新政下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考--任志(文件)
【正文】 s Centex Lennar Horton 19501960 二戰(zhàn)以后，美國政府大力支持房地產(chǎn)建設(shè)。 1954年創(chuàng)建于佛羅里達(dá)州邁阿密，專建家居住宅 19611970 19611962年美國房地產(chǎn)發(fā)展低潮 基本平衡 第一次地域擴(kuò)張： 1960年底特律市場空間飽和。 19711975 美國政府通過成立政府支持的房地產(chǎn)第三方金融機(jī)構(gòu)（如Freddie Mac）來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。 在 1969年，集團(tuán)上市。 1972年開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè) 1972年，進(jìn)入亞利桑那州市場，開始成為全國性公司。 28 年份 政策環(huán)境 住宅市場 Pulte Homes Centex Lennar Horton 19811985 1983年解除FHA 抵押貸款利率的限制，成為可調(diào)整的抵押貸款利率（ ARMs）。Pulte質(zhì)量領(lǐng)導(dǎo)體系建立 (PQL)，承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進(jìn)行商業(yè)質(zhì)量保險 1998開始重點關(guān)注客戶滿意度。 客戶滿意。通過合資、并購、自建等形式， Lennar公司在貸款和不動產(chǎn)抵押的商業(yè)運營方面建立了競爭優(yōu)勢。 并購、標(biāo)準(zhǔn)化改造和規(guī)模擴(kuò)張。 美國房地產(chǎn)前四強(qiáng)公司發(fā)展歷程（續(xù)） 29 美國主流模式的基本特征 ? 綜合開發(fā)模式 ? 商品房建設(shè) ? 物業(yè)服務(wù) ? 地產(chǎn)金融服務(wù) ? 建筑業(yè)相關(guān)服務(wù) 30 專業(yè)化分工 ? 從事產(chǎn)業(yè)鏈中不同環(huán)節(jié)的生產(chǎn)和服務(wù) 31 商業(yè)模式 ? 開發(fā)流程高度專業(yè)化 ? 開發(fā)產(chǎn)品的專業(yè)化 ? 金融資本參與的廣泛性 32 美國房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑變化示意圖 退休基金 外國投資者 私人金融機(jī)構(gòu) 人壽保險公司 私人投資者 人壽保險公司 銀行和抵押貸款公司 節(jié)儉和信貸（ SL）機(jī)構(gòu) 互助儲蓄銀行 退休基金 REITS 公開發(fā)行股票 商業(yè)抵押貸款證券 公開發(fā)行企業(yè)債券 私募 公募 債權(quán)融資 股權(quán)融資 33 變化趨勢 ? 由生產(chǎn)經(jīng)營向資產(chǎn)經(jīng)營擴(kuò)張 ? 開發(fā)商與投資商的角色分離 ? 國際化與社會責(zé)任意識的加強(qiáng) ? 規(guī)避宏觀經(jīng)濟(jì)波動 34 香港房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式 ? 大型企業(yè)：經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化 ? 中小型企業(yè)：專、精、化 35 香港部分大企業(yè)的經(jīng)營范圍 主營業(yè)務(wù) 其他業(yè)務(wù) 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、 基建、物流、 金融保險、 電訊、信息科技、 長江實業(yè)（集團(tuán)）有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、基建、投資及財務(wù) 新世界發(fā)展有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、基建、電訊、服務(wù) 恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、百貨 、建筑、物業(yè)管理、財務(wù)及投資控股 嘉里建設(shè) 有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物流、基建、物業(yè)管理 九龍倉集團(tuán)有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂 信和置業(yè)有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物業(yè)管理、 投資及財務(wù) 恒隆地產(chǎn) 有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 36 香港部分地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)收益占總收益的比重 長江實業(yè) 新鴻基 新世界 恒基兆業(yè) 嘉里建設(shè) 恒隆地產(chǎn) 1996 % % 1997 % % % 1998 % % % % 1999 % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 平均 % % % % % % *物業(yè)收益為負(fù)。 39 新鴻基地產(chǎn)物業(yè)收益及比重 資料來源：公司年報。 43 長江實業(yè)銀行貸款期限結(jié)構(gòu) 不超過一年 超過一年但不多于二年 超過二年但不多于五年 超過五年 1999 % % % 2023 % % % 2023 % % % % 2023 % % % % 2023 % % % 2023 % % % 2023 % % % % 平均 % % % % 44 長江實業(yè)借款結(jié)構(gòu) 借款額 比重 銀行借款 其他借款 合計 銀行貸款 其他借款 2023 12715 8341 21056 % % 2023 15474 8907 24381 % % 2023 12759 9114 21873 % % 2023 9816 8126 17942 % % 2023 14223 6823 21046 % % 2023 13284 9304 22588 % % 平均 % % 資料來源：公司年報。 融資計劃支持 重建 房地產(chǎn)投資相關(guān)業(yè)務(wù) 兼并支持 證券化 長期維護(hù)計劃咨詢 抗震分析 無障礙設(shè)施建設(shè) 獨立住宅、出租住宅、公司公寓和一般住宅的建設(shè) 產(chǎn)生開發(fā)計劃相關(guān)的公私合作咨詢 內(nèi)部 、 外部及其他設(shè)計與管理 生活方式服務(wù) ?不僅投資建設(shè)，而且為住宅購買者提供金融服務(wù)。 ，專業(yè)化運營。 、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利還主要來源于對所擁有的房地產(chǎn)項目的出租和經(jīng)營時，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式就變成了“做價值”。 ，增加來自收費業(yè)務(wù)的收入成為盈利模式的新內(nèi)容 —— 引領(lǐng)房地產(chǎn)證券化下的房地產(chǎn)投資者共同發(fā)展。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)商業(yè)模式應(yīng)以置地 —蓋房 — 銷售為主要特征，而實際情況也確實如此。 54 發(fā)展商的角色 ? 開發(fā)商是企業(yè)家，風(fēng)險管理者和團(tuán)隊建設(shè)者 ? 開發(fā)商的目標(biāo)包括
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