【文章內(nèi)容簡介】 進軍商業(yè)房地產(chǎn)，聚合多種品牌資源，增進了解和默契，有計劃地開展合作，培養(yǎng)專業(yè)人才！以便在大規(guī)模開發(fā)時，能在 D灘進行商業(yè)模式的復(fù)制，為已經(jīng)具備市政設(shè)施、公共設(shè)施和生態(tài)設(shè)施的 D灘 “畫龍點睛 ”！提升 D灘地產(chǎn)價值，加快 D灘開發(fā)步伐！D灘外商業(yè)房地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識平臺D灘內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)加快D灘開發(fā)D灘外的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累的品牌、人才資源將在 D灘開發(fā)時機成熟時，向 D灘復(fù)制，快速 “點金 ”2023/4/5 39D灘開發(fā)意義重大，不容失敗，必須謀定而后動，先在 D灘外進行預(yù)演！D灘公司在 D灘需提供市政設(shè)施、公共設(shè)施、生態(tài)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施。其中商業(yè)設(shè)施是提升地價和獲取利益的關(guān)鍵！而且也只有商業(yè)房地產(chǎn)在 D灘之外具有普遍的商業(yè)價值，可以進行商業(yè)性開發(fā)預(yù)演！D灘開發(fā)的本質(zhì)是建立適合多產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的區(qū)域平臺，商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是建立適合多種零售業(yè)態(tài)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)平臺；兩者極其相似，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗教訓(xùn)對 D灘開發(fā)有直接效用，可避免不必要的 “彎路 ”！D灘開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有著根本區(qū)別， D灘開發(fā)只能從商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程獲取知識、經(jīng)驗和教訓(xùn)！進軍商業(yè)房地產(chǎn)有助于 D灘公司探索和建設(shè)自適應(yīng)更新和完善的知識經(jīng)營平臺，后者將對 D灘大規(guī)模開發(fā)提供必要和強有力的支持！D灘外商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)積累品牌資源、人才資源和經(jīng)過驗證的商業(yè)模式可在時機成熟時實現(xiàn)向 D灘內(nèi)移植，以 “點睛之筆 ”提升 D灘地產(chǎn)價值！123456進軍商業(yè)房地產(chǎn)對成功進行 D灘開發(fā)意義重大2023/4/5 40?抓住商業(yè)房地產(chǎn)的機會?巨大的市場空間?外資進入的機遇?較弱的競爭勢力?使 D灘公司異軍突起，成為商業(yè)房地產(chǎn)知名品牌，領(lǐng)全國之冠，提升企業(yè)影響力開辟 D灘外的戰(zhàn)略活動空間D灘之外的地產(chǎn)開發(fā)預(yù)演?D灘開發(fā)意義重大，不容失敗?D灘公司在 D灘做什么?商業(yè)設(shè)施建設(shè)在 D灘的地位?D灘開發(fā)的實質(zhì)和盈利模式?商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)和盈利模式?與傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別?促成的知識經(jīng)營平臺的建設(shè)?商業(yè)房地產(chǎn)可實現(xiàn)資源移植進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義2023/4/5 412023年我國全年社會消費品零售總額 ，比上年增長％，按照這種發(fā)展速度，在未來三年中，我國社會消費品零售總額還將有 1萬億元以上的增量。如此廣闊的市場，為零售業(yè)提供了巨大發(fā)展空間！在發(fā)達國家中，商業(yè)對國民經(jīng)濟增長的貢獻率一般為 15％左右，而我國目前僅為 ％，說明我國商業(yè)的發(fā)展?jié)摿薮?我國零售業(yè)態(tài)雖然在種類上與國際上發(fā)達國家一樣，但在分布上相對集中，由于歷史原因，百貨店的零售總額一直占總零售額的較大比重，商業(yè)設(shè)施單一落后。近些年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，超級市場、大型綜合超市、連鎖經(jīng)營店、便利店、購物中心逐漸崛起，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換迅速，尤其以囊括多種零售業(yè)態(tài)的購物中心為未來趨勢，必然為商業(yè)房地產(chǎn)提供了廣闊的發(fā)展空間！我國零售業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?購物中心為零售業(yè)態(tài)升級的方向我國缺乏滿足購物中心需要的商業(yè)設(shè)施，將是商業(yè)房地產(chǎn)最大的機會！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的市場空間巨大2023/4/5 421999到 2023年期間，外商投資企業(yè)數(shù)量逐年遞增，其中半數(shù)為港澳臺企業(yè)。 2023年外商商業(yè)企業(yè)銷售額占社會零售總額的 %。加入 WTO后，三年內(nèi)零售業(yè)全部向外資開放，外商投資零售業(yè)不再受地域和門店或企業(yè)數(shù)量限制外資零售業(yè)巨頭出于規(guī)避政治經(jīng)濟風險考慮，一般不愿意直接購置從事商業(yè)活動的場所，而是采取租賃形式，可提供 1025乃至更長時間的租賃擔保合同，讓商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以租賃擔保合同融資，并協(xié)助確定所開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)的選址和其他相關(guān)決策！零售業(yè)對外資開放的時間表確定 外資零售業(yè)的投資戰(zhàn)略與欲大規(guī)模搶灘中國市場的外資零售巨頭結(jié)盟，進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營將在很大程度上規(guī)避了部分商業(yè)風險！難得的戰(zhàn)略機會：外資零售業(yè)進入中國市場的機遇2023/4/5 43我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度極差、不成熟上海地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)集中度較好，形成了一定規(guī)模上海近 4000家房地產(chǎn)企業(yè)中，百強企業(yè)已穩(wěn)占房地產(chǎn)業(yè)的半壁江山！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/4/5 44較弱的競爭勢力使 D灘這樣實力尚弱小的新銳企業(yè)，可以憑借全新的開發(fā)理念和經(jīng)營思路異軍突起！商業(yè)房地產(chǎn)是一個全新的領(lǐng)域商業(yè)房地產(chǎn)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的一個新領(lǐng)域，競爭者較少，目前還沒有任何一家確立業(yè)界權(quán)威地位！以發(fā)展購物中心為例，介入打造全新中國 Mall的公司不過20家！以商業(yè)房地產(chǎn)為其主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不存在！大部分從事商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)都是從住宅房地產(chǎn)開發(fā)延伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)將經(jīng)歷殘酷 “洗牌 ”過程隨著外資全面介入房地產(chǎn)行業(yè)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨殘酷的洗牌過程，多達 90%的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨消亡的危險，這將極大的妨礙傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)延伸至新領(lǐng)域：商業(yè)房地產(chǎn)！商業(yè)房地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)的根本區(qū)別將使傳統(tǒng)思維進行商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)不可能取得成功！難得的戰(zhàn)略機會：商業(yè)房地產(chǎn)的競爭勢力較弱2023/4/5 45我國零售業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?，適逢我國零售業(yè)業(yè)態(tài)升級、外資零售業(yè)開放的絕好時機，進軍商業(yè)房地產(chǎn)將使 D灘公司跳出 D灘地域的局限，獲得開闊的戰(zhàn)略活動空間！我國房地產(chǎn)行業(yè)集中度低，處于低水平競爭階段，必然面臨殘酷的洗牌過程，使大部分房地產(chǎn)企業(yè)無暇他顧。商業(yè)房地產(chǎn)作為一個全新領(lǐng)域，游戲的參與者較少！還沒有任何企業(yè)確立權(quán)威地位！ D灘公司以先進的經(jīng)營觀念介入，有異軍突起，領(lǐng)全國之冠的機會！D灘進軍商業(yè)房地產(chǎn)，如不能局限于 D灘一樣，也不能局限于上海，也許更明智的選擇是避開行業(yè)集中度較高的上海房地產(chǎn)市場！123進軍商業(yè)房地產(chǎn)將為 D灘開辟新的戰(zhàn)略活動空間2023/4/5 46目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/4/5 47D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的總體戰(zhàn)略目標5年內(nèi)做 強 做大企 業(yè) ，成 為 具有以商 業(yè) 需求管理和 產(chǎn)業(yè)鏈資 源集成 為核心 競 爭力的商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 、 經(jīng)營 和服 務(wù) 的 產(chǎn)業(yè) 集 團 ；D灘 公司在未來不 僅 要成 為 一個商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā)業(yè) 的 強 者， 還 要在綜 合服 務(wù)領(lǐng) 域、金融 業(yè) 等 領(lǐng) 域 進 行多元化的 擴張 ，成 為 一個跨行業(yè) 、跨區(qū)域的 產(chǎn)業(yè) 巨人；D灘 商 業(yè) 房地 產(chǎn)發(fā) 展的核心是建立一個商 業(yè) 零售 業(yè) 和房地 產(chǎn)業(yè) 相 結(jié)合的 產(chǎn)業(yè)發(fā) 展平臺，利用市 場 需求管理能力和 產(chǎn)業(yè) 運作能力的核心 競 爭力吸引商 業(yè) 品牌 資 源和集成房地 產(chǎn) 價 值鏈資 源成功制造商圈。綜 合：房地 產(chǎn)業(yè)務(wù) +相關(guān) 綜 合服 務(wù)業(yè)務(wù) +金融 業(yè)務(wù)開 發(fā) ：區(qū)域開 發(fā) +商 業(yè) 物 業(yè) 開 發(fā)經(jīng)營 ：商 業(yè) 物 業(yè) +其他服 務(wù) ：房地 產(chǎn) 服 務(wù) +金融服 務(wù)平臺：商 業(yè) 零售 業(yè) +房地 產(chǎn)業(yè)2023/4/5 48房地產(chǎn)企業(yè) “做強做大 ”的標桿研究? 總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 50億元；? 房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到30億元；? 凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%；? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)能夠擺脫地域性，立足若干房地產(chǎn)核心市場；? 公司品牌具備廣泛的知名度、良好的美譽度以及一定的顧客忠誠度。通過對萬科、萬達、中遠房地產(chǎn)等標桿企業(yè)以及中國所有上市房地產(chǎn)企業(yè)的研究，新華信認為今天在房地產(chǎn)業(yè) “做強 ”應(yīng)至少達到以下五個指標資本雄厚房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)市場地位突出企業(yè)盈利能力強不吃關(guān)系飯體現(xiàn)公司綜合能力的品牌優(yōu)勢突出2023/4/5 49總資產(chǎn) 50億房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入 30億元凈資產(chǎn)收益率 10%地域擴張強勢品牌?2023年全國上市房地產(chǎn)公司主營收入前五強的企業(yè)平均主營業(yè)務(wù)收入是 （該指標相對更為重要，因此新華信選取了前五強企業(yè)作為參考）?萬科 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 45億元，萬達 2023年的主營業(yè)務(wù)收入為 50億元?2023年全國上市房地產(chǎn)公司凈資產(chǎn)收益率高位數(shù)為 %；?萬科 2023年的凈資產(chǎn)收益率為 12%；?作為市場化程度較高的房地產(chǎn)企業(yè)萬科已基本擺脫了地域性的限制，目前業(yè)務(wù)已拓展到全國 10個城市；?萬達 2023年已將業(yè)務(wù)拓展到全國 12個城市?萬科、萬達等的品牌已經(jīng)在全國范圍內(nèi)具備了一定的知名度，美譽度和顧客忠誠度。?2023年全國上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)排名前十強企業(yè)的平均總資產(chǎn)是是 ?萬科 2023年的總資產(chǎn)為 65億元，萬達 2023年的總資產(chǎn)為 100億元五大指標制定的外部依據(jù)2023/4/5 50D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標體系效益目 標 是根據(jù) D灘現(xiàn) 有 業(yè)務(wù) 的 計 劃收益情況 進 行 測 算修正后得出。 ?成成長目標?效效益目標?管管理目標成長目標和管理目標是根據(jù) D灘現(xiàn)狀分析提出的 D灘在未來五年內(nèi)應(yīng)該加強的關(guān)鍵點。戰(zhàn)略目標制定的出發(fā)點D灘商業(yè)房地產(chǎn)在 2023年應(yīng)該達到國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)一流企業(yè)的地位。目標具有挑戰(zhàn)性但是可以實現(xiàn)。2023/4/5 51D灘公司商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標 — 效益目標年 凈資產(chǎn) 收益率年 實現(xiàn) 主 營業(yè)務(wù) 收入年 實現(xiàn)凈資產(chǎn)根據(jù)新華信的研究（選取萬科、萬達、華遠等優(yōu)秀企業(yè)為標桿）， 2023年的一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 50億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到 30億元， 凈資產(chǎn)收益率至少達到 10%?？紤]到過去 5年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長率 15%、銷售收入平均增長 25%的速度，到 2023年全國一流房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)指標應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達到 120億元，主營業(yè)務(wù)年銷售收入至少達到 50億元。2023/4/5 52中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下2023/4/5 53中國 38家房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)分析如下 （續(xù)）2023/4/5 54D灘的戰(zhàn)略目標 — 成長目標q 樹 立 業(yè) 內(nèi)聲名卓著的企 業(yè) 品牌；q 確立全國一流的商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 和商 業(yè) 物 業(yè) 管理的品牌地位；q 積 累區(qū)域開 發(fā) 的管理和運作 經(jīng)驗 ；q 形成商 業(yè) 房地 產(chǎn) 開 發(fā) 的核心 競 爭力，有 強 的投 資 策劃能力和商 業(yè) 物 業(yè) 管理能力；q 形成從投 資 策劃到商 業(yè) 管理 縱貫 價 值鏈 的 產(chǎn)業(yè) 運作和 資源集成的 綜 合能力；q 探索適 應(yīng) 企 業(yè) 快速 發(fā) 展 擴張 所必需的模式，具 備 走出上海 ， 實現(xiàn) 跨區(qū)域 擴張 的整體開 發(fā) 能力；q 為 D灘 開 發(fā) 培養(yǎng) 對 區(qū)域開 發(fā) 有深刻理解的人才；2023/4/5 55D灘的戰(zhàn)略目標 — 管理目標 q 形成 較 強 的 戰(zhàn) 略 規(guī) 劃和管理能力q 建立知 識經(jīng)營 和知 識 管理的學 習 型 組織 機制q 完善 組織結(jié) 構(gòu)和管理流程q 健全的考核和激勵制度q 形成充 滿 活力的企 業(yè) 文化q 系 統(tǒng) 的人力 資 源管理體系q 有 較 強 的 專業(yè) 和管理人才的 儲備2023/4/5 56目 錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競爭力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式2023/4/5 57今天的房地產(chǎn)企業(yè)必須為未來的競爭作出選擇，過去的模式不一定能夠帶領(lǐng)你進入下一個十年。q 企業(yè)的關(guān)鍵問題是如何制定自身的戰(zhàn)略并有效地實施。2023/4/5 58在制定有效的戰(zhàn)略之前必須回答兩個問題q第一個 問題 是： 今天的 業(yè) 界正在 發(fā) 生什么？今天的房地 產(chǎn) 行 業(yè) 正在 經(jīng)歷 快速的 變 化，潛在價 值 在價 值鏈 的各個 環(huán)節(jié) 之 間 不斷 變 化和 轉(zhuǎn) 移。了解 這 些 變 化幫助你 選擇 如何成功的 進入一個游 戲 。q第二個 問題 是：如何 選擇產(chǎn)業(yè) 定位？不 論 企 業(yè) 如何運 營 ，企 業(yè) 都必 須明確自身如何參與 競 爭，如何將自身定位在一個更有利的位置。任何一個行 業(yè) ，不 論產(chǎn)業(yè) 的狀況 優(yōu) 劣 總 有一些企 業(yè) 比其他的企 業(yè) 做得更好， 這 是因 為 他 們設(shè) 法使自己站在更有競 爭 優(yōu)勢 的位置上。 2023/4/5 59房地產(chǎn)業(yè)為何具有如此強的吸引力對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，什么是這個產(chǎn)業(yè)的特征，它將如何發(fā)展是最大的問題。歷史上，除了那些大震蕩的時期之外這個行業(yè)都是非常有吸引力的。非常明顯，你只要進入似乎就可以賺錢，甚至可以獲得不可思議的利潤。對 商 業(yè) 房地 產(chǎn) 而言 這 個行 業(yè) 在未來真正 獲 利的主要是原因是存在需求。一系列的外部力量造就了一個非常好的 購買環(huán) 境。q 我 們 有巨量的從 產(chǎn)業(yè) 向服 務(wù)業(yè) 的 轉(zhuǎn) 移，從而 產(chǎn) 生了大量 對辦 公樓宇的需求；q 我 們 需要大量的零售空 間 的 擴 展，并且新的零售 業(yè) 概念的 發(fā) 展將刺激 這 一需求的上升；q 大中型城市大量的人口流 動 和人口 結(jié) 構(gòu)的 變 化，人群工作和 購 物 場 所的 變化 產(chǎn) 生了大量 對 具有新特征的商 業(yè) 建筑的需求；q 新的建筑 產(chǎn) 品和技 術(shù) 使得舊的商 業(yè) 建筑越來越失去吸引力；q 租 戶 在 尋 找更能 創(chuàng) 造新的 購 物 環(huán) 境和 購 物的舒適感 覺 的地方。 為什么會發(fā)生這樣的事情？2023