【正文】 得“亂”，典型的不合理制度如房地產(chǎn)定價(jià)制度、土地征用制度，企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制等。民營(yíng)企業(yè)具有良好的管理機(jī)制而迅速增強(qiáng)了企業(yè)綜合實(shí)力。事實(shí)上，目前民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在市場(chǎng)基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū)如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場(chǎng)的“少壯派”向“實(shí)力派”轉(zhuǎn)變。所以合理的解決辦法是取消把預(yù)售款交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售制，建立起由建筑商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋的預(yù)售制度，并從制度上和法律上保證房屋建設(shè)生產(chǎn)者對(duì)商品房屋質(zhì)量的責(zé)任。這就如同在汽車(chē)這樣的耐用消費(fèi)品領(lǐng)域，如果我們有一天創(chuàng)造了“汽車(chē)開(kāi)發(fā)商”這樣一個(gè)商業(yè)模式，只要汽車(chē)開(kāi)發(fā)商設(shè)法融到一筆資金，就可以以外包的方式委托汽車(chē)設(shè)計(jì)商、汽車(chē)制造商制造，成為消費(fèi)者得到汽車(chē)的唯一提供商，汽車(chē)制造廠反而失去了直接面對(duì)汽車(chē)消費(fèi)者的機(jī)會(huì)。這正是上世紀(jì)70年代末鄧小平同志到歐美訪問(wèn)時(shí)所看到的現(xiàn)象，他后來(lái)提出了把建筑業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和推進(jìn)住宅商品化的構(gòu)想。這類(lèi)作為第二產(chǎn)業(yè)的企業(yè)如同我國(guó)的工業(yè)企業(yè)一樣具有完備的房地產(chǎn)原料采購(gòu)、營(yíng)造和銷(xiāo)售功能，是房地產(chǎn)的真正生產(chǎn)者和開(kāi)發(fā)者。所以業(yè)內(nèi)提出的“地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)到來(lái)”的觀點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是對(duì)的，但對(duì)廣大的住房消費(fèi)者而言絕對(duì)不是一個(gè)好消息。而且這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著來(lái)自單位福利分房這樣一個(gè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在，其利潤(rùn)水平局限在一定范圍，還沒(méi)有對(duì)社會(huì)造成多大危害。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一般大型房地產(chǎn)企業(yè)或房企集團(tuán)是市場(chǎng)舞臺(tái)的主角，占據(jù)市場(chǎng)的絕大份額，如香港“五大”地產(chǎn)商，企業(yè)資產(chǎn)市值都在百億美元以上，占據(jù)了香港樓市的半壁江山。缺少大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，即使是規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)公司也是資本少、市場(chǎng)份額小，如上海最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司，也只有不到15億美元的資本市值。然而，即使是只占總數(shù)的20％，由于其占有的土地、人才、資本等社會(huì)稀缺資源的數(shù)量巨大，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的影響仍然舉足輕重。代理人內(nèi)部控制，激勵(lì)機(jī)制不合理、普遍存在著人才浪費(fèi)和企業(yè)效率低下等。中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，個(gè)人購(gòu)房取代集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)成為市場(chǎng)交易的主流，以及中國(guó)加入世貿(mào)組織，對(duì)外開(kāi)放步伐大大邁進(jìn)等內(nèi)外因素，給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。然而，能人也是有局限的，首先，能人的數(shù)量有限，假設(shè)有100萬(wàn)家企業(yè)，而只有10萬(wàn)名能人，意味著有90%的企業(yè)找不到能人；其次，能人也有分類(lèi)， 也分專(zhuān)業(yè)，難以與各種不同門(mén)類(lèi)的企業(yè)對(duì)口；再次，能人也有自身局限性，如個(gè)人的隨意性和模式化管理的科學(xué)性之間存在著深刻矛盾，這時(shí)的能人，實(shí)際將成為企業(yè)發(fā)展的阻力。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)還處在一種能人管理、經(jīng)驗(yàn)管理的體制上。這些條件其實(shí)也就是我們常說(shuō)的現(xiàn)代企業(yè)制度的基本要求。由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率一般都超過(guò)社會(huì)其它行業(yè)的利潤(rùn)率，同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開(kāi)始，一大批社會(huì)游資涌入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)。目前，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過(guò)幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。例如，上海市目前的房地產(chǎn)企業(yè)有2000多家，平均注冊(cè)資本金不足2000萬(wàn)元，實(shí)收資本金不足6000萬(wàn)元。截至2003年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)僅有349家。 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從你死我活的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢(shì)的各方走向?qū)で蠊餐妗?因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購(gòu)產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對(duì)住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展的核心動(dòng)力，但這并不說(shuō)明現(xiàn)在的房地產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個(gè)持續(xù)、長(zhǎng)期的過(guò)程，不能在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)。　　從市場(chǎng)類(lèi)型和消費(fèi)者角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型?！　∫虼?， 探討一條我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展之路，以迎接全球化經(jīng)濟(jì)所帶來(lái)的高層次競(jìng)爭(zhēng)，已成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨的重要課題。海外的開(kāi)發(fā)商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)豐富，專(zhuān)業(yè)化程度高，管理水平先進(jìn)，資金實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)外，十年來(lái)，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢(xún)?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。而且各開(kāi)發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次****已經(jīng)到來(lái)。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。黨的十一屆三中全會(huì)以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)，這一億萬(wàn)價(jià)值的巨大商品開(kāi)始起動(dòng)，開(kāi)始流通。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來(lái)，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。 ★★★文檔資源★★★　前言　　房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的百分之八十多?！　?研究概述　　 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史　　我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷(xiāo)聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。它自然就不會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開(kāi)發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營(yíng)，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競(jìng)爭(zhēng)力差。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬(wàn)多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬(wàn)人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤(pán)和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才?！　∫环矫妫瑐€(gè)體消費(fèi)者已成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系、消費(fèi)者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，　　使全行業(yè)從“暴利時(shí)代”迅速轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”，利潤(rùn)水平向價(jià)值回歸，市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范；另一方面，中國(guó)加入WTO后，海外資金和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導(dǎo)致海外的開(kāi)發(fā)商搶灘中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而形成中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全球化競(jìng)爭(zhēng)格局。為了要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須要有市場(chǎng)危機(jī)意識(shí)，強(qiáng)化企業(yè)管理，逐步形成企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以高科技、高品質(zhì)、高效益、低消耗、低成本、創(chuàng)品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不斷開(kāi)拓市場(chǎng)、占領(lǐng)市場(chǎng)，才能維持企業(yè)的生存和發(fā)展。具體地講，有以下三大特征：　　從產(chǎn)品供給和企業(yè)角度來(lái)講，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：（一是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格差異擴(kuò)大，各種檔次的價(jià)格相互之間的參照性減低，低價(jià)更低，高價(jià)更高，總體均價(jià)趨降；（二是房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤(rùn)水平降低，既有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，也有資金成本因素，但因其銷(xiāo)售規(guī)模較大，因而對(duì)投資仍具較強(qiáng)吸引力（三是資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門(mén)檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，尤其是土地資源的****，使得進(jìn)入成本大增（四是房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度減慢，雖然市場(chǎng)總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)，而消費(fèi)沖動(dòng)趨減，銷(xiāo)售周期加長(zhǎng)（五是日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)造成營(yíng)銷(xiāo)成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢(shì)，營(yíng)銷(xiāo)成本使項(xiàng)目利潤(rùn)更趨降低。但消費(fèi)者在如此有利的市場(chǎng)中也并非絕對(duì)的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場(chǎng)必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買(mǎi)家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì)。 在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化水準(zhǔn)大大提高，全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性，發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項(xiàng)目成功。20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對(duì)“ 小、散、差”的特點(diǎn)并沒(méi)有改變。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，資源分散，企業(yè)整體開(kāi)發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。由于歷史上的種種原因，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問(wèn)題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。　　作為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的基本單位和資源配置基本手段的企業(yè)，必須具備一系列的條件，如：企業(yè)的產(chǎn)權(quán)界定要清晰，企業(yè)必須有充分的自主權(quán)，企業(yè)要以個(gè)人財(cái)產(chǎn)或法人財(cái)產(chǎn)對(duì)企業(yè)債務(wù)負(fù)完全責(zé)任或有限責(zé)任?！　∥覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)管理是指房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選擇、開(kāi)發(fā)過(guò)程直至項(xiàng)目完成后的售后服務(wù)等全過(guò)程的管理。它的有利之處在于：能人有魅力、有經(jīng)驗(yàn)、有智力、有威信、有獻(xiàn)身精神，通過(guò)他們孜孜不倦的工作、奮斗，推動(dòng)了企業(yè)的不斷發(fā)展?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主體，目前官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)字是全國(guó)近3萬(wàn)家，占中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的80％多。實(shí)際上，工業(yè)國(guó)企中的問(wèn)題和弊端房地產(chǎn)國(guó)企中都有，如預(yù)算軟約束。上個(gè)世紀(jì)80年代末90年代初是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的初期，國(guó)有房地產(chǎn)公司占了絕大多數(shù)；隨著改革的深入和市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的比例逐漸縮小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世紀(jì)初，房地產(chǎn)國(guó)企的比例已然降至20％多。據(jù)有關(guān)的統(tǒng)計(jì)資料顯示，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均凈資產(chǎn)不足1000萬(wàn)元，具有一級(jí)資質(zhì)的1％多一點(diǎn)，二級(jí)資質(zhì)的不到10％，大多數(shù)是小公司或者項(xiàng)目