【正文】 費者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴展?！　? 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題　　 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程?！　‰S著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進軍國內市場，將會給國內房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理。這些都極不適應當前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟形勢和人民群眾日益增長的物質需求和要求。　　形勢喜人，但存在的問題不少，困難很大。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次****。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次****，使住房這一大商品的屬性得到了明確。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。　　八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質?！　∥覈康禺a(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象?！　?研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將會在新世紀面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。由于國外企業(yè)在資金、技術和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質量更好，品質更佳，建設成本更低，房地產(chǎn)市場競爭格局將會發(fā)生明顯變化?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場類型和消費者產(chǎn)品和科技進步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。由于產(chǎn)品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。　　從產(chǎn)品和科技進步角度來說，隨著產(chǎn)品技術的進步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應用新技術，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率偏高，經(jīng)營風險大。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應的連鎖反應。這不僅侵犯了消費者的合法權益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。企業(yè)家的素質與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。　　 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質問題　　盡管國內學者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進行系統(tǒng)深入的研究?！　》康禺a(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點已是有目共睹?！　∪欢?，從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風險的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標波動劇烈，不容樂觀?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列?！　「鶕?jù)我們的研究，在英美等發(fā)達市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質勞動和增值服務的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。這些房地產(chǎn)服務業(yè)根據(jù)服務對象的不同又可以分成為消費者服務的房地產(chǎn)服務業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務的房地產(chǎn)服務業(yè)兩類。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關聯(lián)等技術經(jīng)濟特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。以房屋預售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預售對于促進產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進作用。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府的職能是經(jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領域。　　近年來，民營經(jīng)濟在房地產(chǎn)領域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力?！　?努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎和保障，加強企業(yè)內外制度的建設是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進程?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導的市場競爭格局。　　隨著國內房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求?！　】茖W化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應高度重視投資項目的可行性分析工作?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內部激勵機制等。集團化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。生產(chǎn)社會化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會生產(chǎn)發(fā)展的新特點和基本形式。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀的經(jīng)濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業(yè)集團進行大兵團作戰(zhàn)式”?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營是增強競爭力的有效途徑。在這種國內外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團化經(jīng)營是唯—的出路。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團”。使企業(yè)增加了實行集團經(jīng)營的緊迫感。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務的支持，以保證市場的有序運行和房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務并迅速占領市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個顯著趨勢是，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風險。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個結構性轉變的關鍵時期。　　 在產(chǎn)品同質化趨勢下爭取服務的差別化　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質化、價格同質化，推廣方式同質化……。近年來，上海民營企業(yè)成為滬上房地產(chǎn)市場上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機制靈活，貼近市場，抓住了近年來中低檔商品住宅的市場機遇，使企業(yè)得到了超常規(guī)的發(fā)展。要創(chuàng)造強勁的房地產(chǎn)品牌，就要充分發(fā)揮建筑設計專業(yè)技術作用，走差異化的生存道路，使前期的開發(fā)設計獨樹一幟，用全新的思維方式不尋常的設計理念和守正出奇的超人表現(xiàn)，以及他人無法模仿而又能給企業(yè)帶來持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價值能觸動每一個細分的消費群體。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。結果造成企業(yè)內部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，抗風險能力下降，通常是一年、兩年一個開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“ 量”向追求“ 質”轉軌的時期，這是大勢所趨。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內房地產(chǎn)業(yè)逐步進入微利時代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關住房的所有因素，而且各因素的權重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高。房地產(chǎn)商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地