房地產(chǎn)企業(yè)金融戰(zhàn)略(馮科)(編輯修改稿)
2025-02-10 17:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)部價值鏈，是價值創(chuàng)造的主要和主導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。 波士頓矩陣 明星業(yè)務(wù)汽車 水務(wù) 問題 業(yè)務(wù) 房地產(chǎn) 現(xiàn)金牛業(yè)務(wù) 準(zhǔn)金融 瘦狗 業(yè)務(wù) 增長率 市場占有率 1 用戶價值性 用戶對住房的適用性、安全性、衛(wèi)生性和經(jīng)濟(jì)性要求的前提下 ,產(chǎn)品在房型、環(huán)境、配套設(shè)施等方面具有超前性和性價比優(yōu)勢 ,產(chǎn)品價值具有一定的增值空間 3 延展性 擁有強(qiáng)大的核心競爭力 ,就意味著企業(yè)在參與依賴核心競爭力的相關(guān)產(chǎn)品市場上有了選擇權(quán) 2 獨特性 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要培育屬于自己的難以模仿的資源與能力 ,如資本運營、土地儲備、地段、資源整合等方面的獨特優(yōu)勢 匹配充?，F(xiàn)金流產(chǎn)業(yè) ? 要有現(xiàn)金流充裕的產(chǎn)業(yè)做匹配 李嘉誠長江集團(tuán)主業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)與投資，業(yè)務(wù)涵蓋范圍還包括、房地產(chǎn)代理及管理、港口及相關(guān)服務(wù)、電訊、酒店、零售、能源、基建、財務(wù)及投資、電子商貿(mào)、建材、媒體及生命科技等 縱向一體化 ?用自己的資源整合平臺，實現(xiàn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、服務(wù)等集成化 ?整合產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和通路渠道才是品牌發(fā)展之道 ?利潤在縱向一體化的鏈條里面分散了，有助于合理避稅 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向 ?以盈余資金增加持有型物業(yè)，不要以本金部分持有，防止資金鏈危機(jī) 地產(chǎn)開發(fā)方向之一 持有型地產(chǎn) ? ? ? 持有型地產(chǎn) 持有型地產(chǎn)優(yōu)點 軌道地產(chǎn)、山水地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)結(jié)合 新經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)相融合 新能源 ? 低能照明 ? 利用太陽能 ? 區(qū)域儲能 新材料 ? 可回收和可再生環(huán)保材料 ? 低能耗的材料 ? 兼容性好的材料 新網(wǎng)絡(luò) 智能樓宇 A ?基于前期財務(wù)報表的分析 ?現(xiàn)有財務(wù)能力 ?現(xiàn)有金融戰(zhàn)略 B C D ?資金缺口分析 當(dāng)前及今后資金缺口及其原因 ? 融資模式的選擇 最終的金融戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型，融資重點為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大型項目的融資，確保企業(yè)資金順暢。 可以采用的融資方式，除了傳統(tǒng)的銀行借款、 IPO等，還主要可以采用：PE、 REITs、買殼上市等。不過在具體運用時需要考慮各種融資方式的正面和負(fù)面影響。 其他分類方式 房地產(chǎn)企業(yè)融資 房地產(chǎn)項目融資 借貸性融資和投資性融資 貨幣性融資和實物性融資 ?? 直接融資 間接融資 定向募集 PreIPO 原始發(fā)行IPO 追加股發(fā)行（增發(fā)或配股） 可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行 兼并收購 已渡過初創(chuàng)期 產(chǎn)品和服務(wù)已被市場初步認(rèn)可 為更快的發(fā)展積蓄能量 營業(yè)額初具規(guī)模 距 IPO 1年左右 在高速發(fā)展階段的后半部分 營業(yè)額規(guī)模已達(dá)上市要求 市場份額進(jìn)入穩(wěn)定階段 公司已完成股票初始發(fā)行 發(fā)行后業(yè)績和股票走勢良好 公司收入進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期 已完成初股票始發(fā)行 當(dāng)期財務(wù)表現(xiàn)良好 迅速擴(kuò)大規(guī)模 進(jìn)入新的市場 業(yè)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 考慮其它的戰(zhàn)略性調(diào)整 上市發(fā)展流程 比較項目 深交所 /上交所 香港聯(lián)交所 納斯達(dá)克 / 紐交所 新加坡交易所 上市審批時間 較長 一般 一般 最短 上市審批難度 較嚴(yán)格 較嚴(yán)格 嚴(yán)格 一般 平均市盈率 較高 較低 較高 低 籌資費用 籌資額 %+ RMB200萬 籌資額 % +HK$1000萬 籌資額 7%+ US$300萬 籌資額 57% 籌資規(guī)模 較高 一般 較高 較低 交投活躍程度 活躍 活躍 一般 較差 后續(xù)再融資能力 較強(qiáng) 較強(qiáng) 較弱 較弱 上市后監(jiān)管 一般 較嚴(yán)格 最嚴(yán)格 較嚴(yán)格 上市后維持費用 RMB2萬 +信息費 HK$100300萬 US$510萬 510萬新元 投資者認(rèn)同度 最強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 較 弱 上市地點的選擇 上市方式的選擇 ? 穩(wěn)定、長期的融資渠道 ? 經(jīng)營的安全性 ? 可以發(fā)行股票作為支
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