我國(guó)主要大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析(編輯修改稿)
2025-01-27 01:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 乙級(jí)寫(xiě)字樓 （ 租金低廉 、 付款方式靈活多變 ） “ 中間冷 ” —— 普通甲級(jí)寫(xiě)字樓 （ 市場(chǎng)份額約 55%） ? 租金 “ 先揚(yáng)后抑 ” ， 前景不容樂(lè)觀 2023年 2Q以來(lái) ， 寫(xiě)字樓租金水平小幅上揚(yáng)后持續(xù)下調(diào) ， 市場(chǎng)并未能如 2023年起初預(yù)計(jì)可以獲得較大繁榮 ， 2023年繼續(xù)了去年的趨勢(shì) ， 租金水平進(jìn)一步下跌 。 單位：美元 /月 .平方米 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：北京 ? ? 寫(xiě)字樓開(kāi)復(fù)工 ， 新上市項(xiàng)目增加 ， 全年投資將有較大增長(zhǎng) ? 市場(chǎng)供應(yīng)逐年回升 2023年到達(dá)低谷后 ， 2023年回升至 35萬(wàn)平方米 。 至 2023年 ， 市場(chǎng)存量約為 235萬(wàn)平方米 。 ? 歷年銷(xiāo)售量穩(wěn)定上升 ， 租賃市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大 歷年銷(xiāo)售量穩(wěn)定于 30－ 50萬(wàn)平方米 ， 2023年寫(xiě)字樓出租量近 200萬(wàn)平方米 。 ? 目前市場(chǎng)供求呈現(xiàn) “ 金字塔 ” 結(jié)構(gòu) 甲級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求 ， 空置率低；中低檔寫(xiě)字樓供過(guò)于求 ， 空置率呈逐年上升趨勢(shì) 。 項(xiàng)目 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 銷(xiāo)售面積 出租面積 供應(yīng)量 吸納量 當(dāng)年空置量 － － 累計(jì)空置量 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：上海 市場(chǎng)供求 單位：萬(wàn)平方米 ? 區(qū)域租金水平 ? 租金 “ 觸底反彈 ” ， 但離歷史高峰 （ 96年 ） 仍有較大差距 ? 區(qū)域租賃市場(chǎng)新格局出現(xiàn) ， 傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域風(fēng)采不復(fù) 租金水平地區(qū)格局也略有變化 ， 小陸家嘴 、 南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場(chǎng) 、 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)則失去領(lǐng)導(dǎo)地位 ， 與徐家匯處于同一租金水平 。 區(qū) 域 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 小陸家嘴 南京西路 淮海路 人民廣場(chǎng) 虹橋開(kāi)發(fā)區(qū) 徐家匯 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：上海 單位：美元 /平方米 .月 ? ? 寫(xiě)字樓投資迎來(lái)第二次高潮 1997年受 “ 直轄 ” 的利好消息 ， 寫(xiě)字樓投資于 1998年達(dá)到歷史高峰 。 2023年 ， 在西部大開(kāi)發(fā)的利好因素下 ， 寫(xiě)字樓投資再次達(dá)到 ； ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)規(guī)模較小 ， 尚處于剛剛起步階段 2023年末寫(xiě)字樓存量約為 85萬(wàn)平方米； ? 市場(chǎng)檔次不高 甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有大都會(huì)商廈等 3家 ， 數(shù)量偏少；而乙級(jí)和乙級(jí)以下的普通寫(xiě)字樓卻占市場(chǎng)比重的 85%； ? 空置率高達(dá) 65% 項(xiàng) 目 1997 1998 1999 2023 2023 竣工面積 － － 銷(xiāo)售面積 空置面積 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：重慶 市場(chǎng)供求 單位：萬(wàn)平方米 ? 區(qū)域租金水平 ? 租金水平差異較大 ， 大都處于較低價(jià)位 ， 入住率總體水平均不高 ? 除上述純寫(xiě)字樓 ， 重慶存有大量的商住樓 （ 商務(wù)公寓 ） 和一些酒店附屬商務(wù)樓 ， 在商用寫(xiě)字樓市場(chǎng)占有較大份額 。 重慶純寫(xiě)字樓約 50萬(wàn)平方米 ， 商住樓約 26萬(wàn)平方米 ， 酒店附屬商務(wù)樓約 9萬(wàn)平方米 。 指 標(biāo) 甲級(jí)寫(xiě)字樓 乙級(jí)寫(xiě)字樓 普通寫(xiě)字樓 規(guī) 模 甲級(jí)寫(xiě)字樓僅有大都會(huì)商廈等 3家，數(shù)量偏少 乙級(jí)寫(xiě)字樓是市場(chǎng)的供應(yīng)主流，占 45% 普通寫(xiě)字樓數(shù)量較多，比重約為 40% 供應(yīng)量 20萬(wàn)平方米 位 置 均位于渝中區(qū)， 2家分布在解放碑片區(qū)， 1家分布在兩路口片區(qū) 主要分布于渝中區(qū)解放碑及兩路口片區(qū)，另有個(gè)別分布于各商圈邊緣 主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū) 租 金 60元 /㎡ 〃 月以上 40－ 50元 /㎡ 〃 月 20－ 35元 /㎡ 〃 月 入住率 70%以上 50－ 70% 30－ 70% 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：重慶 ? 重慶 ?城市經(jīng)濟(jì)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，將有力刺激寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā) ?外資進(jìn)入城市時(shí)間較短，規(guī)模較小 ?高品質(zhì)商務(wù)寫(xiě)字樓缺乏，市場(chǎng)需求有望增長(zhǎng) ?全球經(jīng)濟(jì)低迷將延遲外資進(jìn)入時(shí)間，市場(chǎng)近期迅速繁榮的可能性較小 上海 ?市場(chǎng)正處于快速恢復(fù)性增長(zhǎng)期 ?受到全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷的影響，寫(xiě)字樓需求增長(zhǎng)趨緩，租金水平和空置率趨于穩(wěn)定 ?近期甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高 北京 ?宏觀經(jīng)濟(jì)向好支撐了北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的長(zhǎng)期利好信心 ?近期市場(chǎng)供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運(yùn)的利好效應(yīng) ?近期市場(chǎng)先揚(yáng)后抑的發(fā)展歷程，說(shuō)明其尚處于恢復(fù)性增長(zhǎng)階段 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——寫(xiě)字樓市場(chǎng)：小 結(jié) ? 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——零售物業(yè)市場(chǎng)：北京 ?位于王府井 、 西單 、 隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及廣安大街等新興商業(yè)區(qū)的店鋪價(jià)格高居各類(lèi)店鋪之榜首 ， 且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì) 。 ?以出售產(chǎn)權(quán)為模式的零售物業(yè)在朝陽(yáng) CBD相對(duì)匱乏 ， 而 2023年前該地區(qū)大面積底商的推出 ， 必將牽動(dòng)投資重心的偏移 。 ?以餐飲 、 娛樂(lè) 、 超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍 ， 并且規(guī)模正在日益壯大 。 ?南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出 。 ? 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——零售物業(yè)市場(chǎng)：上海 市場(chǎng)供求 01020304050南京路 淮海路 徐家匯80%85%90%95%100%累計(jì)供應(yīng)量 累計(jì)吸納量 占用率萬(wàn)平方米? 平均租金水平較高 ， 各大商圈平均租金水平參差不齊 ? 頂級(jí)商業(yè)街的供應(yīng)漸飽和 ， 品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)突出 ? 住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn) ? 商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道 ? 中心城區(qū) 、 次中心城區(qū)的旺鋪帶動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格節(jié)節(jié)升高 ? 地鐵商鋪脫穎而出 ， 扮演 2023年零售物業(yè)市場(chǎng) “ 黑馬 ” 角色 ? ? 租金回升 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在 99年后觸底回升 ， 2023年平均租金比 01年微幅上漲 元 ， 升至 /平方米 /天 。 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 ——零售物業(yè)市場(chǎng)：上海 租售價(jià)格 2 . 12 . 721 . 71 . 600 . 81 . 62 . 41998 1999 2023 2023 2023美元/ 平方米/ 天? 售價(jià)高位運(yùn)行 中心城區(qū)商鋪售價(jià)保持在高位區(qū)間運(yùn)行 ，次中心區(qū)商鋪由于產(chǎn)租能力提高 ， 旺鋪價(jià)格直逼城市中心區(qū)域 。 近期上市的小面積產(chǎn)權(quán)商鋪售價(jià)較高 。 區(qū)域 單價(jià)（元 /M2） 中心城區(qū) 2023035000 次中心區(qū) 1000025000 城市邊緣地區(qū) 500015000 19982023年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金 商鋪售價(jià)水平
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