【正文】 因此，如何通過多渠道的融資活動(dòng)來滿足開發(fā)對(duì)資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個(gè)迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要方面?！　∥覈康禺a(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)在某種意義上講就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)是區(qū)域市場(chǎng)，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢(shì)，整合市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部的資源。大連萬達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個(gè)大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。未來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。以成熟的美國房地產(chǎn)開發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細(xì)分的道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視市場(chǎng)化的運(yùn)作，許多企業(yè)成立專門的部門，負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設(shè)計(jì)人員、營銷人員共同協(xié)作，力求開發(fā)出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。因此，未來開發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。黨的十六大報(bào)告指出：“國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。隨著社會(huì)化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過程中的專業(yè)化程度越來越高。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對(duì)市場(chǎng)的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場(chǎng)處于領(lǐng)先地位，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占據(jù)一席之地。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級(jí)資質(zhì)的1％多一點(diǎn)，二級(jí)資質(zhì)的不到10％，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目公司。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。在這個(gè)過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì)?！　∫环矫妫瑐€(gè)體消費(fèi)者已成為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，　　使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。　　從市場(chǎng)類型和消費(fèi)者角度來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。這些條件其實(shí)也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對(duì)社會(huì)造成多大危害。這就如同在汽車這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計(jì)商、汽車制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對(duì)汽車消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價(jià)值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不可輕視的。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲(chǔ)備。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)?！　∑放苹钱a(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。它們都是通過多年經(jīng)營和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象。三、品牌化。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。其特點(diǎn)是公司層面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。　　房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)的精簡(jiǎn)，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。　13 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13。歐美的住房抵押證券的信用級(jí)別極高,相對(duì)具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。另一類是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)是必由之路。二、制度化。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。加和WT0以后，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時(shí)代，企業(yè)只有具備較高的項(xiàng)目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場(chǎng)的有序運(yùn)行和房地產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場(chǎng)規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等?！　?努力實(shí)現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點(diǎn)，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。因?yàn)?，這個(gè)皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會(huì)有什么真正意義上的創(chuàng)新?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動(dòng)劇烈，不容樂觀?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對(duì)于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對(duì)國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。　　 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。現(xiàn)在的市場(chǎng)在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場(chǎng)類型和消費(fèi)者產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點(diǎn)，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定都有十分重要的意義。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次****?！　‰S著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內(nèi)市場(chǎng)，將會(huì)給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競(jìng)爭(zhēng)壓力。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)建材業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對(duì)消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。據(jù)統(tǒng)計(jì)，％。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行****屋信托投資公司、不動(dòng)產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。例如，在廣州市新近評(píng)出的房地產(chǎn)綜合實(shí)力30強(qiáng)中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國企榜上有名。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場(chǎng)的地位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。早在1990年約翰。”黨和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化的加速器?！　∫?guī)?；慕?jīng)營是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。設(shè)計(jì)是