【正文】 產產品本身的質量是否有保障，今后小區(qū)物業(yè)的管理水平如何等方面有非常詳細的了解，這就要求房地產企業(yè)必須運用品牌這一無形資產來提高消費者對其產品的忠誠度。因此，未來房地產開發(fā)企業(yè)所進行的將不再僅僅是產品的競爭、企業(yè)的競爭，而更重要的是企業(yè)家戰(zhàn)略眼光的競爭。品牌建設需要一個過程，它是以開發(fā)商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。首先，知名企業(yè)開發(fā)的樓盤的售價可以高于周邊的其它樓盤，利潤可以更高。特別是加入WTO以后，大量境外投資會進入國內房地產市場，而出于對國內外房地產開發(fā)模式差異性和本土化的考慮，一部分境外投資會采用合作開發(fā)或項目管理的模式，而國內知名房地產企業(yè)在吸引資方面無疑會占得先機。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務網絡分攤風險，利用經濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。二、制度化。百強企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽緣于面、服務強調線、效益出于點的運作思路，在區(qū)域擴張中取得了良好的聲譽和效益。五、網絡化。這將有效地拓展房地產金融保險業(yè)的市場空間，促進房地產證券化，并刺激房地產市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前　　消費和房地產投資。但房地產業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進入資本市場是必由之路。由此可見，資本運作對于房地產企業(yè)將會越來越重要?！　〈送猓康禺a企業(yè)的發(fā)展，不僅需要雄厚的資金實力作為后盾，而且，更需要各類高素質的專業(yè)人才的加盟作為保障。因此，房地產企業(yè)應不斷完善薪酬計劃、績效考核制度和激勵機制，提高員工的積極性和責任感；營造良好的企業(yè)文化，加強團隊建設，為員工創(chuàng)造充分發(fā)揮個人專長的環(huán)境氛圍，增強企業(yè)的凝聚力和向心力；重視員工的職前培訓和在職培訓，鼓勵員工不斷創(chuàng)新，爭創(chuàng)學習型企業(yè)，以適應行業(yè)的發(fā)展和競爭的需要。另一類是項目經理負責制的模式。　　“入世”后，外資進軍國內房地產市場，一種是直接在華設立公司從事房地產開發(fā)經營，另一種是以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進****地產投資，尤其是那些國外房地產基金。比如，項目投資決策聽證會、項目規(guī)劃設計聽證會、營銷方案聽證會等形式，就是一種探索，使公司高層管理人員與普通的基層業(yè)務人員有機會充分溝通，交換意見，為決策的正確性、科學性提供了保障。1998年以來，國家預算內資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。歐美的住房抵押證券的信用級別極高,相對具有“金邊證券”之稱的國庫券而言,住房抵押證券稱之為“銀邊證券”,具有良好的贏利功能。例如，目前很多房產商已將設計、施工、監(jiān)理、營銷、物業(yè)管理等工作發(fā)包出去。房地產業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，房地產企業(yè)融資方式的優(yōu)劣，也直接影響著融資成本的大小?！　〗Y論　　從總體上講，我國的房地產形勢看好，房地產企業(yè)有較好的生存環(huán)境。　13 / 13。我國的房地產企業(yè)要在市場中站穩(wěn)腳跟，牢牢把握好市場開發(fā)方向，提高自身素質，與時俱進，把握機遇，才能出其不意，戰(zhàn)勝對手，立于不敗之地。房地產企業(yè)融資是以房地產企業(yè)為對象而進行的融資，主要圍繞房地產企業(yè)開發(fā)、經營、消費等活動而展開。這樣，不僅使房地產企業(yè)的組織機構得以精簡，管理效率大幅度提高，而且，各外包項目由專業(yè)公司承擔，更加專業(yè)化，效率和效益皆會提高。　　房地產企業(yè)為了實現組織機構的精簡，扁平化的管理，提高效率，應該走專業(yè)化的道路。住房抵押貸款的二級市場就是銀行或住房抵押貸款擔保公司開展的業(yè)務。但近年來金融支持力度有所下降。　　因此，房地產企業(yè)應重視企業(yè)法人治理機構和現代企業(yè)制度的建設，投資決策層面與經營管理層面的分離，作為企業(yè)所有者，敢于聘用職業(yè)經理人負責公司的經營，并充分放權，依靠建立完善的管理制度和監(jiān)督機制，來約束各級管理人員，企業(yè)靠制度化、程序化運轉，而不是靠一個人在運作，這樣，才能為吸引新的投資股東奠定良好的基礎。其特點是公司層面弱，項目層面強。企業(yè)設置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負責企業(yè)所開發(fā)的各項目的業(yè)務工　　作，每個項目現場設地盤經理。目前，很多房地產企業(yè)已非常重視企業(yè)人力資源的建設，想盡辦法留住企業(yè)內的業(yè)務主干，并不斷通過獵頭公司等在市場上爭奪高素質的專業(yè)技術人才和經營等理人才，建筑人才高地、為企業(yè)的發(fā)展儲備能量。例如，大型房地產企業(yè)可以在資本市場上收購、兼并其它房地產企業(yè)，或是投資參股優(yōu)質房地產企業(yè)，或是與國外房地產基金合作，強強聯(lián)手，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢，形成雙贏局面。而且，可以降低企業(yè)的資產負債率，使企業(yè)經營更加穩(wěn)健。　　當房地產企業(yè)業(yè)務運轉正常，融資渠道暢通，經營負債控制得當，具有專業(yè)化經營和核心競爭力的時候，房地產開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風險就會越低。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務網絡分攤風險，利用經濟的地域輪動贏得發(fā)展空間。職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。三、品牌化。一、專業(yè)化?！　≡絹碓蕉嗟姆康禺a企業(yè)已經意識到，未來國內的房地產市場不應出現象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導致全行業(yè)的生存危機，而是要走品牌競爭之路，具有高附加值的優(yōu)質產品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。其次，知名企業(yè)在某一地段的投資開發(fā)，會帶動其它企業(yè)在周邊跟風投資，從而形成新的熱點，提升了區(qū)域價值，最終提升了自身樓盤的價值，擴大了利潤空間。它們都是通過多年經營和多個項目的積累，才擁有了目前的市場知名度和品牌形象?！　‰S著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產企業(yè)越來越重視企業(yè)的品牌建設?！　?zhàn)略化是品牌化的進一步深化?！　∑放剖且粋€企業(yè)的實力、產品質量、管理水平等指標的綜合體現，以核心競爭力和綜合素質的外部表現，是市場經濟發(fā)展和市場競爭的必然產物。　　品牌化是產品差別化的進一步深化。所謂“ 得客戶者得天下”，研究消費者偏好，開發(fā)適銷對路的產品，研究細分市場，形成獨特的他人無法模仿復制的產品特征和競爭優(yōu)勢，將是未來我國房 地產開發(fā)企業(yè)考慮的一個主要問題。這說明房地產業(yè)發(fā)展到一定程度，這種“ 全能型開發(fā)商”缺乏競爭力，不利于發(fā)揮自己的優(yōu)勢，隨著房地產行業(yè)利潤的不斷下降，以及房地產相關業(yè)務形成產業(yè)化，房地產企業(yè)的專業(yè)化將是必然的發(fā)展趨勢。更有開發(fā)企業(yè)提供“ 一條龍”式的服務，即材料銷售、建筑施工、裝飾裝修、物業(yè)管理都自己做，甚至包括了中介、設計，企業(yè)向大而全、小而全發(fā)展。開發(fā)商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在小區(qū)布局、建筑外型、色彩樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發(fā)展趨勢?！　∈紫?，追求設計的獨特性?！　∈袌龌倪\作要求房地產企業(yè)以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴張做好人才儲備。　　縱觀西方發(fā)達國家的經濟發(fā)展歷程，當經濟水平達到一定高度時，某些行業(yè)就會出現集中的趨勢。并且，未來的中國房地產企業(yè)將不可能只依靠老總一人的經驗決策就能“贏”，而必須充分發(fā)揮企業(yè)管理層以及企業(yè)外腦的集體智慧，形成明確而合乎實際的公司發(fā)展戰(zhàn)略。通過填補服務體系的空白，促進房地產業(yè)的全面發(fā)展。由于房地產具有較長的經濟壽命，服務的價值從長遠看甚至超過了房地產實物的建筑價值，因此，不論是國民收入還是就業(yè)方面，這些服務的經濟價值是不可輕視的。并為企業(yè)擴大生存和發(fā)展創(chuàng)造了空間，使企業(yè)能夠走出省界，跨出國門，進入國際市場，取得更大的經濟效益。通過市場和政策引導，發(fā)展具有國際競爭力的大公司大企業(yè)集團?？傊?，可使企業(yè)轉變經營觀念和方式，擴大規(guī)模，提高質量，形成規(guī)模經濟，在市場上占據應有的地位。而在激烈的市場競爭中有許多企業(yè)由于實力不強，沒有競爭力導致敗北。聯(lián)合提高了生產力，增強了競爭力。這就從客觀上要求企業(yè)實行多種經營逐步聯(lián)合，集中使用生產資料和資金，采用專業(yè)分工和相互協(xié)作的先進生產方式進行生產交換。例如，我國房地產市場發(fā)育早也較成熟的廣州市，目前已有約1／3的房地產企業(yè)被淘汰出局，從最“輝煌”時期的1600多家，減少至目前的1000多家。企業(yè)的內部運行和組織建設及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都將進一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。在項目投資決策前，應投入足夠的人力和財力，做好充分的案前工作，比如市場調研與分析、項目定位、產品規(guī)劃方案，為企業(yè)決策提供科學的依據，而不是將決策建立在經驗和直覺的非科學基礎之上。例如，東方海外公司選擇了豪華住宅這一高利潤的細分市場，近年來，在滬開發(fā)的“東方曼哈頓”、“東方劍橋”、“東方巴黎”等項目，均地處市中心黃金地段，高層公寓，豪華配置，滿足了這一細分市場客戶的需求，雖然價格不菲，但銷售火暴。否則，投入開發(fā)的大量資金不能及時回收，不但無法實現利潤，而且會造成企業(yè)運作資金緊難，甚至危及企業(yè)的生存和發(fā)展。一言以蔽之，中國房地產業(yè)的各方面仍然顯