【正文】 德森、屠能 時期 代表人物 主要觀點和貢獻 17世紀(jì)中期至19世紀(jì)初 斯密 系統(tǒng)研究地租理論的古典經(jīng)濟學(xué)家 研究了絕對地租、級差地租、建筑地租、第一性地租、派生地租等 安德森 提出了土地相對肥沃的概念 地租來源于生產(chǎn)土地產(chǎn)品的勞動 土地產(chǎn)品的價格決定地租，而不是相反 李嘉圖 在勞動價值論的基礎(chǔ)上闡明地租理論 只承認級差地租，否認絕對地租的存在 屠能 創(chuàng)建農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 主要研究級差地租 I中由于位置優(yōu)劣而產(chǎn)生的地租 ? 資產(chǎn)階級庸俗政治經(jīng)濟學(xué)的地租理論 ? 代表人物：讓 配第、洛克和代表重農(nóng)主義的坎提能、魁奈和杜爾閣。 K0 Ls39。 W0/P0 L39。 P0 Q0 Q39。 C39。 r0 K39。/P39。 Q0 Q39。+ αLw39。設(shè)區(qū)域產(chǎn)出為 Q，區(qū)域間輸出為 X，當(dāng)?shù)叵M為 C，新增加投資為 I，區(qū)域間輸入為 M，則 Q=C+I+X－ M 31 P Qd C = αKr+ αLw Q 圖 31a:產(chǎn)品產(chǎn)出市場 假設(shè)區(qū)域間輸出是當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品價格的減函數(shù) X（ P）。 區(qū)域產(chǎn)出的總需求也是當(dāng)?shù)貎r格的減函數(shù)。 P Qd C = αKr+ αLw Q 圖 32a:產(chǎn)品產(chǎn)出市場 P39。 Qd39。 W0/P0 L39。 K0 ? 產(chǎn)出價格、工資和房地產(chǎn)租金都會上漲，同時，產(chǎn)量、就業(yè)人數(shù)和房地產(chǎn)存量也會增長。=αKr39。 W/P Ls αLQ0 L 圖 33b:勞動力市場 αLQ39。 L0 r Ks αkQ0 K 圖 33c:房地產(chǎn)市場 αkQ39。 1）供給導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟增長是，價格和工資會下跌，而產(chǎn)出和就業(yè)上；工資的跌幅大于價格的跌幅；房地產(chǎn)租金的上升，引發(fā)房地產(chǎn)存量的增長 2）如果區(qū)域產(chǎn)品需求富有彈性，勞動力供給增長會造成產(chǎn)出和就業(yè)的大幅增加，而工資和價格只是略微下跌。 時期 代表人物 主要觀點和貢獻 17世紀(jì)中期 配第 提出級差地租的最初概念 土地價格 =年租 21 魁奈 提出 “ 純產(chǎn)品 ” 學(xué)說 農(nóng)業(yè)中因自然界的幫助而生產(chǎn)的剩余產(chǎn)品以地租的形式歸土地所有者所有 杜爾閣 “ 純產(chǎn)品 ” 由農(nóng)業(yè)勞動者生產(chǎn)出來，由于土地私有權(quán)的存在使 “ 純產(chǎn)品 ” 歸土地所有者所有 ? 古典經(jīng)濟學(xué)地租理論 ? 代表人物：亞當(dāng) 巴蒂斯特 巴洛維等 ? 馬克思主義地租理論 19世紀(jì)下半葉 馬克思 恩格斯 把勞動價值論貫穿到地租理論的始終 資本主義地租是剩余價值的轉(zhuǎn)化形式之一 地租有絕對地租、級差地租、壟斷地租三種形式 土地價格是地租的資本化 20世紀(jì)初到 20世紀(jì)下半葉 胡佛 建立了競爭曲線理論，可同時處理不同類型土地使用的競標(biāo) 薩繆爾森 地租是否成為決定價格的成本，取決于觀察問題的角度；地租取決于需求者之間的競爭 地租的源泉是土地自然力，代表人物杜爾閣。代表人物：亞當(dāng) 地租是一種經(jīng)濟剩余，即總收益減去總成本剩余的部分。 地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)。該理論接受了不同用途地租（地價）不同，不同地段地租不同等諸多土地經(jīng)濟學(xué)現(xiàn)象。 – 城市地租是由農(nóng)業(yè)地租調(diào)節(jié)的。 ? 1909年韋伯 《 論工業(yè)區(qū)位 》 奠定現(xiàn)代工業(yè)區(qū)位理論基礎(chǔ)。 ? 工業(yè)區(qū)位理論 – 韋伯的基本理論方法是 “ 區(qū)位因素分析 ” ，即通過對運輸費用、勞動力成本和聚集效益及其相互關(guān)系的分析、計算，選擇生產(chǎn)某種工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)成本最低，獲利最大的地點作為其理論區(qū)位。 – 把生產(chǎn)區(qū)位和市場區(qū)位結(jié)合判斷企業(yè)區(qū)位選擇 – 廖什不把最低成本作為工業(yè)區(qū)位的決定因素，而把與工業(yè)產(chǎn)品銷售范圍聯(lián)系在一起的利潤原則看成決定因素。工業(yè)的宏觀空間布局確定了，工業(yè)用房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位選擇也就隨之確定了。一般位于中央商業(yè)區(qū)與內(nèi) 圍 工業(yè)區(qū)之間，或內(nèi) 圍 工業(yè)區(qū)與外 圍 工業(yè)區(qū)之間。 ? 在其理論中， 既強調(diào)了城市地域的聚合和遷入．又強調(diào)了城市地域的分化和轉(zhuǎn)移。 ? 哈理斯 (C． D． Harris)和尤曼(E． L． Ullman)1945年研究了各類城市的地域結(jié)構(gòu)后提出了多核心模式。 ? 如果把各種功能區(qū)抽象概括，則城市可以歸結(jié)為中央地帶、過渡地帶和外圍地帶。 郊 區(qū)演變的趨勢 ? 19901995年，北京 約 20％ 的拆遷戶搬到郊區(qū)居住； ? 沈陽市規(guī)劃局對 1981年至 1991年完成的 2萬平方米以上 146個住宅小區(qū)不完全統(tǒng)計， 68％建在近郊區(qū)； ? 上海市的閉行區(qū)和浦東新區(qū) 2個近郊區(qū)住宅銷售面積占全市的比例，從 1996年的 30％上升到了 l 998年的 42％． ? 19981999，南京市一、二類地區(qū) (中心區(qū) )的商品房銷售面積僅占全市銷售面積的 21． 76％、20． 22％，而六、七類地區(qū) (郊區(qū) )卻占 28． 87％、 33． 76％。 （ 1） 優(yōu)越性： – 有利于吸收大眾資金、有利于分散投資風(fēng)險 – 有利于金融市場的繁榮和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的改善 （ 2）房地產(chǎn)證券 ? 房地產(chǎn)債券 – 政府債券、金融債券和公司債券 ? 房地產(chǎn)股票 – 融資的基本方式：籌募股東資本、增資配股、有償轉(zhuǎn)讓股權(quán)、公積金轉(zhuǎn)為資本金、招募外資股。 1955年新加坡開始使用， 1991年 5月首先在上海試行。 （ 2）政策性個人住房抵押貸款 ? 國家政策性住房金融機構(gòu)想居民個人進行的住房抵押貸款 ? “ 存一貸二 ” 買房抵押貸款 ? 購房者在開辦此業(yè)務(wù)的銀行先存夠一定數(shù)額、一定期限的存款，即可得到相應(yīng)的貸款，貸款限額時存款數(shù)的 5倍。 1）房地產(chǎn)金融機構(gòu) ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄貸款機構(gòu) ? 契約儲蓄機構(gòu) 2）房地產(chǎn)金融工具 ? 非攤提抵押貸款 – 19世紀(jì)末到 20世紀(jì) 30年代、適合發(fā)展比較平穩(wěn)時期 ? 固定利率、均額償還、全額分期償還抵押貸款 – 20世紀(jì) 30年代后至 20世紀(jì) 70年代 – 資金的錯配和傾斜 ? 可調(diào)整利息抵押貸款 – 20世紀(jì) 70年代后，解決資金的錯配 ? 抵押貸款工具的最新發(fā)展 – 漸進償付抵押貸款 – 價格水平調(diào)整抵押貸款 – 雙重利率抵押貸款 美國房地產(chǎn)二級市場是房地產(chǎn)抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場。 ? 二級市場就是買賣一級市場交易產(chǎn)生的房地產(chǎn)擔(dān)保債券或者房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)。 ? 居住用地 70年 ? 工業(yè)用地 50年 ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ? 綜合或者其他用地 50年 ? 協(xié)議 ? 招標(biāo) ? 拍賣 ? 書面合同 ? 主要內(nèi)容：出讓地塊位置、面積、用途、使用期限、出讓方式、出讓金額、付款方式、土地利用規(guī)劃、違約處罰規(guī)定等 ? 通過定期有償?shù)姆绞饺〉猛恋氐氖茏屨撸凑蘸贤?guī)定的期限，一次或者分次提前支付的整個使用期間的地租。 – 是一種地區(qū)性的開發(fā)，尋求最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。 ? 城市綜合開發(fā)和房地產(chǎn)綜合開發(fā)有一定的聯(lián)系，都是綜合開發(fā)，要遵照 “ 全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè) ” 方針，房地產(chǎn)綜合開發(fā)是城市綜合開發(fā)的主體 ? 城市綜合開發(fā)比房地產(chǎn)綜合開發(fā)的內(nèi)涵和外延都要深廣。 ? 規(guī)模比較小，占地不大，項目功能單一，配套設(shè)施簡便。對于居住樓，通常以出售為主，對寫字樓、酒店、商業(yè)用房常以出租為主。 ? 我國空置面積為沒有交易過的新房。比如： – 美國， 1997年出租住宅空置率為 %，自由住宅的空置率為 % – 香港地區(qū)， 1979~1994年，住宅樓平均空置率為 %。 ? 內(nèi)生因素和外生因素（按各種因素的變動原因） ? 宏觀因素和微觀因素（根據(jù)各種因素的層次） ? 市場供求因素、政策因素、金融因素和心理因素（按各種因素自身的屬性） 對策 ? 數(shù)量居高不下，增幅逐年遞增 ? 住宅平均銷售周期延長 ? 住宅空置率存在地域的差異 ? 不具備入住條件的空置住宅占有較大的比例。 ? 貧困人口的分布具有顯著的地域特征。 ? 對城市貧困的忽視， 20世紀(jì) 80年代以來問題顯著。 ? 住房自有率低，租房增加了家庭的消費支出。 ? 失業(yè)下崗的原因：年齡偏大、學(xué)歷不高、沒有勞動專長、第二產(chǎn)業(yè)的萎縮 ? 勞動力市場排斥下崗 失業(yè)再就業(yè)困難 城市貧困家庭 ? 社會排斥理論的兩個重要觀點： – 自我生成論 – 勞動過程創(chuàng)造論 ? 住房市場化，通過住房市場來滿足。 ? 社會政策研究的目標(biāo)就是修訂游戲規(guī)則 更公平更合理。 （ 1）土地劃撥供應(yīng) （ 2）限制開發(fā)商的利潤 （ 3）限制住房售價 （ 4）減免稅收和開發(fā)貸款優(yōu)惠 （ 5）提租補貼 （ 6）公房優(yōu)惠出售 （ 7）公房轉(zhuǎn)讓 （ 8）貼息貸款 （ 9）公積金貸款 （ 10）購房退稅 調(diào)節(jié)手段 政策 類型 直接 功能 市場 效應(yīng) 適用 情況 缺 點 土地劃撥 供給方 ↓ 開發(fā)成本 抑制出讓土地需求 能對用途嚴格限制時 形成雙軌制 限制利潤上限 供給方 控制出售價格 抑制住房供給 開發(fā)商有暴利；市場平均 R ＞限制 R時給予補償 高額管理成本 限制價格上限 供給方 控制出售價格 抑制住房供給 市場平均 R ＞限制 R時給予補償 高額管理成本 開發(fā)稅收貸款優(yōu)惠 供給方 ↓ 開發(fā)成本