【正文】 因此，如何通過多渠道的融資活動來滿足開發(fā)對資金的需求，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個迫切需要解決的問題，也是防范金融風(fēng)險的重要方面?！　∥覈康禺a(chǎn)市場的不斷發(fā)展得益于房地產(chǎn)金融的大力支持。未來房地產(chǎn)企業(yè)間的競爭在某種意義上講就是人才的競爭。房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。大連萬達(dá)集團(tuán)由于具有較好的企業(yè)品牌，已與世界五百強(qiáng)之一的某境外企業(yè)合作，在國內(nèi)二十幾個大中城市開發(fā)建造大型商業(yè)設(shè)施及住宅小區(qū)。未來我國房地產(chǎn)市場的競爭將是品牌的競爭，企業(yè)必須在產(chǎn)品質(zhì)量、外觀、功能、小區(qū)環(huán)境、售后服務(wù)等各方面不斷努力，才能塑造出自己的品牌。以成熟的美國房地產(chǎn)開發(fā)模式為例，他們走的是一條高度專業(yè)化細(xì)分的道路，投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營等各業(yè)務(wù)板塊相對獨立。目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視市場化的運作，許多企業(yè)成立專門的部門，負(fù)責(zé)項目定位和產(chǎn)品研發(fā)，由企業(yè)的設(shè)計人員、營銷人員共同協(xié)作，力求開發(fā)出適銷對路的產(chǎn)品。因此，未來開發(fā)商所進(jìn)行的將不僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。黨的十六大報告指出：“國有企業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。隨著社會化大生產(chǎn)的飛速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新進(jìn)步，生產(chǎn)過程中的專業(yè)化程度越來越高。目前，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀，通過對市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷，選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入，形成特色經(jīng)營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項目的成功，使企業(yè)在這一細(xì)分市場處于領(lǐng)先地位，在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退”的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗牌”將是大勢所趨。房地產(chǎn)業(yè)由兩類企業(yè)構(gòu)成，一類是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)企業(yè)，這是國際意義上的建筑生產(chǎn)企業(yè)。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計資料顯示，全國房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬元，具有一級資質(zhì)的1％多一點，二級資質(zhì)的不到10％，大多數(shù)是小公司或者項目公司。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動了企業(yè)的不斷發(fā)展。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。在這個過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨勢?！　∫环矫?，個體消費者已成為我國房地產(chǎn)市場的消費主體，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、消費者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭加劇，　　使全行業(yè)從“暴利時代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時代”，利潤水平向價值回歸，市場逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國加入WTO后，海外資金和開發(fā)商進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。而且各開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實力強(qiáng)，西部實力弱?！　氖袌鲱愋秃拖M者角度來說，房地產(chǎn)市場正由生存消費型轉(zhuǎn)向投資消費型。截至2003年，我國房地產(chǎn)企業(yè)具有一級資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。這些條件其實也就是我們常說的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。代理人內(nèi)部控制，激勵機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費和企業(yè)效率低下等。而且這個時候房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著來自單位福利分房這樣一個強(qiáng)大的競爭對手存在，其利潤水平局限在一定范圍，還沒有對社會造成多大危害。這就如同在汽車這樣的耐用消費品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車開發(fā)商”這樣一個商業(yè)模式，只要汽車開發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車設(shè)計商、汽車制造商制造，成為消費者得到汽車的唯一提供商，汽車制造廠反而失去了直接面對汽車消費者的機(jī)會。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵機(jī)制等。企業(yè)的內(nèi)部運行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強(qiáng)，沒有競爭力導(dǎo)致敗北。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價值是不可輕視的。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲備。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強(qiáng)化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場亮點。　　品牌化是產(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象。三、品牌化。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。其特點是公司層面弱，項目層面強(qiáng)?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)的精簡，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。　13 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13。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。另一類是項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場是必由之路。二、制度化。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入微利時代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運行和房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是增強(qiáng)競爭力的有效途徑?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵機(jī)制等?！　?努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進(jìn)程。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動劇烈，不容樂觀?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進(jìn)行系統(tǒng)深入的研究。這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。　　 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小?，F(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場類型和消費者產(chǎn)品和科技進(jìn)步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，乃至維護(hù)整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次****。　　隨著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進(jìn)軍國內(nèi)市場，將會給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。 房地產(chǎn)商利用建筑業(yè)建材業(yè)設(shè)計業(yè)的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出電子業(yè)的某些現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率多在70﹪以上，有的高達(dá)90﹪。先進(jìn)的管理模式是企業(yè)長治久安、不斷發(fā)展的根本保證。據(jù)統(tǒng)計，％。另一類是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，由不動產(chǎn)抵押銀行****屋信托投資公司、不動產(chǎn)投資基金、房屋租賃經(jīng)營、房屋中介代理、房屋開發(fā)創(chuàng)意策劃、房地產(chǎn)價值評估、產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)管理、IT服務(wù)等行業(yè)構(gòu)成的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)體系。例如，在廣州市新近評出的房地產(chǎn)綜合實力30強(qiáng)中，民營房企占了近一半，而在前10名中，只有廣州城建集團(tuán)一家房地產(chǎn)國企榜上有名。東方海外公司就此確主了企業(yè)在滬上豪華公寓這一細(xì)分市場的地位和競爭優(yōu)勢，形成了企業(yè)產(chǎn)品自身的特色。早在1990年約翰?！秉h和政府的宏觀調(diào)控政策是促使企業(yè)實行集團(tuán)化的加速器?！　∫?guī)?；慕?jīng)營是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路。設(shè)計是