【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理協(xié)同管理市場(chǎng)人員市場(chǎng)人員銷(xiāo)售人員銷(xiāo)售人員服務(wù)人員服務(wù)人員其他人員其他人員安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作 ? 土地增值稅的清算單位? 土地增值稅的清算條件? 非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定? 土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算? 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料? 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證? 土地增值稅的核定征收? 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理? 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定安徽蕪湖站安徽蕪湖站?以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 土地增值稅的清算單位土地增值稅的清算單位安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的清算條件 ?應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形：?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的清算條件 ?可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形：?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的?取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的?納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的?省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況安徽蕪湖站安徽蕪湖站非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。安徽蕪湖站安徽蕪湖站非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 ?扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的成本、費(fèi)用可以扣除；?建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；?建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。?屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；?項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ?主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。 ??納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ?稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。?稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的核定征收 ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；?擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；?申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。?單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。清算的總建筑面積 ? 安徽蕪湖站安徽蕪湖站關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類(lèi)型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。?對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅納稅籌劃技巧和操作實(shí)例 ? “臨界點(diǎn) ”籌劃法? 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法? 收入分散籌劃法? 建房方式籌劃法? 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法? 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法? 成本核算對(duì)象籌劃法? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點(diǎn) ”籌劃法?納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的 20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 “20%的增值額 ”就是 “臨界點(diǎn) ”。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點(diǎn) ”籌劃法?某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司專門(mén)從事普通住宅商品房開(kāi)發(fā)，2023年 3月 2日，出售普通住宅用房一幢，總面積9100平方米，平均銷(xiāo)價(jià) 2030元 /平方米，售價(jià)總額為。該房屋支付土地出讓金 200萬(wàn)元， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 900萬(wàn)元，利息費(fèi)用為 100萬(wàn)元，其中 40萬(wàn)元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰、教育費(fèi)附加征收率為 3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 10% 。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點(diǎn) ”籌劃法?