【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成573億元，%，%，增幅均位居河南省前列。，增速分別為96%%，位居河南省第一位，成為平頂山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資向上趨勢(shì)的主要因素。目前，平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭基本保持了快速和健康，但也存在著市區(qū)與郊縣發(fā)展不均衡的問(wèn)題。2010年平頂山市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征表現(xiàn)為以下幾方面：（1）開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。2010年，%。其中住宅、商業(yè)用房和寫字樓建設(shè)規(guī)模分別為15分別比2009年增長(zhǎng)15%%%、。新開(kāi)工面積為163萬(wàn)平米，%，其中住宅154萬(wàn)平米，%。，%。表24 2010年平頂山市商品房基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱住宅寫字樓商業(yè)用房在建規(guī)模（萬(wàn)m2）156比2009年增長(zhǎng)15%%%數(shù)據(jù)來(lái)源：平頂山市統(tǒng)計(jì)局2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2）2010年全市商品房?jī)r(jià)格持續(xù)攀升根據(jù)平頂山市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：全市(含郊縣、區(qū))含經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的商品房均價(jià)為2860元/平米，比去年每平米上漲327元，%，不含經(jīng)濟(jì)適用房的商品房均價(jià)為3286元/平米，其中，城區(qū)價(jià)格為3452元/平米，郊區(qū)縣2643元/平米。房?jī)r(jià)上漲的原因主要有兩個(gè)，一是房屋成本的推動(dòng)，二是需求的拉動(dòng)，三是房屋自身品質(zhì)的提高。成本的推動(dòng)主要源于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，對(duì)土地實(shí)行公開(kāi)拍賣后，房地產(chǎn)商取得土地的成本大大提高，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升。大規(guī)模城市改造、農(nóng)轉(zhuǎn)非進(jìn)程及居民收入水平的提高形成的巨大住房需求，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成良好的銷售預(yù)期，從而導(dǎo)致居民購(gòu)房意愿和購(gòu)房能力的增強(qiáng)，并最終以購(gòu)房的實(shí)際行動(dòng)體現(xiàn)出來(lái)。（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，資金來(lái)源充裕2010年，%。這些資金主要來(lái)自銀行貸款、購(gòu)房者的定金及預(yù)付款以及開(kāi)發(fā)商自籌。%，%，%。這其中，%、%的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款和購(gòu)房戶定金及預(yù)付款，說(shuō)明無(wú)論是金融機(jī)構(gòu)還是普通民眾都對(duì)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)較看好，這有力地支撐了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。表25 2010年平頂山市房地產(chǎn)資金來(lái)源資金額（億）占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資總資金比例（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資總資金100銀行貸款開(kāi)發(fā)商自籌購(gòu)房客戶定金及預(yù)付款數(shù)據(jù)來(lái)源：平頂山市統(tǒng)計(jì)局2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（4）房地產(chǎn)投資和需求增長(zhǎng)迅速，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展據(jù)平2010年頂山市統(tǒng)計(jì)資料，%。主要是由于2005年至2010年間，平頂山市房地產(chǎn)投資較為迅猛，%，帶動(dòng)了平頂山市房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，這一期間的整體銷售狀況也與投資基本吻合。表26 近五年平頂山市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一覽表年份200520062007200820092010銷售總面積（萬(wàn)平米）銷售額（億元）城區(qū)均價(jià)（元/平米）204325362878298532513452含郊縣的全市均價(jià)189223252633279730423286數(shù)據(jù)來(lái)源：平頂山市統(tǒng)計(jì)局2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) （5）郊縣房地產(chǎn)市場(chǎng)得到大力啟動(dòng)隨著城市輻射能力的不斷增強(qiáng)和交通網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，再加上郊區(qū)縣在低價(jià)、勞動(dòng)力成本方面的優(yōu)勢(shì)，郊區(qū)縣逐步為房地產(chǎn)商所看好。2010年郊區(qū)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房在建規(guī)模、%、%%，其中尤以石龍區(qū)、寶豐最為集中，約占郊區(qū)縣開(kāi)發(fā)總規(guī)模的42%。房地產(chǎn)也稱為不動(dòng)產(chǎn) (Real Estate或Real Property)，狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán)[14]。與其他商品相比，房地產(chǎn)的特點(diǎn)具有以下：（1）地域上的固定性與其他商品相比，房地產(chǎn)的一個(gè)重要的特征即是由于土地具有不可移動(dòng)性，因此附著于土地上的房屋同樣不可移動(dòng)。這一特性使消費(fèi)者在選擇房地產(chǎn)時(shí)十分注重區(qū)位條件，諸如配套醫(yī)療衛(wèi)生條件、環(huán)境條件、交通條件、購(gòu)物條件、文化教育設(shè)施等都在很大程度上影響房地產(chǎn)交易活動(dòng)的進(jìn)行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)必須十分注重消費(fèi)者的這一要求，慎重地進(jìn)行選擇。同時(shí)，這一區(qū)位固定性使房地產(chǎn)的價(jià)格受土地的地段差價(jià)影響，地段的條件約優(yōu)越房地產(chǎn)價(jià)格越高，反之則越低，這些都決定了房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)決策時(shí)必須對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位做出正確選擇[15]。（2）使用上的長(zhǎng)期性在我國(guó)現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)的使用期很長(zhǎng)，一般為70年，房屋的耐用期也較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)在交換中不僅可以轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，而且也可以轉(zhuǎn)移一定期限的使用權(quán)。（3）規(guī)模大、價(jià)格高與其他商品相比，房地產(chǎn)的價(jià)格一般都是比較高的。這一方面與房地產(chǎn)的規(guī)模有關(guān)，規(guī)模越大價(jià)格越高。另一個(gè)方面與房地產(chǎn)的供需不平衡有關(guān)，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀況也客觀上導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升。（4）單一性可以說(shuō)，沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)，這主要是因?yàn)榧词狗课莸孛嬉陨系脑O(shè)施相同，但因?yàn)槠渌幍奈恢貌町悾苍斐煞康禺a(chǎn)間存在差異。這種差異的大小主要取決于兩者之間的距離以及區(qū)位條件的不同。這種單一性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)存在信息失靈的現(xiàn)象，使得對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)和定位存在困難。（5）使用上的限制性房地產(chǎn)作為社會(huì)最主要的物質(zhì)內(nèi)容之一，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，它對(duì)一個(gè)地域的形象、功能、環(huán)境和文明程度都有著重要影響。因此，它必須符合所在地域的發(fā)展要求，必須對(duì)產(chǎn)品的性質(zhì)、功能、用途及對(duì)周邊環(huán)境的影響等方面進(jìn)行嚴(yán)格控制。這一點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響也是十分明顯的，房地產(chǎn)企業(yè)必須仔細(xì)研究和掌握這一相關(guān)信息，以避免決策的失誤。（6）房地產(chǎn)具有增值性[16]與大多數(shù)隨著其使用功能的實(shí)現(xiàn)和因磨損消耗而導(dǎo)致價(jià)值減少的商品相比，相比，房地產(chǎn)具有明顯的增值性。由于交易時(shí)間不同，房地產(chǎn)的價(jià)值差異往往十分巨大。增值的產(chǎn)生來(lái)自兩個(gè)方面：對(duì)房地產(chǎn)的需求增大造成價(jià)格的攀升和周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施及環(huán)境條件的改善引起的價(jià)格上漲。房地產(chǎn)業(yè)受國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的影響巨大，對(duì)宏觀政策十分敏感，自1997年房改開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，也經(jīng)歷了多次制度變革、市場(chǎng)波動(dòng)以及宏觀調(diào)控政策的變化，尤其從2003年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控主要包含三個(gè)方面：對(duì)價(jià)格、供給量和需求量的宏觀調(diào)控。近十幾年我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控主要是調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）推進(jìn)住房分配貨幣化住房分配貨幣化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要是通過(guò)提高城鎮(zhèn)居民的支付能力形成有效的住宅需求而產(chǎn)生的[17]。通過(guò)住房分配貨幣化，可以將住房需求轉(zhuǎn)化為個(gè)人的貨幣需求，從而改善住房市場(chǎng)的需求秩序。這種有效的市場(chǎng)需求也提高了社會(huì)資源分配的有效性和效率。（2）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的監(jiān)管，提高行業(yè)進(jìn)入門檻2000年5月建設(shè)部即頒布了房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)的新規(guī)定，提高了各等級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相應(yīng)注冊(cè)資本，將一些規(guī)模小的企業(yè)淘汰出房地產(chǎn)行業(yè)。這一政策的實(shí)施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)清理活動(dòng)的開(kāi)展，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模的提高和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的集中度。（3）降低和取消房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)，減少審批環(huán)節(jié)，提高市場(chǎng)的透明度。國(guó)家不斷采取措施降低和取消房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)，目前，住房成本中各種稅費(fèi)占總成本的35%左右，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，提高購(gòu)買力起到一定的積極作用，同時(shí)，監(jiān)管和審批環(huán)節(jié)的減少也增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度和有效性。（4）增大房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)進(jìn)入障礙，提高產(chǎn)業(yè)效率。中國(guó)人民銀行于2001年6月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，規(guī)定了向房地產(chǎn)商提供貸款的要求，即企業(yè)的自有資金不能低于項(xiàng)目總投資的30%。2003年6月又出臺(tái)了121號(hào)文件，繼續(xù)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款都做出嚴(yán)格的規(guī)定，這些政策的出臺(tái)，有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，其結(jié)果是提高了房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)效率。（5）推進(jìn)土地供應(yīng)市場(chǎng)，提高了市場(chǎng)進(jìn)入的壁壘未解決原有的土地政策下尋租現(xiàn)象嚴(yán)重的問(wèn)題，國(guó)家出臺(tái)了新的土地供應(yīng)政策，實(shí)行土地市場(chǎng)化供應(yīng)，即采用“招、拍、掛”的形式，加強(qiáng)對(duì)土地資源的管理和調(diào)控，保證交易的公平。這對(duì)于良好市場(chǎng)秩序的建立起到了積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展也有重要的意義?？傊瑖?guó)家對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)一系列政策法規(guī)的出臺(tái)，表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的高度重視和法治化進(jìn)程的提速，有利于規(guī)范化、市場(chǎng)化的房地產(chǎn)市場(chǎng)的盡快形成和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行過(guò)程包括三個(gè)環(huán)節(jié)，即生產(chǎn)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)。（1）生產(chǎn)環(huán)節(jié)生產(chǎn)環(huán)節(jié)是通過(guò)對(duì)自然狀態(tài)的土地投入人類勞動(dòng)和資金，進(jìn)行房屋和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，獲得房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品的過(guò)程[18]。生產(chǎn)環(huán)節(jié)的前提是獲得土地，土地一般通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式從當(dāng)?shù)卣@得，獲得土地后房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的開(kāi)發(fā)。這是房地產(chǎn)業(yè)的主要環(huán)節(jié)。（2）流通環(huán)節(jié)流通環(huán)節(jié)是指房地產(chǎn)企業(yè)將生產(chǎn)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的產(chǎn)品——房屋投入市場(chǎng)進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的過(guò)程，主要包括房地產(chǎn)的買賣、抵押、租賃等。目前，房地產(chǎn)的流通主要分為兩個(gè)層次，一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的交易活動(dòng)，另一個(gè)是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有者（既包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位，也包括居民個(gè)人）的交易活動(dòng)。（3）消費(fèi)環(huán)節(jié)經(jīng)過(guò)流通環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)的勞動(dòng)產(chǎn)品轉(zhuǎn)移給使用者，也就進(jìn)入了消費(fèi)環(huán)節(jié)。在房屋的消費(fèi)試用中，必須對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行各種社會(huì)化的管理。如產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房屋維護(hù)、修繕管理等。除了國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策外，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的外部環(huán)境要素還有很多，如同行企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)往往直接關(guān)系著企業(yè)的生死存亡，對(duì)企業(yè)發(fā)展影響很大。為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，本文采用美國(guó)哈佛大學(xué)的邁克爾波特提出的行業(yè)分析模型[19]進(jìn)行分析。邁克爾波特認(rèn)為，在一個(gè)行業(yè)中進(jìn)行投資所獲得的收益，主要取決于五個(gè)要素，即：行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存競(jìng)爭(zhēng)者、潛在競(jìng)爭(zhēng)者、替代品、以及買方和賣方的講價(jià)能力，這五個(gè)要素同時(shí)對(duì)企業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)壓力。其關(guān)系如圖21所示。現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)潛在競(jìng)爭(zhēng)者替代品賣方買方圖23 波特的五種力量產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)結(jié)構(gòu)（1）潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅是由于一個(gè)行業(yè)的投資收益率高于其他的行業(yè)，從而吸引其他行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入本行業(yè)，對(duì)本行業(yè)的企業(yè)構(gòu)成威脅。近些年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利潤(rùn)率相比于其他行業(yè)較高，導(dǎo)致許多企業(yè)紛紛投資房地產(chǎn)，這一方面推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，但另一方面也導(dǎo)致了市場(chǎng)供求形勢(shì)發(fā)生變化，使得買方市場(chǎng)的特征日益明顯，影響了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，直接導(dǎo)致效益和利潤(rùn)的下降。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于潛在競(jìng)爭(zhēng)者相對(duì)較強(qiáng)的吸引力意味著潛在的競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的威脅較大，天元盛大公司本身也是在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的階段進(jìn)入這一行業(yè)的。作為當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)體系中最具活力的地區(qū)之一，中國(guó)擁有巨大的消費(fèi)市場(chǎng)和穩(wěn)定的政治環(huán)境。中國(guó)經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年持續(xù)的快速增長(zhǎng)，吸引了眾多的跨國(guó)、跨地區(qū)公司到中國(guó)開(kāi)辟市場(chǎng)。另外，房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，不斷升級(jí)使房地產(chǎn)成為資本進(jìn)入最快的行業(yè)，國(guó)內(nèi)外的一些大型的實(shí)力雄厚生產(chǎn)企業(yè)也利用其技術(shù)、資金以及產(chǎn)品促銷等方面的優(yōu)勢(shì)開(kāi)始滲透房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)此保持清醒的認(rèn)識(shí)并采取積極的措施應(yīng)對(duì)[20]。（2）賣方的講價(jià)能力賣方主要通過(guò)兩個(gè)方面制約一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)：賣方提供的生產(chǎn)要素的價(jià)格直接決定著企業(yè)的生產(chǎn)成本，也必然影響企業(yè)的利潤(rùn)水平；二是提供給企業(yè)的生產(chǎn)要素是否是按照企業(yè)的要求按時(shí)、按質(zhì)、按量，這對(duì)于企業(yè)維持和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模有較大的影響。天元盛大公司作為平頂山市有較大影響力的房地產(chǎn)企業(yè)，利用自身的優(yōu)勢(shì)與許多企業(yè)和物資供應(yīng)部門建立了穩(wěn)固的合作關(guān)系，實(shí)現(xiàn)了其在當(dāng)?shù)爻杀究刂啤①|(zhì)量控制上的較大優(yōu)勢(shì)。天元盛大公司可利用企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)自身所需要的建材和其他配套供應(yīng)采取“競(jìng)質(zhì)競(jìng)價(jià)”的方式采購(gòu)。公司內(nèi)部也建立了完善的大宗物資采購(gòu)制度，實(shí)時(shí)監(jiān)察物資采購(gòu)的相關(guān)信息，取得不錯(cuò)的效果?？偟膩?lái)說(shuō)，天元盛大公司在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有一定的話語(yǔ)權(quán)和成本優(yōu)勢(shì)。（3）買方的講價(jià)能力買方對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響也表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是用戶的需求直接決定著行業(yè)的市場(chǎng)潛力，從而影響行業(yè)內(nèi)所有企業(yè)的發(fā)展邊界；二是用戶的講價(jià)能力會(huì)倒逼行業(yè)間的企業(yè)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，從而影響企業(yè)的利潤(rùn)獲取能力。經(jīng)過(guò)近些年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步完善，消費(fèi)者的選擇空間不斷擴(kuò)展，房?jī)r(jià)選擇范圍也越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)定價(jià)權(quán)的影響也日益顯現(xiàn)。對(duì)此，天元盛大公司一方面不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，通過(guò) “一條龍”的集團(tuán)化服務(wù)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面，從房地產(chǎn)的質(zhì)量和品質(zhì)著手，實(shí)施品牌化戰(zhàn)略，不斷增強(qiáng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力，提升企業(yè)的影響力。通過(guò)不斷努力，天元盛大公司已成為當(dāng)?shù)氐闹放?，拓展了自身的盈利空間，在房地產(chǎn)價(jià)格的制定上天元盛大公司基本上采取的是穩(wěn)定和保守的市場(chǎng)策略。由此可見(jiàn)，盡管消費(fèi)者在市場(chǎng)上擇價(jià)的能力在不斷增強(qiáng)，但天盛房產(chǎn)面臨的壓力不大。（4）替代品的威脅替代品是指可以部分或者全部代替某一產(chǎn)品功能的產(chǎn)品，替代品不可避免地要對(duì)企業(yè)構(gòu)成威脅。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有嚴(yán)格意義上的替代品，但存在開(kāi)發(fā)形式的替代，如農(nóng)村市場(chǎng)的自建房形勢(shì)，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種替代品；大的單位的集資建房，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的一種替代形勢(shì)，這些都直接影響這房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境和利潤(rùn)空間。（5）主要競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)由于在同一個(gè)市場(chǎng)上從事相同或相似產(chǎn)品的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)通常不止一家，必然會(huì)導(dǎo)致多家企業(yè)采取各種手段吸引客戶，從而在這些企業(yè)間形成競(jìng)爭(zhēng)，影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)條件。房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，近些年發(fā)展非常迅猛，自1998年住房福利制度被取消之后到2010年，在市場(chǎng)化作用的影響之下，我國(guó)的房地市場(chǎng)已經(jīng)成為了一個(gè)高速發(fā)展的行業(yè)[21]、[22]。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提供了重要支撐，但是，房地產(chǎn)企業(yè)在快速發(fā)展的背后也面臨著嚴(yán)峻的問(wèn)題：一方面，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生了顯著的影響；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大，考驗(yàn)著房地產(chǎn)企業(yè)的智慧。這其中，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的由于其自身的特點(diǎn)，也受到廣泛的關(guān)注。（1）中小型房地產(chǎn)企業(yè)本身經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力遠(yuǎn)不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，宏觀經(jīng)濟(jì)減速和國(guó)家調(diào)控政策的加強(qiáng)，造成大量房地產(chǎn)企業(yè)