【文章內(nèi)容簡介】 融模式 ?＊ 新加坡的強(qiáng)制性中央公積金制度 ? 參與者：借款人（房地產(chǎn)購買者）和貸款人（房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)） ? 金融機(jī)構(gòu)構(gòu)成：金融信貸機(jī)構(gòu)和金融擔(dān)保、保險(xiǎn)或者相關(guān)的金融組織。 1）房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu) ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄貸款機(jī)構(gòu) ? 契約儲蓄機(jī)構(gòu) 2）房地產(chǎn)金融工具 ? 非攤提抵押貸款 – 19世紀(jì)末到 20世紀(jì) 30年代、適合發(fā)展比較平穩(wěn)時(shí)期 ? 固定利率、均額償還、全額分期償還抵押貸款 – 20世紀(jì) 30年代后至 20世紀(jì) 70年代 – 資金的錯配和傾斜 ? 可調(diào)整利息抵押貸款 – 20世紀(jì) 70年代后，解決資金的錯配 ? 抵押貸款工具的最新發(fā)展 – 漸進(jìn)償付抵押貸款 – 價(jià)格水平調(diào)整抵押貸款 – 雙重利率抵押貸款 美國房地產(chǎn)二級市場是房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。 1)二級市場建立的背景 2）一、二級抵押貸款市場的相互關(guān)系 ? 一級市場指房地產(chǎn)購買者與房地產(chǎn)抵押貸款機(jī)構(gòu)之間的交易活動。 ? 一級市場借款人把自己的不動產(chǎn)作為擔(dān)保發(fā)行一種債券，然后以這種債券同金融機(jī)構(gòu)交換現(xiàn)金。 ? 二級市場是房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)形成后，轉(zhuǎn)移、流通這些已經(jīng)形成的抵押貸款債權(quán)市場。 ? 二級市場就是買賣一級市場交易產(chǎn)生的房地產(chǎn)擔(dān)保債券或者房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)。 3）二級抵押貸款市場中有關(guān)工具創(chuàng)新 ? 美國二級市場通常以債權(quán)組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的證券統(tǒng)稱 “ 抵押支持證券 ” （ MBS）。主要有以下三種 : – 抵押轉(zhuǎn)遞證券 – 剝離式抵押支持證券（ stripped mortgagebacked security ,簡稱 SMBS） – 擔(dān)保抵押債券（ Collateralized Mortgage Obligations ，簡稱 CMO） ＊ ? 建房互助儲蓄信貸社 ? 儲蓄銀行 ? 抵押銀行和信貸合作機(jī)構(gòu) ? 第一抵押貸款（固定利率抵押貸款） ? 第二抵押貸款（儲蓄契約貸款） ? 浮動利率的短期抵押貸款或者無抵押貸款 ? 抵押貸款市場 ? 儲蓄存款市場 ＊ 積金制度 1）制度的建立 ? 公積金的繳交率 ? 公積金的利率 ? 公積金的使用方向 ? 公積金的繳交辦法與監(jiān)督管理 2）中央公積金的運(yùn)行模式 ? 公積金的管理機(jī)構(gòu) —— 中央公積金局董事會 ? 公積金的執(zhí)行機(jī)構(gòu) —— 中央公積金局 ? 公積金的資金管理 3）中央公積金在房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展中的作用 ? 為房地產(chǎn)生產(chǎn)建立了穩(wěn)固的資金來源渠道 ? 為房地產(chǎn)的生產(chǎn)提供了巨額的資金 ? 為開發(fā)建設(shè)大量的房地產(chǎn)提供了條件 ? 為居民購買房產(chǎn)提供了支付基礎(chǔ) ? 為房地產(chǎn)金融的發(fā)展建立了狼性循環(huán)機(jī)制 1）郵政儲蓄銀行的建立 2）郵政儲蓄銀行在房地產(chǎn)業(yè)種的運(yùn)行模式 新加坡郵政儲蓄銀行承擔(dān)兩項(xiàng)房地產(chǎn)貸款：向中上層收入者發(fā)放購買住房貸款、對政府公務(wù)員和法定機(jī)構(gòu)雇員發(fā)放住房貸款 ? 抗擊自然災(zāi)害和意外事故風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要 ? 消除、轉(zhuǎn)移責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)的客觀需要 ? 鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)金融功能的客觀需要 ? 房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)保證保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)人身保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)投保人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)人 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)基金 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)單 ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)理賠 ? 適時(shí)推行新的保險(xiǎn)險(xiǎn)種 ? 加強(qiáng)宣傳，正確導(dǎo)向，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識和保險(xiǎn)意識 第 6章：房地產(chǎn)拆遷、開發(fā)與空置 征地拆遷 房地產(chǎn)綜合開發(fā) 空置 ?農(nóng)地征用制度 ?國有土地使用權(quán)的出讓與劃撥制度 ?城市房屋拆遷 ? 因國家建設(shè)需要，強(qiáng)制地將屬于農(nóng)村經(jīng)營組織所有的土地收歸國有。 – 國家建設(shè)征用耕地 1000畝以上，其他土地2021畝以上，國務(wù)院審批 – 土地補(bǔ)償費(fèi) – 附著物青苗費(fèi) 出讓與劃撥制度 ? 國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 ? 居住用地 70年 ? 工業(yè)用地 50年 ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ? 綜合或者其他用地 50年 ? 協(xié)議 ? 招標(biāo) ? 拍賣 ? 書面合同 ? 主要內(nèi)容：出讓地塊位置、面積、用途、使用期限、出讓方式、出讓金額、付款方式、土地利用規(guī)劃、違約處罰規(guī)定等 ? 通過定期有償?shù)姆绞饺〉猛恋氐氖茏屨?，按照合同?guī)定的期限，一次或者分次提前支付的整個使用期間的地租。 ? 土地使用權(quán)的劃撥范圍 ? 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的條件 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 ? 土地使用權(quán)年限屆滿而終止 ? 提前收回而終止 ? 因土地滅失而終止 ? 因土地使用者違法而收回土地 ? 因未按期支付出讓金而終止 ? 根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃用和國家專項(xiàng)的遷建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，拆除和遷移建設(shè)用地范圍內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。 ? 應(yīng)遵循的原則： – 政企分開、依法行政的原則 – 符合城市規(guī)劃原則 – 有利于改造和生態(tài)環(huán)境改善的原則 – 保護(hù)文物古跡的原則 – 保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的原則 ? 按減少投資資金來源的不同可分為市政動遷和社會動遷 ? 按照被拆遷房屋的土地權(quán)屬不同，可分為征地拆遷和非征地拆遷 ? 按照拆遷的主體不同，可分為統(tǒng)一拆遷和自行拆遷和委托拆遷 ? 按照房屋類型的不同，可分為住宅用房拆遷、商業(yè)用房拆遷、公益事業(yè)用房拆遷公房拆遷和私房拆遷 ? 補(bǔ)償對象和范圍 – 產(chǎn)權(quán)人或者所有人 ? 補(bǔ)償形式 – 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 – 作價(jià)補(bǔ)償 – 產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合 ? 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) – 產(chǎn)權(quán)調(diào)換按被拆除的房屋面積 – 作價(jià)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)按被拆除房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新因素計(jì)算 – 拆除用于公益事業(yè)的房屋及其附 屬物，應(yīng)按其原性質(zhì)、原規(guī)模予以重建 ? 安置對象 – 拆除房屋的使用人 ? 拆遷安置形式 – 一次性拆遷安置 – 過渡安置 ? 拆遷安置地點(diǎn) – 原地安置、異地安置 ? 拆遷安置補(bǔ)助 – 搬家補(bǔ)助費(fèi) – 臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) – 停產(chǎn)損失費(fèi) ? 城市綜合開發(fā)與房地產(chǎn)綜合開發(fā) ? 新區(qū)開發(fā)與舊區(qū)更新改造 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的方式 ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)的程序 – 對國土資源的開發(fā)、利用、治理和保護(hù)，以求最大限度的發(fā)揮國家自然資源的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。 （城市建設(shè)綜合開發(fā)） – 城市的開發(fā)就是將土地資源、市場資源、信息資源、文化資源、服務(wù)資源等進(jìn)行合理的開發(fā)與利用來為城市經(jīng)的發(fā)展發(fā)揮最有效的作用。 – 是一種地區(qū)性的開發(fā)，尋求最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。以房地產(chǎn)綜合開發(fā)為主體。 – 遵循 “ 全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ” ? 房地產(chǎn)綜合開發(fā)是以建筑地塊和房屋的開發(fā)、建造為中心，對某一建設(shè)區(qū)域的市政設(shè)施和公用建筑實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合配套，協(xié)調(diào)建設(shè)。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)活動具有綜合性、開發(fā)周期長期性、開發(fā)過程的時(shí)序性、開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險(xiǎn)性和強(qiáng)地域性。 ? 城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)有一定的聯(lián)系，都是綜合開發(fā)，要遵照 “ 全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ” 方針，房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市綜合開發(fā)的主體 ? 城市綜合開發(fā)比房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)涵和外延都要深廣。 ? 一般指新城區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)中的房地產(chǎn)開發(fā) ? 一般指建成區(qū)的更新與改造。 ? 舊城區(qū)的改造要求： – 符合城市的總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃的要求，并與社會經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展規(guī)劃相協(xié)調(diào) – 從各個城市的歷史和風(fēng)情出發(fā)，對原有建筑有的拆除，有的改造，有的維修。 – 不易大拆、大建，宜采用多層次、多標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造。 ? 規(guī)模比較小，占地不大，項(xiàng)目功能單一，配套設(shè)施簡便。 ? 一個完整的小區(qū)綜合開發(fā)，規(guī)模較大、占地較廣、投資較多、建設(shè)周期較長，一般采用分批、分期建設(shè)。 ? 一般指范圍廣泛、投資資金巨大、項(xiàng)目眾多、建設(shè)周期長的綜合開發(fā)。 ? 尋找開發(fā)基地 ? 規(guī)劃摸底 ? 市場調(diào)查 ? 經(jīng)濟(jì)分析 ? 領(lǐng)導(dǎo)決策 ?申請立項(xiàng) ?編制建設(shè)計(jì)劃方案 ?申請建設(shè)用地 ?委托設(shè)計(jì) ?籌措建設(shè)資金 ?動拆遷 ?三通一平 ? 組織施工招標(biāo) ? 控制施工進(jìn)度 ? 加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)控 ? 竣工驗(yàn)收 ? 市政公建配套，按規(guī)劃要求與房屋施工同步進(jìn)行 ? 交付使用 ? 資料匯總歸檔 ? 房產(chǎn)經(jīng)營 ? 房屋出售、出租、以房產(chǎn)入股等。對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。 ? 物業(yè)管理 ? 物業(yè)管理與入住者或者使用者關(guān)系密切，開發(fā)商的市場信譽(yù)有很大的影響，影響開發(fā)商的后續(xù)開發(fā)。 ? 空置的概念 ? 空置存在的必然性 ? 自然空置率 ? 空置的影響因素 ? 我國商品房空置率現(xiàn)狀分析及對策 ? 建筑物的整體或者部分未被得到使用，而處于等待出租或者出售的狀態(tài) ? 空置也是一種供給，供給 =需求 +空置。 ? 表示空置的指標(biāo)：空置率和平均租售時(shí)間。 ? 我國空置面積為沒有交易過的新房。 ? 我國的房地產(chǎn)市場空置率是增量市場的空置率 ? 一定的空置面積的存在是房地產(chǎn)市場供求平衡的主要表現(xiàn)，也是市場條件下房地產(chǎn)資源利益最大化的必然結(jié)果。 ? 對于使用者而言，高空置率意味著風(fēng)多的選擇機(jī)會 ? 對于業(yè)主而言，保持適當(dāng)?shù)目罩寐?，有利于業(yè)主以更高的租金出租 /出售。 ? 正常條件下，市場中始終存在著空置的房產(chǎn)。比如： – 美國， 1997年出租住宅空置率為 %，自由住