新政下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考講義(編輯修改稿)
2025-02-12 13:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 98開始重點關(guān)注客戶滿意度。 1990年代初，他已擁有或控制 25個新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。 19911995 嚴重過剩 精細化運營與戰(zhàn)略擴張。一是以客戶細分為支撐的精細化運營，二是以并購和戰(zhàn)略結(jié)盟為基礎(chǔ)進行戰(zhàn)略擴張。 客戶滿意。 Pulte Homes公司在 1993年建立了客戶滿意度監(jiān)測系統(tǒng) (CSMS) 產(chǎn)業(yè)縱向一體化和項目管理標準化。 1994年，生產(chǎn)標準化正式提出。 1990年代進一步提出“有機多元化”發(fā)展戰(zhàn)略，力圖打造綜合服務(wù)能力，尤其是通過不斷地完善、拓展金融服務(wù)以支持公司的規(guī)模擴張。通過合資、并購、自建等形式， Lennar公司在貸款和不動產(chǎn)抵押的商業(yè)運營方面建立了競爭優(yōu)勢。 1991年 Horton公司正式成立，隨即收購了上述 25個前期公司。 1992年 Horton實現(xiàn)第一次公開上市， 1996年掛牌紐約證交所，變?yōu)楣姽尽? 創(chuàng)立了 DRH 抵押貸款合資公司，通過金融手段加強客戶服務(wù) 19962023 過剩 在 1997年 3月，Centex并購Cavco Industries，宣告進入工業(yè)地產(chǎn)市場。 并購、標準化改造和規(guī)模擴張。 1990年代中期， Lennar公司開始展開頻繁的并購活動，并購了 19家公司，其中 2023年并購 US Home，讓公司的規(guī)模翻了一倍。 Horton公司通過大規(guī)模并購展開擴張， 1997年、1998年連續(xù)并購 7家公司。截至 1998年 9月 30日， Horton公司已經(jīng)進入美國 23個州， 41個市場。 美國房地產(chǎn)前四強公司發(fā)展歷程（續(xù)） 29 美國主流模式的基本特征 ? 綜合開發(fā)模式 ? 商品房建設(shè) ? 物業(yè)服務(wù) ? 地產(chǎn)金融服務(wù) ? 建筑業(yè)相關(guān)服務(wù) 30 專業(yè)化分工 ? 從事產(chǎn)業(yè)鏈中不同環(huán)節(jié)的生產(chǎn)和服務(wù) 31 商業(yè)模式 ? 開發(fā)流程高度專業(yè)化 ? 開發(fā)產(chǎn)品的專業(yè)化 ? 金融資本參與的廣泛性 32 美國房地產(chǎn)企業(yè)融資路徑變化示意圖 退休基金 外國投資者 私人金融機構(gòu) 人壽保險公司 私人投資者 人壽保險公司 銀行和抵押貸款公司 節(jié)儉和信貸（ SL）機構(gòu) 互助儲蓄銀行 退休基金 REITS 公開發(fā)行股票 商業(yè)抵押貸款證券 公開發(fā)行企業(yè)債券 私募 公募 債權(quán)融資 股權(quán)融資 33 變化趨勢 ? 由生產(chǎn)經(jīng)營向資產(chǎn)經(jīng)營擴張 ? 開發(fā)商與投資商的角色分離 ? 國際化與社會責(zé)任意識的加強 ? 規(guī)避宏觀經(jīng)濟波動 34 香港房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式 ? 大型企業(yè)：經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化 ? 中小型企業(yè)：專、精、化 35 香港部分大企業(yè)的經(jīng)營范圍 主營業(yè)務(wù) 其他業(yè)務(wù) 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、 基建、物流、 金融保險、 電訊、信息科技、 長江實業(yè)（集團）有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、基建、投資及財務(wù) 新世界發(fā)展有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、基建、電訊、服務(wù) 恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、百貨 、建筑、物業(yè)管理、財務(wù)及投資控股 嘉里建設(shè) 有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物流、基建、物業(yè)管理 九龍倉集團有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂 信和置業(yè)有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 酒店、物業(yè)管理、 投資及財務(wù) 恒隆地產(chǎn) 有限公司 物業(yè)銷售、物業(yè)租賃 36 香港部分地產(chǎn)企業(yè)物業(yè)收益占總收益的比重 長江實業(yè) 新鴻基 新世界 恒基兆業(yè) 嘉里建設(shè) 恒隆地產(chǎn) 1996 % % 1997 % % % 1998 % % % % 1999 % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 2023 % % * % % % 2023 % % % % % % 2023 % % % % % % 平均 % % % % % % *物業(yè)收益為負。 資料來源：有關(guān)公司年報。 37 長江實業(yè)集團物業(yè)收益及比重 物業(yè)收益（百萬港元） 比重 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 1996 5429 128 % % 1997 3158 209 % % 1998 2618 184 % % 1999 1305 156 % % 2023 2265 289 % % 2023 1896 681 % % 2023 615 816 % % 2023 1660 839 % % 2023 1577 852 % % 2023 3306 901 % % 1996－ 2023平均 % % 資料來源：長江實業(yè)年報。 38 新世界發(fā)展物業(yè)收益及比重 物業(yè)收益（百萬港元） 比重 物業(yè)收益（百萬港元） 比重 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 物業(yè)銷售 物業(yè)租務(wù) 1985 109 321 % % 1996 2426 1337 % % 1986 301 360 % % 1997 2432 1415 % % 1987 297 386 % % 1998 2909 1379 % % 1988 431 433 % % 1999 142 1179 % % 1989 675 580 % % 2023 1238 1098 1990 1200 709 % % 2023 588 909 % % 1991 748 939 % % 2023 2261 777 % % 1992 2023 968 % % 2023 769 575 1993 2804 922 % % 2023 1577 725 % % 1994 3319 1021 % % 2023 146
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