我國主要大城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析(編輯修改稿)
2025-01-27 01:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 乙級寫字樓 （ 租金低廉 、 付款方式靈活多變 ） “ 中間冷 ” —— 普通甲級寫字樓 （ 市場份額約 55%） ? 租金 “ 先揚后抑 ” ， 前景不容樂觀 2023年 2Q以來 ， 寫字樓租金水平小幅上揚后持續(xù)下調(diào) ， 市場并未能如 2023年起初預計可以獲得較大繁榮 ， 2023年繼續(xù)了去年的趨勢 ， 租金水平進一步下跌 。 單位：美元 /月 .平方米 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：北京 ? ? 寫字樓開復工 ， 新上市項目增加 ， 全年投資將有較大增長 ? 市場供應逐年回升 2023年到達低谷后 ， 2023年回升至 35萬平方米 。 至 2023年 ， 市場存量約為 235萬平方米 。 ? 歷年銷售量穩(wěn)定上升 ， 租賃市場規(guī)模不斷擴大 歷年銷售量穩(wěn)定于 30－ 50萬平方米 ， 2023年寫字樓出租量近 200萬平方米 。 ? 目前市場供求呈現(xiàn) “ 金字塔 ” 結構 甲級寫字樓供不應求 ， 空置率低；中低檔寫字樓供過于求 ， 空置率呈逐年上升趨勢 。 項目 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 銷售面積 出租面積 供應量 吸納量 當年空置量 － － 累計空置量 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：上海 市場供求 單位：萬平方米 ? 區(qū)域租金水平 ? 租金 “ 觸底反彈 ” ， 但離歷史高峰 （ 96年 ） 仍有較大差距 ? 區(qū)域租賃市場新格局出現(xiàn) ， 傳統(tǒng)熱點區(qū)域風采不復 租金水平地區(qū)格局也略有變化 ， 小陸家嘴 、 南京西路和淮海路成為租金最高的區(qū)域；而人民廣場 、 虹橋開發(fā)區(qū)則失去領導地位 ， 與徐家匯處于同一租金水平 。 區(qū) 域 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 小陸家嘴 南京西路 淮海路 人民廣場 虹橋開發(fā)區(qū) 徐家匯 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：上海 單位：美元 /平方米 .月 ? ? 寫字樓投資迎來第二次高潮 1997年受 “ 直轄 ” 的利好消息 ， 寫字樓投資于 1998年達到歷史高峰 。 2023年 ， 在西部大開發(fā)的利好因素下 ， 寫字樓投資再次達到 ； ? 寫字樓市場規(guī)模較小 ， 尚處于剛剛起步階段 2023年末寫字樓存量約為 85萬平方米； ? 市場檔次不高 甲級寫字樓僅有大都會商廈等 3家 ， 數(shù)量偏少；而乙級和乙級以下的普通寫字樓卻占市場比重的 85%； ? 空置率高達 65% 項 目 1997 1998 1999 2023 2023 竣工面積 － － 銷售面積 空置面積 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：重慶 市場供求 單位：萬平方米 ? 區(qū)域租金水平 ? 租金水平差異較大 ， 大都處于較低價位 ， 入住率總體水平均不高 ? 除上述純寫字樓 ， 重慶存有大量的商住樓 （ 商務公寓 ） 和一些酒店附屬商務樓 ， 在商用寫字樓市場占有較大份額 。 重慶純寫字樓約 50萬平方米 ， 商住樓約 26萬平方米 ， 酒店附屬商務樓約 9萬平方米 。 指 標 甲級寫字樓 乙級寫字樓 普通寫字樓 規(guī) 模 甲級寫字樓僅有大都會商廈等 3家，數(shù)量偏少 乙級寫字樓是市場的供應主流，占 45% 普通寫字樓數(shù)量較多，比重約為 40% 供應量 20萬平方米 位 置 均位于渝中區(qū)， 2家分布在解放碑片區(qū)， 1家分布在兩路口片區(qū) 主要分布于渝中區(qū)解放碑及兩路口片區(qū)，另有個別分布于各商圈邊緣 主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū) 租 金 60元 /㎡ 〃 月以上 40－ 50元 /㎡ 〃 月 20－ 35元 /㎡ 〃 月 入住率 70%以上 50－ 70% 30－ 70% 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：重慶 ? 重慶 ?城市經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，將有力刺激寫字樓開發(fā) ?外資進入城市時間較短，規(guī)模較小 ?高品質(zhì)商務寫字樓缺乏，市場需求有望增長 ?全球經(jīng)濟低迷將延遲外資進入時間，市場近期迅速繁榮的可能性較小 上海 ?市場正處于快速恢復性增長期 ?受到全球經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響，寫字樓需求增長趨緩，租金水平和空置率趨于穩(wěn)定 ?近期甲級寫字樓供應量有限，租金及入住率仍將繼續(xù)走高 北京 ?宏觀經(jīng)濟向好支撐了北京寫字樓市場的長期利好信心 ?近期市場供求現(xiàn)狀并未顯現(xiàn)出入世和奧運的利好效應 ?近期市場先揚后抑的發(fā)展歷程，說明其尚處于恢復性增長階段 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——寫字樓市場：小 結 ? 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——零售物業(yè)市場：北京 ?位于王府井 、 西單 、 隆福大廈等傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)以及廣安大街等新興商業(yè)區(qū)的店鋪價格高居各類店鋪之榜首 ， 且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢 。 ?以出售產(chǎn)權為模式的零售物業(yè)在朝陽 CBD相對匱乏 ， 而 2023年前該地區(qū)大面積底商的推出 ， 必將牽動投資重心的偏移 。 ?以餐飲 、 娛樂 、 超市等生活配套行業(yè)為主形成了亞運村獨特的商圈氛圍 ， 并且規(guī)模正在日益壯大 。 ?南城近兩年內(nèi)的表現(xiàn)格外突出 。 ? 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——零售物業(yè)市場：上海 市場供求 01020304050南京路 淮海路 徐家匯80%85%90%95%100%累計供應量 累計吸納量 占用率萬平方米? 平均租金水平較高 ， 各大商圈平均租金水平參差不齊 ? 頂級商業(yè)街的供應漸飽和 ， 品質(zhì)競爭突出 ? 住宅配套商業(yè)是零售物業(yè)市場發(fā)展的重點 ? 商鋪投資成為房地產(chǎn)投資的新渠道 ? 中心城區(qū) 、 次中心城區(qū)的旺鋪帶動銷售價格節(jié)節(jié)升高 ? 地鐵商鋪脫穎而出 ， 扮演 2023年零售物業(yè)市場 “ 黑馬 ” 角色 ? ? 租金回升 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的底層租金在 99年后觸底回升 ， 2023年平均租金比 01年微幅上漲 元 ， 升至 /平方米 /天 。 城市房地產(chǎn)市場特征分析 ——零售物業(yè)市場：上海 租售價格 2 . 12 . 721 . 71 . 600 . 81 . 62 . 41998 1999 2023 2023 2023美元/ 平方米/ 天? 售價高位運行 中心城區(qū)商鋪售價保持在高位區(qū)間運行 ，次中心區(qū)商鋪由于產(chǎn)租能力提高 ， 旺鋪價格直逼城市中心區(qū)域 。 近期上市的小面積產(chǎn)權商鋪售價較高 。 區(qū)域 單價（元 /M2） 中心城區(qū) 2023035000 次中心區(qū) 1000025000 城市邊緣地區(qū) 500015000 19982023年優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)底層租金 商鋪售價水平
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