【正文】 的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費品，住房的功能也由原先的保值增值的房產(chǎn)功能向消費、享受功能擴展?！　‰S著我國加入WTO，外國大型房地產(chǎn)企業(yè)將大舉進軍國內(nèi)市場，將會給國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)帶來前所未有的競爭壓力。這些都極不適應(yīng)當(dāng)前迅猛發(fā)展的經(jīng)濟形勢和人民群眾日益增長的物質(zhì)需求和要求。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次****。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。分析我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢，對促進房地產(chǎn)業(yè)和整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，乃至維護整個社會的穩(wěn)定都有十分重要的意義。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金密集型和生產(chǎn)周期長的特點，而這正決定了其規(guī)模經(jīng)營的性質(zhì)?！　?研究房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢的意義　　房地產(chǎn)業(yè)作為我國新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，將會在新世紀(jì)面臨前所未有的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。現(xiàn)在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)市場類型和消費者產(chǎn)品和科技進步等方面都呈現(xiàn)出不同的特征?！　漠a(chǎn)品和科技進步角度來說，隨著產(chǎn)品技術(shù)的進步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè)化?！　?我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險大。這不僅侵犯了消費者的合法權(quán)益，而且直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。企業(yè)家的素質(zhì)與能力很大程度上決定了企業(yè)集團的成敗。　　 我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中面臨的問題　　 企業(yè)的所有制性質(zhì)問題　　盡管國內(nèi)學(xué)者對于國有企業(yè)問題的研究如火如荼并日益深化，但卻少有人對國有房地產(chǎn)企業(yè)問題進行系統(tǒng)深入的研究?！　?企業(yè)發(fā)展中的規(guī)模問題　　目前中國房地產(chǎn)企業(yè)“散、小、差”的特點已是有目共睹?！　?房地產(chǎn)企業(yè)的效益問題　　從《中國統(tǒng)計年鑒》中的數(shù)據(jù)看，與“經(jīng)營總收入”、“商品房屋銷售收入”等指標(biāo)的穩(wěn)步增長相比，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的“營業(yè)利潤”以及“平均利潤率”等指標(biāo)波動劇烈，不容樂觀?！　「鶕?jù)我們的研究，在英美等發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)業(yè)中根本不存在我國這種基本上不做什么物質(zhì)勞動和增值服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。因為，這個皮包公司根本不存在什么生產(chǎn)率上升、收入彈性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)等技術(shù)經(jīng)濟特性，也不會有什么真正意義上的創(chuàng)新。此外，房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點也是政府退出該行業(yè)的一個重要理由，因為政府的職能是經(jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住房的“社會保障”領(lǐng)域?！　?努力實現(xiàn)法制化正規(guī)化　　制度化是企業(yè)發(fā)展規(guī)?；?，民營化的制度基礎(chǔ)和保障，加強企業(yè)內(nèi)外制度的建設(shè)是中國房地產(chǎn)企業(yè)下一步的重點，加入世貿(mào)則加速了這一進程?！　‰S著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐步成熟以及競爭日趨激烈，房地產(chǎn)市場也被逐漸細(xì)分，房地產(chǎn)的各類產(chǎn)品也越來越多，它們各具特點和特色，滿足市場上各種購房者的不同消費需求?！　「母镩_放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵機制等。生產(chǎn)社會化和生產(chǎn)專業(yè)化是近現(xiàn)代社會生產(chǎn)發(fā)展的新特點和基本形式?！　∑髽I(yè)集團化經(jīng)營是增強競爭力的有效途徑。黨中央在“十年規(guī)劃和八五計劃”中，明確提出要“積極發(fā)展企業(yè)集團”。房地產(chǎn)市場的特性，決定了不論是在開發(fā)，還是在交易和使用過程中，均需一系列專業(yè)服務(wù)的支持，以保證市場的有序運行和房地產(chǎn)價值的實現(xiàn)。而未來中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個顯著趨勢是，一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)將不再是一個獨立的事件，再也不能僅核算這一單生意的成本和收益，而要將之放入企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略中去考慮，考察這一項目對今后的項目開發(fā)以及企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的影響。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期。近年來，上海民營企業(yè)成為滬上房地產(chǎn)市場上的一支生力軍，他們的成功，正是由于民企機制靈活，貼近市場，抓住了近年來中低檔商品住宅的市場機遇，使企業(yè)得到了超常規(guī)的發(fā)展。要滿足細(xì)分群體的多元化的需求，房地產(chǎn)的功能設(shè)計既要體現(xiàn)前瞻性，又要保持后延性，做到一二十年不落后，三五十年可改造，一二百年成古董，具有觀賞與增值的潛能。結(jié)果造成企業(yè)內(nèi)部管理上互相重疊交叉，開發(fā)模式?jīng)]有創(chuàng)新，抗風(fēng)險能力下降，通常是一年、兩年一個開發(fā)周期過去后，很多這樣的企業(yè)也便悄然消失了。加和WT0以后，隨著市場競爭的加劇，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)逐步進入微利時代，企業(yè)只有具備較高的項目成本管理水平，使開發(fā)成本低于行業(yè)平均水平，才能在競爭中獲得優(yōu)勢。房地產(chǎn)商品于其自身的特點，一般消費者不可能對諸如開發(fā)商的各類承諾是否能兌現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細(xì)的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費者對其產(chǎn)品的忠誠度。品牌建設(shè)需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。特別是加入WTO以后，大量境外投資會進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，而出于對國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會采用合作開發(fā)或項目管理的模式，而國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在吸引資方面無疑會占得先機。二、制度化。五、網(wǎng)絡(luò)化。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是必由之路。　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實力作為后盾，而且，更需要各類高素質(zhì)的專業(yè)人才的加盟作為保障。另一類是項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。比如，項目投資決策聽證會、項目規(guī)劃設(shè)計聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學(xué)性提供了保障。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。　13 / 13。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對象而進行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動而展開。　　房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)組織機構(gòu)的精簡，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。但近年來金融支持力度有所下降。其特點是公司層面弱，項目層面強。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設(shè)，想盡辦法留住企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險，利用經(jīng)濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。三、品牌化?！　≡絹碓蕉嗟姆康禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。它們都是通過多年經(jīng)營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象?！　?zhàn)略化是品牌化的進一步深化?！　∑放苹钱a(chǎn)品差別化的進一步深化。這說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場亮點?！　∈紫?，追求設(shè)計的獨特性。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備。并且，未來的中國房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟壽命，服務(wù)的價值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟價值是不可輕視的。通過市場和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強，沒有競爭力導(dǎo)致敗北。這就從客觀上要求企業(yè)實行多種經(jīng)營逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進生產(chǎn)方式進行生產(chǎn)交換。企業(yè)的內(nèi)部運行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細(xì)分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵機制等。事實上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地