房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之城市深度進(jìn)入(編輯修改稿)
2025-02-17 15:12 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2022年 3月 天津?yàn)I海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 天津 2022年 1月 珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 廣東 2022年 2月 國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn) 重慶 2022年 4月 上海建設(shè)國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心 上海 2022年 5月 建設(shè)海峽兩岸經(jīng)濟(jì)區(qū) 福建 2022年 5月 成都市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)總體方案 四川 2022年 6月 江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃 江蘇 2022年 6月 關(guān)中 ― 天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 陜西、甘肅 2022年 7月 遼寧沿海經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃 遼寧 2022年 8月 橫琴總體發(fā)展規(guī)劃 廣東 2022年 9月 促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃 山西、安徽、江西、湖北、湖南、河南 2022年 11月 圖們江區(qū)域合作開(kāi)發(fā)規(guī)劃綱要 吉林 2022年 12月 黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃 山東 2022年 1月 皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃 安徽 2022年 2月 湘潭市城市總體規(guī)劃 湖南 2022年 3月 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 遼寧 2022年 3月 武漢市城市總體規(guī)劃 武漢 2022年 5月 重慶兩江新區(qū) 重慶 2022年 5月 深圳關(guān)內(nèi)關(guān)外一體化方案 深圳 2022年 5月 長(zhǎng)三角區(qū)域規(guī)劃 上海 江蘇 浙江 2022年 6月 廈門(mén)經(jīng)濟(jì)區(qū)擴(kuò)到全市 廈門(mén) 2022年 6月 海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要 海南 待批 成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)域規(guī)劃 成都、重慶 待批 京津唐地區(qū)及環(huán)渤海五省區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃 北京、天津、河北、山西、山東、遼寧、內(nèi)蒙古 房調(diào)政策：放松或早于預(yù)期 ?早期的調(diào)控政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，以 12年的年度為周期。自 2022年以來(lái)， 房地產(chǎn)受政策影響 以半年為短周期波動(dòng) ，突顯了政策、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)三者之間的癥結(jié)。 ?2022年 4月中旬前的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控，力度相比以往更加嚴(yán)厲。出臺(tái)了信貸、限購(gòu)等一系列臨時(shí)性措施，并探討“征收房產(chǎn)稅”等制度性改革。從取向看，有利于抑制當(dāng)前流動(dòng)性環(huán)境下，過(guò)快上漲的資產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。 ?對(duì)于目前政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整， 預(yù)計(jì)在當(dāng)前成交量深調(diào)基礎(chǔ)下，2022年 3季度房?jī)r(jià)將基本完成實(shí)質(zhì)性調(diào)整 。在內(nèi)地經(jīng)濟(jì)壓力和房地產(chǎn)調(diào)整后，預(yù)計(jì)房調(diào)政策放松的階段，將早于預(yù)期。 對(duì)房調(diào)政策的未來(lái)判斷 在經(jīng)濟(jì)調(diào)整壓力下，加強(qiáng)了決策層對(duì)房調(diào)政策的關(guān)注。但在前期既定調(diào)控思路下，部委政策仍在細(xì)化和強(qiáng)化中，預(yù)計(jì)在三季度政策對(duì)市場(chǎng)的影響將繼續(xù)。 在現(xiàn)出臺(tái)政策下，造成的市場(chǎng)壓力已具備使房地產(chǎn)完成調(diào)整的基礎(chǔ)。在政策不出現(xiàn)回暖下， 2022年三季度房?jī)r(jià)將調(diào)整。 本次房調(diào)以“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”為著重點(diǎn)，并重點(diǎn)關(guān)注民生。穩(wěn)定仍是政策核心之一。 在三季度之后，預(yù)計(jì)政策即便不出現(xiàn)名義上的回暖，但出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的可能性大。地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上，目前皆呈現(xiàn)“高舉輕落”的局面。 4月中旬的調(diào)控政策存在一系列臨時(shí)性措施，面臨退出問(wèn)題。房地產(chǎn)制度建設(shè)將承擔(dān)“接力棒”角色，包括土地供應(yīng)、稅收等制度完善，其長(zhǎng)效影響大。 當(dāng)前政策思維在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有“糾偏”傾向，長(zhǎng)期而言政策對(duì)房地產(chǎn)的影響呈現(xiàn)逐漸正?；厔?shì)。同時(shí)，政策可持續(xù)性仍可能出現(xiàn)調(diào)整，進(jìn)而影響市場(chǎng)波動(dòng)。 現(xiàn)狀 核心 結(jié)果 未來(lái) 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的未來(lái)判斷 房地產(chǎn)快速上漲局面得到抑制，價(jià)格保持在高位。預(yù)計(jì)在政策短期未出現(xiàn)放松下，價(jià)格調(diào)整仍將繼續(xù)。但市場(chǎng)各方對(duì)價(jià)格下調(diào)預(yù)期收窄， 10%— 20%的調(diào)幅將促使市場(chǎng)恢復(fù)。 房地產(chǎn)本輪調(diào)整，預(yù)計(jì)是一個(gè)“小彎道”，市場(chǎng)比較難以完成一個(gè)完整周期的調(diào)整。房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格背離價(jià)值，仍將維持。 2022年房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工量、土地購(gòu)置保持增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在后市對(duì)供應(yīng)不足局面小有緩解。住宅長(zhǎng)期需求空間巨大，對(duì)應(yīng)房企發(fā)展空間良好。 平衡點(diǎn) 土地政策調(diào)整的影響 ? 從當(dāng)前政策思路看，增加供應(yīng)，限制土地價(jià)格，將使土地重置成本出現(xiàn)變化，主要顯現(xiàn)在今年招拍掛土地成交、溢價(jià)幅度已大幅滑落。從房企投資的角度，地價(jià)水平在未來(lái)預(yù)計(jì)將進(jìn)入良性階段 。 ? 從地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響角度，以及房地產(chǎn)資本的機(jī)會(huì)成本角度，在地價(jià)和供應(yīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)調(diào)整之后對(duì) 本次市場(chǎng)調(diào)整中的房?jī)r(jià)表現(xiàn)將產(chǎn)生影響，使價(jià)格合理回歸 。 2022年土地供應(yīng)計(jì)劃影響深遠(yuǎn) ? 2022年 4月，國(guó)土部公布的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃高達(dá) 18萬(wàn)公頃，相當(dāng)于過(guò)去 3年實(shí)際完成供應(yīng)的總量。其中，更有 77%是用于中小套型商品房和保障性住房建設(shè)。 ? 2022年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)計(jì)劃 10萬(wàn)公頃，最終完成了 。即便2022年最終實(shí)際供應(yīng)
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