【正文】 產(chǎn)產(chǎn)品本身的質(zhì)量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細(xì)的了解，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須運(yùn)用品牌這一無形資產(chǎn)來提高消費(fèi)者對(duì)其產(chǎn)品的忠誠度。因此，未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的將不再僅僅是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競(jìng)爭(zhēng)。品牌建設(shè)需要一個(gè)過程，它是以開發(fā)商一個(gè)個(gè)成功項(xiàng)目作為載體，逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價(jià)可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。特別是加入WTO以后，大量境外投資會(huì)進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而出于對(duì)國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會(huì)采用合作開發(fā)或項(xiàng)目管理的模式，而國內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)在吸引資方面無疑會(huì)占得先機(jī)。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏得發(fā)展空間。二、制度化。百強(qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價(jià)值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場(chǎng)，創(chuàng)造性地提出聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點(diǎn)的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好的聲譽(yù)和效益。五、網(wǎng)絡(luò)化。這將有效地拓展房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間，促進(jìn)房地產(chǎn)證券化，并刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實(shí)現(xiàn)住宅的超前　　消費(fèi)和房地產(chǎn)投資。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場(chǎng)是必由之路。由此可見，資本運(yùn)作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越重要?！　〈送?，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實(shí)力作為后盾，而且，更需要各類高素質(zhì)的專業(yè)人才的加盟作為保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷完善薪酬計(jì)劃、績效考核制度和激勵(lì)機(jī)制，提高員工的積極性和責(zé)任感；營造良好的企業(yè)文化，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個(gè)人專長的環(huán)境氛圍，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工不斷創(chuàng)新，爭(zhēng)創(chuàng)學(xué)習(xí)型企業(yè)，以適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要。另一類是項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式。　　“入世”后，外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一種是直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)****地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。比如，項(xiàng)目投資決策聽證會(huì)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)聽證會(huì)、營銷方案聽證會(huì)等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務(wù)人員有機(jī)會(huì)充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學(xué)性提供了保障。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對(duì)值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴程度很大。歐美的住房抵押證券的信用級(jí)別極高,相對(duì)具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。例如，目前很多房產(chǎn)商已將設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小。　　結(jié)論　　從總體上講，我國的房地產(chǎn)形勢(shì)看好，房地產(chǎn)企業(yè)有較好的生存環(huán)境。　13 / 13。我國的房地產(chǎn)企業(yè)要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場(chǎng)開發(fā)方向，提高自身素質(zhì)，與時(shí)俱進(jìn)，把握機(jī)遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對(duì)手，立于不敗之地。房地產(chǎn)企業(yè)融資是以房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象而進(jìn)行的融資，主要圍繞房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、消費(fèi)等活動(dòng)而展開。這樣，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)得以精簡(jiǎn)，管理效率大幅度提高，而且，各外包項(xiàng)目由專業(yè)公司承擔(dān)，更加專業(yè)化，效率和效益皆會(huì)提高?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)組織機(jī)構(gòu)的精簡(jiǎn)，扁平化的管理，提高效率，應(yīng)該走專業(yè)化的道路。住房抵押貸款的二級(jí)市場(chǎng)就是銀行或住房抵押貸款擔(dān)保公司開展的業(yè)務(wù)。但近年來金融支持力度有所下降?！　∫虼?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視企業(yè)法人治理機(jī)構(gòu)和現(xiàn)代企業(yè)制度的建設(shè)，投資決策層面與經(jīng)營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經(jīng)理人負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營，并充分放權(quán)，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機(jī)制，來約束各級(jí)管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運(yùn)轉(zhuǎn)，而不是靠一個(gè)人在運(yùn)作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎(chǔ)。其特點(diǎn)是公司層面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時(shí)分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā)的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工　　作，每個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)地盤經(jīng)理。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設(shè)，想盡辦法留住企業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)主干，并不斷通過獵頭公司等在市場(chǎng)上爭(zhēng)奪高素質(zhì)的專業(yè)技術(shù)人才和經(jīng)營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲(chǔ)備能量。例如，大型房地產(chǎn)企業(yè)可以在資本市場(chǎng)上收購、兼并其它房地產(chǎn)企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，或是與國外房地產(chǎn)基金合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，形成雙贏局面。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健?！　‘?dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會(huì)越高，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越低。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動(dòng)贏得發(fā)展空間。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。三、品牌化。一、專業(yè)化?！　≡絹碓蕉嗟姆康禺a(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，那只會(huì)導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競(jìng)爭(zhēng)之路，具有高附加值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時(shí)，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會(huì)帶動(dòng)其它企業(yè)在周邊跟風(fēng)投資，從而形成新的熱點(diǎn)，提升了區(qū)域價(jià)值，最終提升了自身樓盤的價(jià)值，擴(kuò)大了利潤空間。它們都是通過多年經(jīng)營和多個(gè)項(xiàng)目的積累，才擁有了目前的市場(chǎng)知名度和品牌形象?！　‰S著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇及消費(fèi)者成熟度的提高，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設(shè)?！　?zhàn)略化是品牌化的進(jìn)一步深化?！　∑放剖且粋€(gè)企業(yè)的實(shí)力、產(chǎn)品質(zhì)量、管理水平等指標(biāo)的綜合體現(xiàn)，以核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合素質(zhì)的外部表現(xiàn)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物?！　∑放苹钱a(chǎn)品差別化的進(jìn)一步深化。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費(fèi)者偏好，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，研究細(xì)分市場(chǎng)，形成獨(dú)特的他人無法模仿復(fù)制的產(chǎn)品特征和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將是未來我國房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)考慮的一個(gè)主要問題。這說明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)形成產(chǎn)業(yè)化，房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢(shì)。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務(wù)，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設(shè)計(jì)，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。開發(fā)商必須注意特色經(jīng)營的重要性，把研究市場(chǎng)需求、強(qiáng)化使用功能、追求個(gè)性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺(tái)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等產(chǎn)品策略方面力求突破雷同，突出居住者個(gè)性，而且在廣告宣傳、價(jià)格確定、促銷方式等方面也要獨(dú)具風(fēng)格，努力成為市場(chǎng)亮點(diǎn)。房地產(chǎn)是城市建設(shè)的重要組成部分，要緊跟現(xiàn)代城市的發(fā)展趨勢(shì)?！　∈紫?，追求設(shè)計(jì)的獨(dú)特性?！　∈袌?chǎng)化的運(yùn)作要求房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)為導(dǎo)向，貼近市場(chǎng)，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)這一特殊商品的需求。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲(chǔ)備。　　縱觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時(shí)，某些行業(yè)就會(huì)出現(xiàn)集中的趨勢(shì)。并且，未來的中國房地產(chǎn)企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經(jīng)驗(yàn)決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實(shí)際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。通過填補(bǔ)服務(wù)體系的空白，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。由于房地產(chǎn)具有較長的經(jīng)濟(jì)壽命，服務(wù)的價(jià)值從長遠(yuǎn)看甚至超過了房地產(chǎn)實(shí)物的建筑價(jià)值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務(wù)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值是不可輕視的。并為企業(yè)擴(kuò)大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進(jìn)入國際市場(chǎng)，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。通過市場(chǎng)和政策引導(dǎo)，發(fā)展具有國際競(jìng)爭(zhēng)力的大公司大企業(yè)集團(tuán)。總之，可使企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營觀念和方式，擴(kuò)大規(guī)模，提高質(zhì)量，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在市場(chǎng)上占據(jù)應(yīng)有的地位。而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有許多企業(yè)由于實(shí)力不強(qiáng)，沒有競(jìng)爭(zhēng)力導(dǎo)致敗北。聯(lián)合提高了生產(chǎn)力，增強(qiáng)了競(jìng)爭(zhēng)力。這就從客觀上要求企業(yè)實(shí)行多種經(jīng)營逐步聯(lián)合，集中使用生產(chǎn)資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進(jìn)生產(chǎn)方式進(jìn)行生產(chǎn)交換。例如，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時(shí)期的1600多家，減少至目前的1000多家。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。在項(xiàng)目投資決策前，應(yīng)投入足夠的人力和財(cái)力，做好充分的案前工作，比如市場(chǎng)調(diào)研與分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學(xué)的依據(jù)，而不是將決策建立在經(jīng)驗(yàn)和直覺的非科學(xué)基礎(chǔ)之上。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細(xì)分市場(chǎng)，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項(xiàng)目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細(xì)分市場(chǎng)客戶的需求，雖然價(jià)格不菲，但銷售火暴。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時(shí)回收，不但無法實(shí)現(xiàn)利潤，而且會(huì)造成企業(yè)運(yùn)作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。一言以蔽之，中國房地產(chǎn)業(yè)的各方面仍然顯