我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和經(jīng)營取向(編輯修改稿)
2025-07-26 13:40 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房空置率擴(kuò)張，一面是新開工樓盤大幅增長的氛圍中，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢必加劇房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。 第三，房價(jià)增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應(yīng)的是市場反映冷淡。今年前5個(gè)月全國商品房平均價(jià)格為2290元／平方米，%，；商品房銷售面積為4564萬平方米，%，但增幅比上年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)。 我們無意討論房地產(chǎn)市場是否“過熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢與風(fēng)險(xiǎn)動態(tài)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 三、住房金融的風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營取向 面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動市場消費(fèi)需求，提高市場購買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競爭能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場化，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。 ，約束市場擴(kuò)張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的拉動作用。同時(shí)，這又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，若長時(shí)間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對國民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。早在1999年國家建設(shè)部就強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場繁榮的條件下，控制哪一個(gè)項(xiàng)目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個(gè)權(quán)威部門，這個(gè)部門按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。三是商業(yè)銀行要在切實(shí)防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強(qiáng)化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強(qiáng)對優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)的遴選，通過發(fā)放項(xiàng)目儲備貸款等方式，重點(diǎn)支持一批實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、具備品牌優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場和引導(dǎo)市場。 ，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴(kuò)張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%，這說明，資金環(huán)境的寬松助長了房地產(chǎn)開發(fā)的提速。在充分計(jì)算現(xiàn)有空置房及已開工新建商品房的市場消化能力的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場和銀行貸款兩方面風(fēng)險(xiǎn)。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)育很不平衡，局部過剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價(jià)格及銷售下降地區(qū)的開發(fā)貸款總量，投向市場商品房供應(yīng)不足、價(jià)格攀升的地區(qū)，以達(dá)到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫存商品房積壓、競爭能力差的開發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、市場競爭能力強(qiáng)的企業(yè)。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對
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