【正文】 做好充分的案前工作，比如市場調(diào)研與分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。例如，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強了競爭力?？傊墒蛊髽I(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和方式，擴大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟，在市場上占據(jù)應(yīng)有的地位。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進入國際市場，取得更大的經(jīng)濟效益。通過填補服務(wù)體系的空白，促進房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展?！　】v觀西方發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟水平達到一定高度時，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢?！　∈袌龌倪\作要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場為導(dǎo)向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費者偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細分市場，形成獨特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題?！　∑放剖且粋€企業(yè)的實力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競爭力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場經(jīng)濟發(fā)展和市場競爭的必然產(chǎn)物?！　‰S著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會帶動其它企業(yè)在周邊跟風(fēng)投資，從而形成新的熱點，提升了區(qū)域價值，最終提升了自身樓盤的價值，擴大了利潤空間。一、專業(yè)化。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇?！　‘?dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風(fēng)險就會越低。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務(wù)工　　作，每個項目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理。　　因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)法人治理機構(gòu)和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)，投資決策層面與經(jīng)營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負責(zé)公司的經(jīng)營，并充分放權(quán)，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機制，來約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉(zhuǎn)，而不是靠一個人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎(chǔ)。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機構(gòu)得以精簡，管理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專業(yè)公司承擔(dān)，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。　　結(jié)論　　從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大?！　　叭胧馈焙?，外資進軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進****地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善薪酬計劃、績效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責(zé)任感；營造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設(shè)，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個人專長的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，鼓勵員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學(xué)習(xí)型企業(yè)，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。由此可見，資本運作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現(xiàn)住宅的超前　　消費和房地產(chǎn)投資。百強企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽緣于面、服務(wù)強調(diào)線、效益出于點的運作思路，在區(qū)域擴張中取得了良好的聲譽和效益。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分攤風(fēng)險，利用經(jīng)濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進行的將不再僅僅是產(chǎn)品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高。目前，我國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“ 量”向追求“ 質(zhì)”轉(zhuǎn)軌的時期，這是大勢所趨。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。要創(chuàng)造強勁的房地產(chǎn)品牌，就要充分發(fā)揮建筑設(shè)計專業(yè)技術(shù)作用，走差異化的生存道路，使前期的開發(fā)設(shè)計獨樹一幟，用全新的思維方式不尋常的設(shè)計理念和守正出奇的超人表現(xiàn)，以及他人無法模仿而又能給企業(yè)帶來持久競爭優(yōu)勢的能力，使品牌的核心價值能觸動每一個細分的消費群體?！　?在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。房地產(chǎn)業(yè)投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風(fēng)險。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益。使企業(yè)增加了實行集團經(jīng)營的緊迫感。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團化經(jīng)營是唯—的出路。奈斯比特在其《公元2000年世界大趨勢》一書中就指出：90年代及至21世紀(jì)的經(jīng)濟格局是“集團對集團的競爭”，是“大型企業(yè)集團進行大兵團作戰(zhàn)式”。集團化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”?！　】茖W(xué)化的決策要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視投資項目的可行性分析工作?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局?！　〗陙?，民營經(jīng)濟在房地產(chǎn)領(lǐng)域中迅速崛起，并逐漸成為我國房地產(chǎn)投資增長的主要動力。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進作用。這些房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)根據(jù)服務(wù)對象的不同又可以分成為消費者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和為房屋生產(chǎn)者服務(wù)的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)兩類?？梢哉f，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列?！　∪欢瑥睦碚撋现v，房地產(chǎn)業(yè)所需資金量大、高投入、高回報、高風(fēng)險的特性，以及房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型。　　房地產(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。有了好的管理模式，一般水平的職業(yè)經(jīng)理也能使企業(yè)正常運作；沒有好的管理模式，能人也會無用武之地；有了好的管理模式，能人離去，企業(yè)會受振動，但不會受重傷。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。這種過高的負債必然影響企業(yè)的資信，增加其運作房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)成本，使其盈利水平下降或出現(xiàn)虧損現(xiàn)象，甚至引發(fā)負效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足消費者的需求。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費者無須擔(dān)心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。由于國外企業(yè)在資金、技術(shù)和管理等方面具有顯著優(yōu)勢，勢必使開發(fā)的商品房質(zhì)量更好，品質(zhì)更佳，建設(shè)成本更低，房地產(chǎn)市場競爭格局將會發(fā)生明顯變化。　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來?！　“耸甏郧?，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是競爭性行業(yè)，所需資金量大，資源占用多，而且涉及到社會非常敏感的住房問題。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次****，使住房這一大商品的屬性得到了明確?！　⌒蝿菹踩?，但存在的問題不少，困難很大。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理?！　? 、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀和問題　　 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段，基本上完成了市場化進程。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都