我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)取向(編輯修改稿)
2024-07-26 12:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，新企業(yè)持巨資再度猛烈加入，勢(shì)必加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 第三，房?jī)r(jià)增幅回落，銷售趨淡。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫相對(duì)應(yīng)的是市場(chǎng)反映冷淡。今年前5個(gè)月全國(guó)商品房平均價(jià)格為2290元／平方米，%，；商品房銷售面積為4564萬(wàn)平方米，%，但增幅比上年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)。 我們無(wú)意討論房地產(chǎn)市場(chǎng)是否“過(guò)熱”或存在“泡沫”，但卻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)與風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，因?yàn)檫@直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營(yíng)取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。 三、住房金融的風(fēng)險(xiǎn)控制及經(jīng)營(yíng)取向 面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。 ，約束市場(chǎng)擴(kuò)張規(guī)模與速度。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的敏感產(chǎn)業(yè)，調(diào)控得當(dāng)，市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健規(guī)范，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)勁的拉動(dòng)作用。同時(shí)，這又是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)，若長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)發(fā)展失控，極易產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)泡沫，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成重大危害。早在1999年國(guó)家建設(shè)部就強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的“總量控制”與穩(wěn)健發(fā)展，但由于房地產(chǎn)業(yè)的諸多調(diào)控手段分別歸屬于各城市的計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房地產(chǎn)管理等不同職能部門(mén)，由于“各管一段”，就難于形成整體的客觀調(diào)控合力。在市場(chǎng)繁榮的條件下，控制哪一個(gè)項(xiàng)目都是“得罪人”的差事，這種誰(shuí)都管，必然形成誰(shuí)都不管。因此，“總量控制”的關(guān)鍵，一是把上述分散的職能歸集于一個(gè)權(quán)威部門(mén)，這個(gè)部門(mén)按照房地產(chǎn)發(fā)展速度、市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來(lái)實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。二是由人民銀行根據(jù)全國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行指標(biāo)，在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi)提出房地產(chǎn)業(yè)授信總量，并分解到國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行，利用信貸對(duì)資源配置的引導(dǎo)與調(diào)節(jié)作用調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行。三是商業(yè)銀行要在切實(shí)防控風(fēng)險(xiǎn)的前提下，對(duì)城市土地管理中心發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，通過(guò)強(qiáng)化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模與市場(chǎng)供求關(guān)系。四是商業(yè)銀行加強(qiáng)對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的遴選，通過(guò)發(fā)放項(xiàng)目?jī)?chǔ)備貸款等方式，重點(diǎn)支持一批實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好、具備品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)，更好地調(diào)節(jié)市場(chǎng)和引導(dǎo)市場(chǎng)。 ，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的擴(kuò)張與國(guó)內(nèi)銀行住房開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)較快密切相關(guān)。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%，這說(shuō)明，資金環(huán)境的寬松助長(zhǎng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的提速。在充分計(jì)算現(xiàn)有空置房及已開(kāi)工新建商品房的市場(chǎng)消化能力的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用信貸杠桿，少投放甚至短期內(nèi)不投放住房開(kāi)發(fā)貸款，調(diào)節(jié)市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量，既可消化“泡沫”壓力，又有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行貸款兩方面風(fēng)險(xiǎn)。必須指出，控制開(kāi)發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開(kāi)發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育很不平衡，局部過(guò)剩與局部短缺并存，在調(diào)整存量上一方面是要壓縮空置房數(shù)量大、區(qū)域價(jià)格及銷售下降地區(qū)的開(kāi)發(fā)貸款總量，投向市場(chǎng)商品房供應(yīng)不足、價(jià)格攀升的地區(qū)，以達(dá)到區(qū)域內(nèi)的均衡發(fā)展；另一方面是清收資質(zhì)低、庫(kù)存商品房積壓、競(jìng)爭(zhēng)能力差的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款，將騰出的資金投向資質(zhì)高、品質(zhì)好、實(shí)力強(qiáng)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力強(qiáng)的企業(yè)。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的問(wèn)題比較普遍，通過(guò)這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客
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