來，上海民營企業(yè)成為滬上房地產(chǎn)市場上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機(jī)制靈活，貼近市場，抓住了近年來中低檔商品住宅的市場機(jī)遇，使企業(yè)得到了超常規(guī)的發(fā)展。要?jiǎng)?chuàng)造強(qiáng)勁的房地產(chǎn)品牌，就要充分發(fā)揮建筑設(shè)計(jì)專業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使前期的開發(fā)設(shè)計(jì)獨(dú)樹一幟，用全新的思維方式不尋常的設(shè)計(jì)理念和守正出奇的超人表現(xiàn)，以及他人無法模仿而又能給企業(yè)帶來持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價(jià)值能觸動(dòng)每一個(gè)細(xì)分的消費(fèi)群體。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。同時(shí)，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。結(jié)果造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，通常是一年、兩年一個(gè)開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個(gè)從追求“ 量”向追求“ 質(zhì)”轉(zhuǎn)軌的時(shí)期，這是大勢所趨。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。長久以來中國的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目去“踩盤”，交易費(fèi)用很高。房地產(chǎn)商品于其自身的特點(diǎn)，一般消費(fèi)者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地