【文章內(nèi)容簡介】 方某地產(chǎn)公司 XJ 成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)分析 聚焦區(qū)域的案例 廊坊 HX； 重慶 LH； 珠海 HF 做深做實(shí)做透當(dāng)?shù)厥袌?，修煉能力，循環(huán)積累資源，謹(jǐn)慎分析，逐步相機(jī)異地擴(kuò)張 非相關(guān)多元化？基于產(chǎn)品、資源、能力、客戶的多元化？縱向或橫向一體化？ 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 2 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 案例 1— 金地擴(kuò)張之路 88年創(chuàng)辦。國有控股。貿(mào)易及工業(yè)區(qū)物業(yè)管理 94年進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。金地花園。現(xiàn)代企業(yè)制度改革試點(diǎn) 96年，海景花園。員工持股 97年， ISO9001，績效管理的甲 A甲 B特色 98年，金海灣。人民日報社人民大會堂《現(xiàn)代企業(yè)制度與金地模式理論研討》 99年，翠園。核心競爭力及三年經(jīng)營規(guī)劃 00年，溝通。超越文化年。全面客戶滿意工程。客戶滿意年。上市。進(jìn)入北京。 01年，股票正式流通 02年，集團(tuán)化管理模式研究。 OA項目?！督鸬刂馈穯? 03年，進(jìn)入上海。東莞。武漢。能力提升年。流程優(yōu)化項目。 HEWITT項目。投資模型 04年，奧美項目。進(jìn)入珠海。集團(tuán)化管控模式研究?；輴傢椖?。知識管理項目。 360度測評 1 05年，進(jìn)入天津、寧波、廣州。效率提升年。流程優(yōu)化項目。效率評價指標(biāo)。業(yè)務(wù) IT化 1 06年，進(jìn)入沈陽、西安、佛山。管控、組織優(yōu)化、管理審計。溝通體系。計劃管理 IT化。文化變革 1 07年，進(jìn)入南京。知名商標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 案例 2— 順馳擴(kuò)張之路 95年，轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。 95— 01，一直在天津市區(qū)開發(fā) 02年，占天津住宅銷量的 20%分額。 5月 9日，國土資源部下發(fā)招、拍、掛文件， 6月份，順馳進(jìn)入天津的郊區(qū)塘沽，獲取第一個招牌掛項目，也是第一次走出天津市區(qū) 03年、 7月 20日，順馳召開了持續(xù) 17小時的昌平會議，孫宏斌作了《鴻鵠之志向，螞蟻之行動》的報告，由此拉開了順馳全國化擴(kuò)張的序幕 03年 8月 — 04年底，共 ，順馳瘋狂高價拿地 120億元，快速完成全國四大區(qū)域的布局 04年，孫宏斌離職。匯款突破 100億 05年 3月，總部遷往北京， 11月，全國大裁員。公司從年底開始收權(quán)，要利潤 06年， 2月，撤并三大區(qū)域集團(tuán)。 4月孫宏斌復(fù)出。 9月，路勁基建進(jìn)入 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 案例 3— SHY兵敗西安， 4年后小心探索惠州和東莞 案例 4北方的 AY，南方的 XJ，單城市公司，欲向同省的周邊城市發(fā)展。經(jīng)診斷，管理、能力、資源（含 HR）不足。先花 2年 — 3年提升，再某異地擴(kuò)張之路 案例 5廊坊 HX。單城市住宅及商業(yè) — 固安新農(nóng)村建設(shè) 滄州新農(nóng)村建設(shè)、唐山新農(nóng)村建設(shè) 未來的主業(yè)：河北的新農(nóng)村建設(shè)。成立 40人的管理研發(fā)中心。與國際、國內(nèi)知名咨詢公司合作。與知名行業(yè)專家個人合作 案例 6重慶 LH。重慶老大，管理及開發(fā)能力修煉， 06年異地發(fā)展（北京）。據(jù)說，可研報告的精度達(dá)正負(fù) 5%。王石佩服的物業(yè)管理水平。 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 3—案例 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 4—并購 并購的融資、投資功能及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展周期及轉(zhuǎn)折點(diǎn)分析 5—戰(zhàn)略合作 戰(zhàn)略合作的融資、投資功能 及在企業(yè)擴(kuò)張中的作用 一、萬科（ 40%）與中國航空工業(yè)第一集團(tuán)（下屬瑞賽科技）（ 60%）的戰(zhàn)略合作。強(qiáng)強(qiáng)合作，資源互補(bǔ)。 二、據(jù)傳，某著名職業(yè)經(jīng)理人去了四川長虹做地產(chǎn)。我們?nèi)绾螒?yīng)對外行業(yè)巨頭進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)？視而不見 OR對抗OR合作？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)全面診斷 經(jīng)營、管理、資源 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略管理框架 戰(zhàn)略分析、 5年戰(zhàn)略制訂 戰(zhàn)略執(zhí)行 戰(zhàn)略執(zhí)行路徑 企業(yè)文化 核心能力及關(guān)鍵能力 管控 3年經(jīng)營規(guī)劃 流程、組織、權(quán)責(zé) 2年及年度投資 規(guī)模、布局及節(jié)奏 2年及年度 融資規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 2年及年度 開發(fā)規(guī)模、 結(jié)構(gòu)及節(jié)奏 年度重要業(yè)務(wù)和管理工作計劃及預(yù)算（以項目管理為核心） （以業(yè)務(wù)和管理流程為基礎(chǔ)） 績效管理及激勵 內(nèi)部資源平臺：決策、 HR、知識管理 /////外部資源平臺：社會、政府、各種合作伙伴 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 其他業(yè)務(wù) 投資 開發(fā) 經(jīng)營 投資 開發(fā) 經(jīng)營 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 遠(yuǎn)景： 你是誰？ 你想成為誰？ 你能成為誰？客戶的遠(yuǎn)景！ 使命： 存在的價值和理由？價值？客戶的使命！ 目標(biāo)： 戰(zhàn)略目標(biāo)示例 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 凈利潤（億元） 凈資產(chǎn)（億元） 銷售收入（億元） 布局及城市個數(shù) 布局及項目個數(shù) 開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、節(jié)奏 現(xiàn)有資源（錢地人） 資源規(guī)劃（錢地人） 職能規(guī)劃、管理改善 明確企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo) 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域布局 價值鏈選擇 產(chǎn)品 地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略路徑 業(yè)務(wù)選擇、產(chǎn)品、區(qū)域、價值鏈、組織能力組合模型 核心能力選擇 產(chǎn)業(yè)選擇 戰(zhàn)略 路徑 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 融 資 渠 道 自有資本 銀行貸款 股市融資 債券 金融工具創(chuàng)新 買殼借殼上市 開發(fā)貸款 個人貸款 結(jié)算資金 IPO上市 資本運(yùn)營層面 資金融通層面 產(chǎn)業(yè)投資基金 住房貸款證券化 內(nèi)部積累 吸收權(quán)益性投資 項目債券 企業(yè)債券 工程墊款 預(yù)售房款 資金市場 資本市場 股票市場 債券市場 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之一：綜合資本運(yùn)營 增法配股 信托、私募 并購 戰(zhàn)略合作 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之二：投資布局及節(jié)奏 區(qū)域評價 區(qū)域選擇 城市評價 城市選擇 項目評價 項目選擇 控制戰(zhàn)略成本，獲取戰(zhàn)略利潤 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 邏輯框架 市場趨勢判斷指標(biāo) 運(yùn)作可行性判斷指標(biāo) 施工面積/銷售面積 新開工面積/施工面積 新增土地面積/新開工面積 房價收入比 投資性購買所占比重 預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積 次指標(biāo) 定性指標(biāo) 房地產(chǎn)投資額/固定投資額 主指標(biāo) 市場規(guī)模 政府配合效率 土地機(jī)會 城市評價指標(biāo)體系 略 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開發(fā)效率 1 如何在保證品質(zhì)的前提下縮短開發(fā)周期并進(jìn)而提升開發(fā)效率？ 開發(fā)周期與資本周轉(zhuǎn)速度之間的關(guān)系？ 開發(fā)周期與利潤和風(fēng)險之間的關(guān)系？ 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之三：開發(fā)效率 2 投入資本周轉(zhuǎn)率 成本現(xiàn)金流 銷售速度 回款速度 資金使用效率 持有物業(yè) 銷售現(xiàn)金流 空置率 持有期限 租金水平 資金占壓與沉淀 資金閑置 市場風(fēng)險大小 匹配性 開盤時間 工程付款進(jìn)度 工程進(jìn)度 竣工時間 設(shè)計周期 施工周期 報批報建 策劃周期 政府風(fēng)險 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化 活動前置 決策效率 人工效能 合作伙伴 招標(biāo)周期 并行工程 分期開發(fā)規(guī)模 簽約速度 按揭放款速度 價格、預(yù)期與需求彈性 營銷傳播 市場競爭度 市場飽和度 商業(yè)銷售 銷售時機(jī) 價格 預(yù)測和執(zhí)行偏差 及時的土地機(jī)會 多項目節(jié)奏協(xié)調(diào) 按揭保證金 項目公司日常存款 項目現(xiàn)金流峰值 現(xiàn)金流偏差 現(xiàn)金流平滑性 其他占壓與沉淀資金的情況 政府關(guān)系 影響因素 開發(fā)周期 地價支付進(jìn)度 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 資金供給風(fēng)險 限制資金調(diào)度的合作條款 限制資金調(diào)度的開發(fā)貸款 注 釋 ：以上不考 慮 將投入 資本 進(jìn) 行 長 期投 資 的情況 經(jīng)驗(yàn)曲線 基于香港模式 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略支撐之四： 戰(zhàn)略主指標(biāo)體系 不同經(jīng)營戰(zhàn)略模式下的主指標(biāo) 內(nèi)生部分 外生部分 基于成本與費(fèi)用 基于收入 基于利潤 基于效率 基于股東價值 基于競爭 基于顧客 利潤率 資金周轉(zhuǎn)率 ROIC 開發(fā)周期 管理效率 質(zhì)量 以顧客研究、細(xì)分、定位為經(jīng)營的開端 略 略 黃博文版權(quán)所有 黃博文版權(quán)所有 影響銷售利潤率的因素 影響資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的因素 影響資產(chǎn)負(fù)債率的因素 主營業(yè)務(wù)收入 售價 銷售凈額 售價 資金投入 資金投入量 銷售量 銷售量