【文章內(nèi)容簡介】 4年實現(xiàn)，而且比2001年增長三成以上。20年前，入境旅游者在滬逗留僅一天左右；而至去年，逗留時間已逾3天。上海去年旅游業(yè)總收入約1098億元，％，其中入境旅游外匯收入達23億美元，國內(nèi)旅游收入907億元人民幣，％％。 （以上數(shù)據(jù)來源：上海消費參考報） 上海的城市巨變“創(chuàng)造”了旅游資源。這十余年，是上海經(jīng)濟發(fā)展最快、城市面貌變化最大的時期。20世紀70年代以前，上海局限于“老三篇”：外灘、豫園、玉佛寺。90年代以后，隨著城建發(fā)展推出的“都市旅游”，從都市文化、都市風光、都市商業(yè)三方面進行創(chuàng)新。如90年代初期針對南浦大橋和楊浦大橋兩座新型斜拉橋的建成通車，適時宣傳，引來大批外地客。此后，城市面貌的每一個變化，都會在上海的“菜單”上顯現(xiàn)。外灘、人民廣場、陸家嘴標志性建筑及美麗夜景，朱家角水鄉(xiāng)風光，浦東孫橋農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光，東方綠舟新型教育休閑基地，乃至大賣場、專賣店等特色商場，都成了上海獨特的旅游資源。2010年在上海將舉行世博會。眾所周知，世博會與旅游往往是一對孿生姐妹，舉辦世博會將推動與旅游業(yè)有關的商業(yè)、休閑、娛樂、文化等行業(yè)，這些行業(yè)反過來也將給房產(chǎn)商巨大的發(fā)展空間。隨著F1上海大獎賽和世博會在上海的舉辦，來上海旅游的人士將會越來越多。而且來上海旅游的人群里其中也不乏投資人士。作為中國最大的金融中心和房地產(chǎn)金融交易中心，他們怎幺會錯過通過F1上海大獎賽和世博會帶來的良機來大肆發(fā)展旅游房地產(chǎn)，這個在中國房地產(chǎn)業(yè)中方興未艾的“朝陽產(chǎn)業(yè)”呢？ 上海旅游房產(chǎn)市場研究3．2．1 世博會帶來的地產(chǎn)商機 “世博概念”對本區(qū)域的旅游帶來無限商機，對樓價地價的助推作用也不言而喻。一年來，以世博會預選場地為中心半徑5公里以內(nèi)的區(qū)域里，成為申城土地開發(fā)建設熱土，據(jù)不完全統(tǒng)計，已有近40個新建、在售樓盤，約300萬平方米建筑面積的市場供應總量聚焦了最多的關注目光，目前正在熱銷中的新開樓盤達到近20個。自盧浦大橋至南浦大橋的浦江兩岸地帶的房價一路竄升，目前平均單價已逾越萬元/平方米大關，成為申城房價上升幅度最大的地域之一。隨著世博會整體規(guī)劃的最后確定和市府有關部門土地供應機制的形成，世博會的整個周邊地區(qū)會成為申城樓市開發(fā)的一片熱土。 再加之一些為了近水樓臺先得月，而在世博園區(qū)內(nèi)設立辦事處的外國和國內(nèi)企業(yè)，他們無疑又會把區(qū)內(nèi)的高檔寫字樓的租金推向一個及至。 整體而言，申博成功對上海房地產(chǎn)絕對是利好。從中長期看，上海會進一步被世界了解，這會給上海帶來更多的商機、更多的外來高素質人口，成為房地產(chǎn)發(fā)展的新的基礎動力。3．2．2 上海其它旅游房地產(chǎn)動向上海是一個世界著名的沿海大城市，從地圖上我們可以看到有著綿延的海岸線，但多年來，上海人并沒有像青島、大連、?？谶@些著名的海濱城市那樣感覺和大海十分親近。這其中也許有兩大原因，一是上海市區(qū)是在黃浦江兩岸發(fā)展起來的，與東海隔著廣闊的郊區(qū)；二是東海受長江帶來的泥沙淤積的影響很大，且岸線外移變遷頻繁，濱海地區(qū)找不到一塊像海南三亞那樣與大海親密接觸的地方，沒有美麗的“碧水金沙”這樣優(yōu)美的海濱景觀。長久以來，上海近200公里的海濱總是給人一種泥灘遍布、蘆葦叢生、人煙稀少、荒涼蕭瑟的印象。最近，上海著手開始打造濱海旅游業(yè)。濱海旅游向來是國際旅游市場上的生力軍。據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計，濱海旅游業(yè)收入已占全球旅游業(yè)總收入的二分之一，約為2500億美元，比10年前增加了3倍；，占全球旅游總收入的81％。在歐美、澳大利亞和東南亞一些地區(qū)，濱海旅游業(yè)早已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。專家認為，濱海旅游不僅投資少、周期短、行業(yè)聯(lián)動性強、就業(yè)功能高，還具有需求普遍和重復購買率高等諸多優(yōu)點。未來的經(jīng)濟是多元的，發(fā)展濱海旅游業(yè)，也是上海未來建設的一項重大舉措。在上海市旅游委和海洋局聯(lián)合起草的濱海旅游規(guī)劃中，申城六個沿海區(qū)縣的旅游景點將串連起來，形成一條“濱海旅游帶”，崇明東平國家森林公園、東灘林濕地地區(qū)、寶山橫沙島、南匯濱海地區(qū)、奉賢海灣地區(qū)，還有浦東華夏文化旅游區(qū)等，都是親近大海的好去處，將成為未來上海旅游經(jīng)濟和海洋經(jīng)濟的新亮點。隨著濱海經(jīng)濟和旅游業(yè)的崛起，濱海地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也將大有作為?；貧w自然，享受自然將成為21世紀上海房地產(chǎn)業(yè)的新亮點。到崇明海灘看鳥觀潮，到南匯海濱賞桃花和打高爾夫，到奉賢海塘上放風箏，在“碧海金沙”間駕游艇曬日光浴……上海人不用再跑到大連、青島、海南，在自家門口就能享受碧海藍天帶來的心曠神怡。去年開始，別墅房產(chǎn)就以前所未有的浪潮席卷滬上房市，傳統(tǒng)的別墅地帶主要集中于浦東、青浦318國道兩側、閔行莘莊周邊地區(qū)、松江新橋和九亭、長寧虹橋等區(qū)域，但真正意義上的大規(guī)模的臨海別墅還較少。隨著濱海開發(fā)的步伐加快，南匯、奉賢等地的濱海旅游度假區(qū)內(nèi)已出現(xiàn)了新興的臨海型別墅。位于奉賢的海港新城就是其中不少樓盤中的典范。根據(jù)它的建設規(guī)劃，圍繞滴水湖第一環(huán)是商住樓和辦公樓，第二環(huán)是城市公園，第三環(huán)是居住島。據(jù)有關專家透露，新城的住宅不會是高樓，而將以歐陸風格的別墅型住宅為主，臨?？亢G樹掩映，充分體現(xiàn)出以人為本、回歸自然的新理念，吸引海內(nèi)外的有識之士落戶新城。海港新城的開發(fā)等也正在引導市郊城鎮(zhèn)形成特色型開發(fā)。上海郊區(qū)城市化發(fā)展過程最終體現(xiàn)的將是“生態(tài)化開發(fā)”。按照規(guī)劃，奉賢海灣旅游區(qū)將作為濱海特色的城鎮(zhèn)和示范居住區(qū)。境內(nèi)有金匯港出海口，依港傍海，集江南水鄉(xiāng)、田園風光、海岸灘涂、自然野趣為一體。周邊擁有全市最誘人的海景環(huán)境，各種風景名勝引人入勝。海堤、風箏場、龍騰閣、候鳥自然保護區(qū)、灘涂自然游樂區(qū)、海灣世紀森林等風景點云集，交通更是日趨便捷，為居家、辦公提供了非常便利的條件。 上海旅游房產(chǎn)盤點雖然去年受SARS陰影的影響，旅游產(chǎn)業(yè)首當其沖地受到最大沖擊，而房地產(chǎn)行業(yè)也受到了一定影響。但是旅游業(yè)與房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的主要代表，其受SARS影響的消費壓抑只是延緩了消費的時間，消費的潛力已經(jīng)被聚集起來，一旦開閘放水，其產(chǎn)生的消費勢能將產(chǎn)生巨大沖力。旅游房產(chǎn)與現(xiàn)代商業(yè)的結合，勢必將成為下一輪房地產(chǎn)行業(yè)的重要增長點?！　τ谏虾鞘衼碚f，經(jīng)過連續(xù)幾個月的高速攀升的發(fā)展后，雖然目前尚無疲軟趨勢，但其增幅已趨緩和，對于投資者而言，找出新的投資題材已是勢在必行。　　房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟發(fā)展的“寒暑表”，經(jīng)濟環(huán)境又影響居民的消費。能否滿足消費者的需求，是房地產(chǎn)和旅游市場連結的關節(jié)點所在。居民消費水平的高低直接影響房地產(chǎn)市場和旅游市場。上海作為全國最大的金融和貿(mào)易中心，每年吸引了眾多的海內(nèi)外游客來觀光旅游，投資，全市的消費水平一直處于全國的領先地位。同時，旅游點內(nèi)高密度的人流量和旅游人群的巨大購買力更將成為旅游房產(chǎn)中商業(yè)項目的有力支撐。未來幾年里，上海的旅游題材還相當多。上海有一年一度的國際旅游節(jié)、近期嘉定的F1國際賽車場的即將建成開跑、遠期2010年上海世博會的召開、上海及周邊地區(qū)古鎮(zhèn)景點區(qū)也迎來了新一輪科學規(guī)劃綜合建設開發(fā)的高潮，這些與旅游業(yè)相關的項目里都蘊含了巨大的房地產(chǎn)商機。房地產(chǎn)業(yè)參與旅游業(yè)的開發(fā)建設，使旅游基礎設施配套完善，可以增強旅游接待能力，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以創(chuàng)造更多的房地產(chǎn)商機，二者互動互補，互相促進，相得益彰。第四章 旅游房地產(chǎn)開發(fā)與投資的思