【正文】 房地產(chǎn)前期最基礎、最核心的環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)品牌運作的關鍵階段。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的差別化也將越來越明顯。戰(zhàn)略化意味著一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，不能僅僅核算這一單個項目的成本和收益，而要將之放于企業(yè)的長遠發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠發(fā)展的影響?！　?房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡化信息化　　房地產(chǎn)是區(qū)域市場，而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實現(xiàn)自己的規(guī)?；l(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強區(qū)域網(wǎng)絡化管理的能力，企業(yè)必須通過利用網(wǎng)絡化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。　　 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實現(xiàn)融合　　在金融全球化的推動下，中國金融業(yè)的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產(chǎn)品創(chuàng)新，增強金融業(yè)的競爭力，迅速提高金融業(yè)的服務質量?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)在進好人才的同時，還應學會用好人才。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。要使房地產(chǎn)企業(yè)融資暢通無阻，就要達到融資對象的專門化、融資對象的過程化。房地產(chǎn)企業(yè)會選擇合適的各類專業(yè)公司，發(fā)揮各自優(yōu)勢，強強聯(lián)手，形成戰(zhàn)略伙伴聯(lián)盟，保證項目順利完成，使企業(yè)得以發(fā)展與壯大。　　同時，企業(yè)應學習國外先進的管理理念，逐步建立扁平化的組織結構，減少管理層次，增強企業(yè)內(nèi)部溝通渠道的暢通，提高組織運作效率，增強各類決策的可靠性。隨著我國加入WT0，相關政策逐步放開，房地產(chǎn)企業(yè)必將在更加廣闊的國內(nèi)外資本市場上進行運作，形成暢通而牢固的資金鏈，為企業(yè)的高速發(fā)展提供更加強勁的動力。百強企業(yè)認識到這個趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊伍。最后，知名度高的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更容易獲得銀行的金融支持，更容易找到合作伙伴。一個有影響的品牌，不僅可以在市場競爭中取得越來越大的市場份額，而且售價比一般同類產(chǎn)品要高出許多。形成這種“ 全能開發(fā)商”的原因有：一是因為與房地產(chǎn)相關的每一項業(yè)務都是有利可圖的，所以開發(fā)商不愿意讓別人去做；二是房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)分工不夠，相關業(yè)務還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，沒有成本優(yōu)勢，產(chǎn)品價格較高，所以開發(fā)商寧愿自己去做。一個房地產(chǎn)企業(yè)，首先要清楚市場上要什么，本企業(yè)能做什么，然后再去研究怎么做。　　目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還未意識到公司發(fā)展戰(zhàn)略的重要性，對企業(yè)戰(zhàn)略的研究也僅限于學院派，而未能與實踐很好地結合?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營是具有重大意義的戰(zhàn)略抉擇?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營已成為世界經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期市場定位和產(chǎn)品研究工作顯得尤為重要。　　 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢分析　　 企業(yè)應該逐步走向民營化　　現(xiàn)在看來，不談“產(chǎn)權”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產(chǎn)權的明晰是下一階段城鎮(zhèn)住房制度改革的重心。因為一個幾乎不做任何物質勞動、增值性服務的行業(yè)，或者說頂多做了房地產(chǎn)創(chuàng)意策劃和住房銷售的行業(yè)，卻獲得了遠比房地產(chǎn)金融、整個建筑業(yè)、房地產(chǎn)服務業(yè)等整個產(chǎn)業(yè)鏈加起來大得多的超額利潤，成了整個社會不得不負擔的沉重成本。此外，如果加上大部分的集體企業(yè)、一部分并不規(guī)范的股份制企業(yè)——這些企業(yè)在性質上其實與房地產(chǎn)國有企業(yè)類似，即產(chǎn)權不清晰，企業(yè)與政府的邊界模糊，此外，其數(shù)量在統(tǒng)計資料中無法明確顯示——那么由于所有制問題給中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的不利影響從而對中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的制約效果就更加顯著了。素質高、能力強的企業(yè)家隊伍是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關鍵。上海市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多而開發(fā)項目規(guī)模小，銷售百強的房地產(chǎn)企業(yè)總共只占市場份額的4﹪左右。如果各種資金都為追求利潤而盲目進入市場，人們都為改善居住而過度透支消費，房地產(chǎn)投資增幅及消費速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生）泡沫。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理。八十年代的中國　　房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次****，使住房這一大商品的屬性得到了明確?！　“耸甏郧?，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。　　我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。由于產(chǎn)品供應日漸豐富，消費者無須擔心房價的漲落而難以把握購房時機，而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密集型企業(yè)，并且具有高投入、高回報、規(guī)模經(jīng)濟性強的特點。然而，中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展態(tài)勢將在很大程度上決定中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢和發(fā)展方向，不論是開發(fā)商還是政府管理部門都需要對這些問題及其未來發(fā)展趨勢有一定的把握。　　房地產(chǎn)國企退出房地產(chǎn)業(yè)的速度較之工業(yè)國企也許更快一些。可以說，開發(fā)企業(yè)在消除競爭對手直面龐大的住房需求市場（包括由開發(fā)商直接推動的拆遷市場），并且可以自主定價而不受任何約束的條件下，迎來了開發(fā)業(yè)有史以來最好的“黃金時代”，開發(fā)商由此也大量進入中國富豪排名榜的前列。以房屋預售制的爭論為例，作為商業(yè)信用的一種形式，預售對于促進產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)起著重要的促進作用。　　隨著我國近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價格為主導的市場競爭格局。集團化方向發(fā)展，逐漸出現(xiàn)一批執(zhí)市場之牛耳的“房地產(chǎn)航母”，“房地產(chǎn)大鱷”。在這種國內(nèi)外雙重壓力下，企業(yè)要在競爭中生存和發(fā)展，實行企業(yè)集團化經(jīng)營是唯—的出路。而房地產(chǎn)企業(yè)如能抓住機遇，提供高水平服務并迅速占領市場，就會獲得“先發(fā)”優(yōu)勢，取得巨大收益?！　?在產(chǎn)品同質化趨勢下爭取服務的差別化　　由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質化現(xiàn)象嚴重，產(chǎn)品同質化、價格同質化，推廣方式同質化……。同時，規(guī)范到位、體貼入微的物業(yè)管理，不僅可以提升開發(fā)商形象，甚至可以使物業(yè)升值。長久以來中國的消費者買房子需要全面考慮有關住房的所有因素，而且各因素的權重相差不多，于是只好一個項目一個項目去“踩盤”，交易費用很高。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。百強企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽緣于面、服務強調線、效益出于點的運作思路，在區(qū)域擴張中取得了良好的聲譽和效益。由此可見，資本運作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要?！　　叭胧馈焙螅赓Y進軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一種是直接在華設立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進****地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。企業(yè)設置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務工　　作，每個項目現(xiàn)場設地盤經(jīng)理。　　當房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務運轉正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負債控制得當，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。一、專業(yè)化?！　‰S著房地產(chǎn)市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費者偏好，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，研究細分市場，形成獨特的他人無法模仿復制的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題。房地產(chǎn)是城市建設的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢?！　】v觀西方發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展歷程，當經(jīng)濟水平達到一定高度時，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進入國際市場，取得更大的經(jīng)濟效益。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強了競爭力。在項目投資決策前，應投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調研與分析、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗和直覺的非科學基礎之上。民營企業(yè)具有良好的管理機制而迅速增強了企業(yè)綜合實力。這正是上世紀70年代末鄧小平同志到歐美訪問時所看到的現(xiàn)象，他后來提出了把建筑業(yè)作為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)和推進住宅商品化的構想。從國際經(jīng)驗看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團是市場舞臺的主角，占據(jù)市場的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。中國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個人購房取代集團購買成為市場交易的主流，以及中國加入世貿(mào)組織，對外開放步伐大大邁進等內(nèi)外因素，給中國房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展帶來前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進入壁壘較低，從上世紀90年代開始，一大批社會游資涌入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。 整個房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走向尋求共同利益?！　∫虼?， 探討一條我國房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟所帶來的高層次競爭，已成為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次****已經(jīng)到來。 ★★★文檔資源★★★　前