房地產(chǎn)戰(zhàn)略思考(編輯修改稿)
2025-03-05 14:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 企業(yè)績效考核、薪酬管理體系的合理性? 判斷目前人力資源管理體系是否適合未來戰(zhàn)略發(fā)展需要? benchmarking注意積累隱形的資源 — 品牌、口碑、管理能力 19 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)標(biāo)桿企業(yè)研究也能夠帶來有益的發(fā)展啟示 避免犯別人同樣的錯誤，借鑒別人好的思路2023年前 2023年 2023年后 2023年業(yè)務(wù)模式利潤來源? 業(yè)務(wù)模式單一? 純粹的地產(chǎn)商? 土地批租? 政府補(bǔ)貼? 土地資源快要枯竭? 轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)和高科技項(xiàng)目投資? 房地產(chǎn)開發(fā)? 土地批租? 房地產(chǎn)開發(fā)? 物業(yè)經(jīng)營管理? 高科技項(xiàng)目投資? 收購?fù)飧邩蚝Ｍ庾庸?，作為海外投融資窗口和投資資金退出通道? 房地產(chǎn)開發(fā)? 物業(yè)經(jīng)營管理? 高科技項(xiàng)目投資收益? 進(jìn)一步向園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商和高科技投資商轉(zhuǎn)型，形成包括房產(chǎn)物業(yè)、海外投融資、通訊信息、生物醫(yī)藥的四大產(chǎn)業(yè)投資集群，以穩(wěn)定的物業(yè)收入保證公司的穩(wěn)健發(fā)展，以高科技項(xiàng)目投資豐厚的回報(bào)實(shí)現(xiàn)公司跨越式的增長某知地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)務(wù)模式發(fā)展歷程 舉例北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)在做出內(nèi)部外環(huán)境分析與標(biāo)桿研究的基礎(chǔ)上，首先定出我們的整體戰(zhàn)略思路 先做大還是先做強(qiáng)？ 新鴻基與帕爾迪? 帕爾迪和新鴻基分別是美國和香港最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。帕爾迪的凈資產(chǎn)收益率近 29％，新鴻基的凈資產(chǎn)收益率為 7％。盡管新鴻基的凈利潤率（凈利潤 /銷售收入）高于帕爾迪，但過低的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)拉了它的后腿。? 這反映了兩種戰(zhàn)略思想的差異：– 帕爾迪堅(jiān)持專業(yè)化經(jīng)營，不涉足房地產(chǎn)以外的行業(yè)，而且不持有租賃物業(yè)。在穩(wěn)健經(jīng)營的同時，以追求股東回報(bào)為目標(biāo)。– 新鴻基業(yè)務(wù)相對多元化，已經(jīng)逐漸從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型到獲取投資收益為主。以追求抗風(fēng)險(xiǎn)能力為目標(biāo)。? 萬科經(jīng)歷了從學(xué)習(xí)新鴻基到學(xué)習(xí)帕爾迪的過程。理由是地域同樣遼闊、市場同樣高度分散 (前五位房地產(chǎn)開發(fā)商只占全國房屋銷售總額的 13%)的美國，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟(jì)體相比，很多方面都與中國內(nèi)地市場特點(diǎn)更為貼近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細(xì)分及客戶關(guān)系維護(hù)等諸多方面都擁有優(yōu)秀的能力，堪稱萬科今后發(fā)展的標(biāo)桿。? 結(jié)合公司的能力資源背景和對外部環(huán)境的認(rèn)識，我們建議我們在發(fā)展過程中應(yīng)該不斷思考：– 我們應(yīng)該學(xué)習(xí)哪種戰(zhàn)略思想？– 如何進(jìn)一步優(yōu)化我們的業(yè)務(wù)組合？– 如何考慮目前各大大業(yè)務(wù)（房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)和園林）資源分配的導(dǎo)向？– 如何考慮我們的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)（開發(fā)性業(yè)務(wù)和投資性業(yè)務(wù)）？北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)產(chǎn)品區(qū)域167。 應(yīng)進(jìn)入哪一類城市？大城市？中小城市？167。 進(jìn)入一個城市后，是扎根發(fā)展還是 “打一槍換一個地方 ”167。 在重點(diǎn)關(guān)注哪些城市？167。 目標(biāo)城市的選擇標(biāo)準(zhǔn)是什么？167。 …167。 產(chǎn)品專攻商業(yè)地產(chǎn)？還是多元化？167。 主要面向何種收入的家庭人群或目標(biāo)客戶？（如何細(xì)分目標(biāo)客戶群？）檔次是低檔還是中高檔？167。 產(chǎn)品是規(guī)模化（復(fù)制）還是個性化167。 …價值鏈 167。 開發(fā)？經(jīng)營？還是兼顧？167。 進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈的哪些環(huán)節(jié)？167。 …同時需要清晰的回到有關(guān)區(qū)域、產(chǎn)品和價值鏈的選擇這三個核心問題 在哪里競爭？ 田忌賽馬原理北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)區(qū)域選擇是重要的戰(zhàn)略維度 選對池塘釣大魚！北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)？目標(biāo)客戶群定位？產(chǎn)品定位? 有著豐厚收入的中年成功人士？? 青年才俊？? 一般白領(lǐng)？? 有著一定積蓄，但是收入不算豐厚的一般城市居民？? …? 近郊別墅？? 市區(qū)中高檔公寓樓？? 安居房？? 旅游地產(chǎn)? 商業(yè)地產(chǎn)? 工業(yè)地產(chǎn)? …品牌定位 ？而產(chǎn)品戰(zhàn)略中最關(guān)鍵的是目標(biāo)客戶定位和產(chǎn)品定位北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)價值鏈的選擇：周轉(zhuǎn)型物業(yè)和持有型物業(yè)的選擇必須要慎重思考，二者對公司的資源能力要求有很大的差異，同時收益模式也有很大的差異? 酒店、寫字樓持有經(jīng)營?建設(shè)開發(fā)?前期規(guī)劃?運(yùn)營管理?營銷品牌? 商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營?開發(fā)招商?商業(yè)規(guī)劃?品類業(yè)態(tài)管理?運(yùn)營管理?營銷品牌?建設(shè)開發(fā)?價值實(shí)現(xiàn)：–依靠前期準(zhǔn)確的定位和后期良好的經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報(bào)，有多次物業(yè)增值的空間?運(yùn)作特點(diǎn)：–前期項(xiàng)目策劃對項(xiàng)目成功至關(guān)重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營–需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價值提升。商業(yè)物業(yè)是復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高–投入大、資金回收周期長，對資金能力要求高?關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)：–超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理–操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理–資金鏈，打通資本市場現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售物業(yè)持有經(jīng)營現(xiàn)金流模型物業(yè)持有經(jīng)營增值模式土地獲得 建成出售 項(xiàng)目出售銷售利潤經(jīng)營增值土地增值經(jīng)營成本固定成本銷售收入曲線成本曲線開發(fā) 商業(yè)經(jīng)營固定成本價格時間價值鏈北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃培訓(xùn)企業(yè)的關(guān)鍵資源與核心能力是企業(yè)競爭優(yōu)勢的來源資源能力資金資源人力資源 核心能力?項(xiàng)目運(yùn)作和土地儲備的前提?資金資源對于房地產(chǎn)行業(yè)具有不可替代的關(guān)鍵地位? 項(xiàng)目運(yùn)作精英? 企業(yè)管理骨干? 項(xiàng)目運(yùn)作能力? 企業(yè)管理能力? 品牌價值規(guī)范的管理和科學(xué)的制度也能形成競爭能力！ 中美政治制度的差異和新加坡的崛起 北京鈞涵基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公
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