我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和經(jīng)營取向(編輯修改稿)
2025-07-26 13:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房空置率擴張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風險。 第三，房價增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應的是市場反映冷淡。今年前5個月全國商品房平均價格為2290元／平方米，%，；商品房銷售面積為4564萬平方米，%，但增幅比上年同期回落8個百分點。 我們無意討論房地產(chǎn)市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與風險動態(tài)，因為這直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營取向，同時也是優(yōu)化信貸資源配置，引導房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎。 三、住房金融的風險控制及經(jīng)營取向 面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標與長期發(fā)展目標兩步運行。短期目標以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠期目標則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務質(zhì)量，推進住房金融市場化，促進我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運行等內(nèi)容。 ，約束市場擴張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟產(chǎn)生強勁的拉動作用。同時，這又是一個高風險產(chǎn)業(yè)，若長時間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，對國民經(jīng)濟造成重大危害。早在1999年國家建設部就強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個權(quán)威部門，這個部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運行指標，在一定時間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運行。三是商業(yè)銀行要在切實防控風險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項目儲備貸款等方式，重點支持一批實力強、信譽好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導市場。 ，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎上，充分運用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風險。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應不足、價格攀升的地區(qū)，以達到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實力強、市場競爭能力強的企業(yè)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風險相對
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