【正文】 房地產(chǎn)前期最基礎(chǔ)、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)品牌運(yùn)作的關(guān)鍵階段。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來越明顯。戰(zhàn)略化意味著一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨(dú)立的事件，不能僅僅核算這一單個項目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響?！　?房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化　　房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源?！　?房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實現(xiàn)融合　　在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，促使先進(jìn)金融技術(shù)的引進(jìn)，推進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強(qiáng)金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)好人才的同時，還應(yīng)學(xué)會用好人才。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達(dá)到融資對象的專門化、融資對象的過程化。房地產(chǎn)企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大?！　⊥瑫r，企業(yè)應(yīng)學(xué)習(xí)國外先進(jìn)的管理理念，逐步建立扁平化的組織結(jié)構(gòu)，減少管理層次，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運(yùn)作效率，增強(qiáng)各類決策的可靠性。隨著我國加入WT0，相關(guān)政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場上進(jìn)行運(yùn)作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強(qiáng)勁的動力。百強(qiáng)企業(yè)認(rèn)識到這個趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊伍。最后，知名度高的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。一個有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產(chǎn)品要高出許多。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因為與房地產(chǎn)相關(guān)的每一項業(yè)務(wù)都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工不夠，相關(guān)業(yè)務(wù)還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢，產(chǎn)品價格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做。一個房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做?！　∧壳按蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學(xué)院派，而未能與實踐很好地結(jié)合?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇?！　∑髽I(yè)集團(tuán)化經(jīng)營已成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要?！　?房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析　　 企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營化　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權(quán)”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產(chǎn)權(quán)的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。因為一個幾乎不做任何物質(zhì)勞動、增值性服務(wù)的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠(yuǎn)比房地產(chǎn)金融、整個建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)等整個產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負(fù)擔(dān)的沉重成本。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質(zhì)上其實與房地產(chǎn)國有企業(yè)類似，即產(chǎn)權(quán)不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。素質(zhì)高、能力強(qiáng)的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項目規(guī)模小，銷售百強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。如果各種資金都為追求利潤而盲目進(jìn)入市場，人們都為改善居住而過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生）泡沫。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次****，使住房這一大商品的屬性得到了明確?！　“耸甏郧?，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣?！　∥覈康禺a(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房價的漲落而難以把握購房時機(jī)，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握?！　》康禺a(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。可以說，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進(jìn)入中國富豪排名榜的前列。以房屋預(yù)售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預(yù)售對于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進(jìn)作用?！　‰S著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導(dǎo)的市場競爭格局。集團(tuán)化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營是唯—的出路。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機(jī)遇，提供高水平服務(wù)并迅速占領(lǐng)市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益?！　?在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化……。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。長久以來中國的消費(fèi)者買房子需要全面考慮有關(guān)住房的所有因素，而且各因素的權(quán)重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費(fèi)用很高。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。百強(qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。由此可見，資本運(yùn)作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要?！　　叭胧馈焙?，外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)****地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務(wù)工　　作，每個項目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理。　　當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風(fēng)險就會越低。一、專業(yè)化?！　‰S著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場，形成獨(dú)特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢?！　】v觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進(jìn)入國際市場，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競爭力。在項目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調(diào)研與分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。民營企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實力。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。從國際經(jīng)驗看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團(tuán)購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。 整個房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向?qū)で蠊餐?。　　因此?探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來的高層次競爭，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次****已經(jīng)到來。 ★★★文檔資源★★★　前