【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4年實(shí)現(xiàn)，而且比2001年增長(zhǎng)三成以上。20年前，入境旅游者在滬逗留僅一天左右；而至去年，逗留時(shí)間已逾3天。上海去年旅游業(yè)總收入約1098億元，％，其中入境旅游外匯收入達(dá)23億美元，國(guó)內(nèi)旅游收入907億元人民幣，％％。 （以上數(shù)據(jù)來(lái)源：上海消費(fèi)參考報(bào)） 上海的城市巨變“創(chuàng)造”了旅游資源。這十余年，是上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、城市面貌變化最大的時(shí)期。20世紀(jì)70年代以前，上海局限于“老三篇”：外灘、豫園、玉佛寺。90年代以后，隨著城建發(fā)展推出的“都市旅游”，從都市文化、都市風(fēng)光、都市商業(yè)三方面進(jìn)行創(chuàng)新。如90年代初期針對(duì)南浦大橋和楊浦大橋兩座新型斜拉橋的建成通車(chē)，適時(shí)宣傳，引來(lái)大批外地客。此后，城市面貌的每一個(gè)變化，都會(huì)在上海的“菜單”上顯現(xiàn)。外灘、人民廣場(chǎng)、陸家嘴標(biāo)志性建筑及美麗夜景，朱家角水鄉(xiāng)風(fēng)光，浦東孫橋農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光，東方綠舟新型教育休閑基地，乃至大賣(mài)場(chǎng)、專賣(mài)店等特色商場(chǎng)，都成了上海獨(dú)特的旅游資源。2010年在上海將舉行世博會(huì)。眾所周知，世博會(huì)與旅游往往是一對(duì)孿生姐妹，舉辦世博會(huì)將推動(dòng)與旅游業(yè)有關(guān)的商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、文化等行業(yè)，這些行業(yè)反過(guò)來(lái)也將給房產(chǎn)商巨大的發(fā)展空間。隨著F1上海大獎(jiǎng)賽和世博會(huì)在上海的舉辦，來(lái)上海旅游的人士將會(huì)越來(lái)越多。而且來(lái)上海旅游的人群里其中也不乏投資人士。作為中國(guó)最大的金融中心和房地產(chǎn)金融交易中心，他們?cè)蹒蹠?huì)錯(cuò)過(guò)通過(guò)F1上海大獎(jiǎng)賽和世博會(huì)帶來(lái)的良機(jī)來(lái)大肆發(fā)展旅游房地產(chǎn)，這個(gè)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中方興未艾的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”呢？ 上海旅游房產(chǎn)市場(chǎng)研究3．2．1 世博會(huì)帶來(lái)的地產(chǎn)商機(jī) “世博概念”對(duì)本區(qū)域的旅游帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，對(duì)樓價(jià)地價(jià)的助推作用也不言而喻。一年來(lái)，以世博會(huì)預(yù)選場(chǎng)地為中心半徑5公里以內(nèi)的區(qū)域里，成為申城土地開(kāi)發(fā)建設(shè)熱土，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有近40個(gè)新建、在售樓盤(pán)，約300萬(wàn)平方米建筑面積的市場(chǎng)供應(yīng)總量聚焦了最多的關(guān)注目光，目前正在熱銷(xiāo)中的新開(kāi)樓盤(pán)達(dá)到近20個(gè)。自盧浦大橋至南浦大橋的浦江兩岸地帶的房?jī)r(jià)一路竄升，目前平均單價(jià)已逾越萬(wàn)元/平方米大關(guān)，成為申城房?jī)r(jià)上升幅度最大的地域之一。隨著世博會(huì)整體規(guī)劃的最后確定和市府有關(guān)部門(mén)土地供應(yīng)機(jī)制的形成，世博會(huì)的整個(gè)周邊地區(qū)會(huì)成為申城樓市開(kāi)發(fā)的一片熱土。 再加之一些為了近水樓臺(tái)先得月，而在世博園區(qū)內(nèi)設(shè)立辦事處的外國(guó)和國(guó)內(nèi)企業(yè)，他們無(wú)疑又會(huì)把區(qū)內(nèi)的高檔寫(xiě)字樓的租金推向一個(gè)及至。 整體而言，申博成功對(duì)上海房地產(chǎn)絕對(duì)是利好。從中長(zhǎng)期看，上海會(huì)進(jìn)一步被世界了解，這會(huì)給上海帶來(lái)更多的商機(jī)、更多的外來(lái)高素質(zhì)人口，成為房地產(chǎn)發(fā)展的新的基礎(chǔ)動(dòng)力。3．2．2 上海其它旅游房地產(chǎn)動(dòng)向上海是一個(gè)世界著名的沿海大城市，從地圖上我們可以看到有著綿延的海岸線，但多年來(lái)，上海人并沒(méi)有像青島、大連、?？谶@些著名的海濱城市那樣感覺(jué)和大海十分親近。這其中也許有兩大原因，一是上海市區(qū)是在黃浦江兩岸發(fā)展起來(lái)的，與東海隔著廣闊的郊區(qū)；二是東海受長(zhǎng)江帶來(lái)的泥沙淤積的影響很大，且岸線外移變遷頻繁，濱海地區(qū)找不到一塊像海南三亞那樣與大海親密接觸的地方，沒(méi)有美麗的“碧水金沙”這樣優(yōu)美的海濱景觀。長(zhǎng)久以來(lái)，上海近200公里的海濱總是給人一種泥灘遍布、蘆葦叢生、人煙稀少、荒涼蕭瑟的印象。最近，上海著手開(kāi)始打造濱海旅游業(yè)。濱海旅游向來(lái)是國(guó)際旅游市場(chǎng)上的生力軍。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)，濱海旅游業(yè)收入已占全球旅游業(yè)總收入的二分之一，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；，占全球旅游總收入的81％。在歐美、澳大利亞和東南亞一些地區(qū)，濱海旅游業(yè)早已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。專家認(rèn)為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復(fù)購(gòu)買(mǎi)率高等諸多優(yōu)點(diǎn)。未來(lái)的經(jīng)濟(jì)是多元的，發(fā)展濱海旅游業(yè)，也是上海未來(lái)建設(shè)的一項(xiàng)重大舉措。在上海市旅游委和海洋局聯(lián)合起草的濱海旅游規(guī)劃中，申城六個(gè)沿海區(qū)縣的旅游景點(diǎn)將串連起來(lái)，形成一條“濱海旅游帶”，崇明東平國(guó)家森林公園、東灘林濕地地區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海地區(qū)、奉賢海灣地區(qū)，還有浦東華夏文化旅游區(qū)等，都是親近大海的好去處，將成為未來(lái)上海旅游經(jīng)濟(jì)和海洋經(jīng)濟(jì)的新亮點(diǎn)。隨著濱海經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的崛起，濱海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也將大有作為?；貧w自然，享受自然將成為21世紀(jì)上海房地產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)。到崇明海灘看鳥(niǎo)觀潮，到南匯海濱賞桃花和打高爾夫，到奉賢海塘上放風(fēng)箏，在“碧海金沙”間駕游艇曬日光浴……上海人不用再跑到大連、青島、海南，在自家門(mén)口就能享受碧海藍(lán)天帶來(lái)的心曠神怡。去年開(kāi)始，別墅房產(chǎn)就以前所未有的浪潮席卷滬上房市，傳統(tǒng)的別墅地帶主要集中于浦東、青浦318國(guó)道兩側(cè)、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋和九亭、長(zhǎng)寧虹橋等區(qū)域，但真正意義上的大規(guī)模的臨海別墅還較少。隨著濱海開(kāi)發(fā)的步伐加快，南匯、奉賢等地的濱海旅游度假區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)了新興的臨海型別墅。位于奉賢的海港新城就是其中不少樓盤(pán)中的典范。根據(jù)它的建設(shè)規(guī)劃，圍繞滴水湖第一環(huán)是商住樓和辦公樓，第二環(huán)是城市公園，第三環(huán)是居住島。據(jù)有關(guān)專家透露，新城的住宅不會(huì)是高樓，而將以歐陸風(fēng)格的別墅型住宅為主，臨?？亢G樹(shù)掩映，充分體現(xiàn)出以人為本、回歸自然的新理念，吸引海內(nèi)外的有識(shí)之士落戶新城。海港新城的開(kāi)發(fā)等也正在引導(dǎo)市郊城鎮(zhèn)形成特色型開(kāi)發(fā)。上海郊區(qū)城市化發(fā)展過(guò)程最終體現(xiàn)的將是“生態(tài)化開(kāi)發(fā)”。按照規(guī)劃，奉賢海灣旅游區(qū)將作為濱海特色的城鎮(zhèn)和示范居住區(qū)。境內(nèi)有金匯港出海口，依港傍海，集江南水鄉(xiāng)、田園風(fēng)光、海岸灘涂、自然野趣為一體。周邊擁有全市最誘人的海景環(huán)境，各種風(fēng)景名勝引人入勝。海堤、風(fēng)箏場(chǎng)、龍騰閣、候鳥(niǎo)自然保護(hù)區(qū)、灘涂自然游樂(lè)區(qū)、海灣世紀(jì)森林等風(fēng)景點(diǎn)云集，交通更是日趨便捷，為居家、辦公提供了非常便利的條件。 上海旅游房產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)雖然去年受SARS陰影的影響，旅游產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖地受到最大沖擊，而房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定影響。但是旅游業(yè)與房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的主要代表，其受SARS影響的消費(fèi)壓抑只是延緩了消費(fèi)的時(shí)間，消費(fèi)的潛力已經(jīng)被聚集起來(lái)，一旦開(kāi)閘放水，其產(chǎn)生的消費(fèi)勢(shì)能將產(chǎn)生巨大沖力。旅游房產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)的結(jié)合，勢(shì)必將成為下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)?！　?duì)于上海樓市來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月的高速攀升的發(fā)展后，雖然目前尚無(wú)疲軟趨勢(shì)，但其增幅已趨緩和，對(duì)于投資者而言，找出新的投資題材已是勢(shì)在必行。　　房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“寒暑表”，經(jīng)濟(jì)環(huán)境又影響居民的消費(fèi)。能否滿足消費(fèi)者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場(chǎng)連結(jié)的關(guān)節(jié)點(diǎn)所在。居民消費(fèi)水平的高低直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)和旅游市場(chǎng)。上海作為全國(guó)最大的金融和貿(mào)易中心，每年吸引了眾多的海內(nèi)外游客來(lái)觀光旅游，投資，全市的消費(fèi)水平一直處于全國(guó)的領(lǐng)先地位。同時(shí)，旅游點(diǎn)內(nèi)高密度的人流量和旅游人群的巨大購(gòu)買(mǎi)力更將成為旅游房產(chǎn)中商業(yè)項(xiàng)目的有力支撐。未來(lái)幾年里，上海的旅游題材還相當(dāng)多。上海有一年一度的國(guó)際旅游節(jié)、近期嘉定的F1國(guó)際賽車(chē)場(chǎng)的即將建成開(kāi)跑、遠(yuǎn)期2010年上海世博會(huì)的召開(kāi)、上海及周邊地區(qū)古鎮(zhèn)景點(diǎn)區(qū)也迎來(lái)了新一輪科學(xué)規(guī)劃綜合建設(shè)開(kāi)發(fā)的高潮，這些與旅游業(yè)相關(guān)的項(xiàng)目里都蘊(yùn)含了巨大的房地產(chǎn)商機(jī)。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，可以增強(qiáng)旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機(jī)，二者互動(dòng)互補(bǔ)，互相促進(jìn)，相得益彰。第四章 旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資的思