【正文】 供一定補(bǔ)貼。 （ 1）購(gòu)房補(bǔ)貼具有較高的彈性 – 將經(jīng)濟(jì)適用房中的暗補(bǔ)改成明補(bǔ)， – 受益人的自由度較高，不易形成低收入群體小區(qū) – 按購(gòu)房者收入成反比的補(bǔ)貼，收入越低，收益越多。 – 促成高中低住房完整的消費(fèi)鏈 （ 2）購(gòu)房補(bǔ)貼的效率指標(biāo) – 從投入產(chǎn)出看，效率最高 – 從家庭效用看，也是最有效的 （ 3）購(gòu)房補(bǔ)貼政策的適宜性 – 市場(chǎng)上存量房充裕，政府有足夠的財(cái)力支持，監(jiān)管困難 4）廉租房 — 實(shí)物配租 （ 1）一次性投入成本大 政府建設(shè)和單位建設(shè) （ 2）實(shí)物配租的管理成本高 （ 3）廉租房易產(chǎn)生福利倒置與制度缺乏彈性 搬入容易，搬出難。 （ 4）不利于形成住房過(guò)濾效應(yīng) 可采用收購(gòu)利用舊存量房作為實(shí)物配租的房源 （ 5）具有政策的連續(xù)性 5）廉租房 — 貨幣配租 （ 1）受益面大 （ 2）有利于推出機(jī)制的建立，制度彈性大 （ 3）可以提高受貼家庭的效用、提高政府的工作效率 （ 4）防止困難戶集聚，活躍租賃市場(chǎng) 6）住房合作建設(shè) （ 1）合作房的價(jià)格低 （ 2）供應(yīng)對(duì)象封閉，鄰里關(guān)系和睦 （ 3）不利于城市整體的建設(shè) （ 4）效率較專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商低 供應(yīng)方式 直接 功能 市場(chǎng) 效應(yīng) 適用 情況 優(yōu)缺 點(diǎn) 存量公房（出租） 低租金低價(jià)住房供給 刺激公房租賃需求，抑制商品房的供需 （歷史遺留，現(xiàn)已停建） 孤立市場(chǎng)之外，不利于與商品房構(gòu)成統(tǒng)一的供應(yīng)鏈；租金管制導(dǎo)致低效率，不易動(dòng)態(tài)調(diào)整 公房（出售） ↑ 低價(jià)房的供給 抑制低價(jià)位商品產(chǎn)權(quán)房的供需 鼓勵(lì)公房私有化 延續(xù)公房分配的不公平性 經(jīng)濟(jì)適用房 ↑ 中、低價(jià)位住房供給 抑制市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)房的供需 存量住房短缺 形成雙軌制，減緩或終止中高檔房的過(guò)濾，效率低，易產(chǎn)生不可撤銷(xiāo)的福利倒置，不易動(dòng)態(tài)調(diào)整，造成空間失配 供應(yīng)方式 直接 功能 市場(chǎng) 效應(yīng) 適用 情況 優(yōu)缺 點(diǎn) 購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼 ↑ 購(gòu)房能力 刺激對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)房的需求 充裕的存量；明確的補(bǔ)貼對(duì)象；資金使用監(jiān)管 優(yōu)：較實(shí)物補(bǔ)貼靈活、高效；有利于過(guò)濾效應(yīng)；便于動(dòng)態(tài)調(diào)整 缺： ↑ 政府財(cái)政負(fù)擔(dān)；補(bǔ)貼可能被挪用 住房合作社 ↑ 中、低價(jià)位住房供給 抑制市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)房的供需 單位、社區(qū)等小范圍 優(yōu)：針對(duì)性強(qiáng) 缺：運(yùn)作效率低，與商品房形成雙軌制 供應(yīng)方式 直接 功能 市場(chǎng) 效應(yīng) 適用 情況 優(yōu)缺 點(diǎn) 廉租房實(shí)物配租 ↑ 低租金房供給 ↓ 市場(chǎng)租賃房需求 政府擁有足夠的存量住房 缺：與市場(chǎng)租賃房形成雙軌制，效率低；福利倒置；不宜動(dòng)態(tài)調(diào)整；造成空間失配 廉租房貨幣配租 ↑ 租房能力 抑制市場(chǎng)租賃房的需求 充裕的存量；明確的補(bǔ)貼對(duì)象；資金使用監(jiān)管 優(yōu)：較實(shí)物補(bǔ)貼靈活、高效；有利于過(guò)濾效應(yīng)；便于動(dòng)態(tài)調(diào)整 缺： ↑ 政府財(cái)政負(fù)擔(dān)；補(bǔ)貼可能被挪用 第 8章：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期 ?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng) ?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)原理 ?房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng) ? 經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期 ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的階段及表現(xiàn) ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的形態(tài)分析 ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的特點(diǎn) —— 時(shí)滯效應(yīng) ? 在經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)過(guò)程中，不同階段的增加速度有快有慢 經(jīng)濟(jì)總量在時(shí)間序列上總是呈現(xiàn)波浪式上升或者下降的波動(dòng)的現(xiàn)象。 ? 研究表明具有不同特征的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，總是存在明顯的形似性，因而這種有規(guī)律的波動(dòng)構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)周期。 ? 經(jīng)濟(jì)周期一般可劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)階段，或者合并為高漲 (包括復(fù)蘇增長(zhǎng)、繁榮擴(kuò)張 )和低落 (包括衰退收縮、蕭條持平 )兩個(gè)階段。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)過(guò)程可簡(jiǎn)單描述如下： – 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求 刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 經(jīng)濟(jì)繁榮并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求 新建房地產(chǎn)超過(guò)實(shí)際需求 產(chǎn)生過(guò)剩房地產(chǎn)積壓 房地產(chǎn)需求迅速減退進(jìn)入調(diào)整期 存量逐步消化進(jìn)入恢復(fù)期 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使房地產(chǎn)需求大于供給 開(kāi)始新一輪房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期運(yùn)動(dòng)。 ? 房地產(chǎn)周期可以分為： – 交易量回升、需求趨旺、價(jià)格慢慢回升、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度加快、二三級(jí)市場(chǎng)交易活躍。 – 開(kāi)發(fā)規(guī)模加大，交易量急劇增加；房?jī)r(jià)逐漸達(dá)到頂峰，投機(jī)者活躍；供給逐漸大于有效需求，出現(xiàn)衰退跡象。 – 房?jī)r(jià)漲幅放緩甚至開(kāi)始出現(xiàn)下跌；有價(jià)無(wú)市；房地產(chǎn)失業(yè)率和破產(chǎn)率增加。 – 房?jī)r(jià)大跌，交易量銳減，破產(chǎn)現(xiàn)象更加普遍。 一般地，可以把房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期劃分為長(zhǎng)期趨勢(shì)、景氣循環(huán)、季節(jié)波動(dòng)、隨機(jī)波動(dòng)等四種形態(tài)。 （ 1）長(zhǎng)期趨勢(shì) – 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期中的長(zhǎng)期趨勢(shì)反映的是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的總量變化趨勢(shì)。 – 人口增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程 (包括逆城市化 )、資本積累、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、技術(shù)進(jìn)步等因素的影響。 （ 2）景氣循環(huán) – 即房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮 蕭條 繁榮這樣周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。 – 影響房地產(chǎn)景氣循環(huán)的主要因素有：就業(yè)與收入水平的變化、地區(qū)人口的增長(zhǎng)和政府貨幣政策的變化等。 （ 3）季節(jié)波動(dòng) – 季節(jié)波動(dòng)是指房地產(chǎn)業(yè)在一年之內(nèi)活動(dòng)的有規(guī)則的變化。 – 引起房地產(chǎn)業(yè)這種季節(jié)波動(dòng)的因素有多種，市場(chǎng)需求方面，市場(chǎng)供給方面。 （ 4）隨機(jī)波動(dòng) (不規(guī)則波動(dòng) ) – 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可能受到各種不確定的外生因素的干擾和影響。 – 地震、洪水等自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、流行病疫情 (如 SARS)等不可控因素，還包括某些不可預(yù)測(cè)的因素如科學(xué)技術(shù)的根本性變革等。 ? 特點(diǎn)一：時(shí)滯效應(yīng) – 決策的延遲、生產(chǎn)的延遲、房地產(chǎn)信息的不完全 P Q D1 S1 P0 Q0 P2 Q2 E O S0 D0 Q1 P1 P Q D0 S1 P1 Q0 E0 O S0 D1 P0 P2 Q2 Q1 ? 特點(diǎn)二： 從經(jīng)濟(jì)周期的各個(gè)階段的展開(kāi)分析： – 房地產(chǎn)的復(fù)蘇 稍晚 于宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇 – 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期比宏觀周期 更快 進(jìn)入繁榮階段 – 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 率先 出現(xiàn)停滯甚至衰退的跡象 – 宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的 下降更猛烈 – 產(chǎn)業(yè)緊縮后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入相對(duì) 持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng) 的蕭條階段 ? 經(jīng)濟(jì)周期理論中的沖擊傳導(dǎo)學(xué)說(shuō) ? 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的外部沖擊機(jī)制 ? 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制 ? 房地產(chǎn)周期波動(dòng)的沖擊 傳導(dǎo)模型 ? 經(jīng)濟(jì)體系受到隨機(jī)性的外部沖擊之后，經(jīng)由一定的內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)周期。 ? 沖擊傳導(dǎo)學(xué)說(shuō)的代表人對(duì)此理論的分析： – 庇古認(rèn)為：初始動(dòng)力的外部沖擊，內(nèi)部條件 – 克拉克認(rèn)為：起源動(dòng)力，系統(tǒng)響應(yīng) – 側(cè)重內(nèi)生因素分析代表：凱恩斯主義的經(jīng)濟(jì)周期理論 – 側(cè)重外生因素分析代表：新古典宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，新古典主義 ? 外部沖擊可以是隨機(jī)性因素，也可能是周期性因素 ? 經(jīng)濟(jì)周期外部沖擊模型： – 單一的外部干擾模型 – 復(fù)雜的外部干擾模型 ? 假定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中的一個(gè)時(shí)間序列的經(jīng)濟(jì)變量Xt由兩部分構(gòu)成，系統(tǒng)內(nèi)部分量和系統(tǒng)外部分量 – Xt=p0+p1Xt1+p2Xt2+Ct ? 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)產(chǎn)生外部沖擊的主要有： – 實(shí)際供給沖擊，實(shí)際需求沖擊，政策性沖擊，體制變動(dòng)沖擊，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的變遷，國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)沖擊 ? 以制度創(chuàng)新為例，說(shuō)明外部沖擊對(duì)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的作用過(guò)程 Y Y2 Y1 Y0 KL0 KL1 Y（ K， L， E） Y（ K， L， E0） KL P Y D0 S1 P3 Y0 Y2 O S0 P0 Y3 體制沖擊導(dǎo)致地產(chǎn)總產(chǎn)出變動(dòng) 總產(chǎn)出變動(dòng)后導(dǎo)致房地產(chǎn)供求關(guān)系波動(dòng) ? 是由經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所決定的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng) ? 利益驅(qū)動(dòng)機(jī)制 ? 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 ? 供求機(jī)制 ? 價(jià)格機(jī)制 —— 加速數(shù)機(jī)制 （房地產(chǎn)也發(fā)展的上限 下限緩沖機(jī)制） 傳導(dǎo)模型 傳導(dǎo)過(guò)程經(jīng)歷的 4個(gè)階段 – 外部沖擊階段 – 初始響應(yīng)與內(nèi)部傳導(dǎo)階段 – 內(nèi)部傳導(dǎo)與振蕩衰減階段 – 進(jìn)入穩(wěn)定狀態(tài)或者重新恢復(fù)沖擊遷的正常運(yùn)行狀態(tài)階段 – 從運(yùn)行機(jī)制看：外部沖擊來(lái)源于外生變量的自發(fā)性轉(zhuǎn)移；內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)效應(yīng) – 從影響效果看：外部沖擊是初始動(dòng)力；內(nèi)部傳導(dǎo)機(jī)制 決定 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性和周期的持續(xù)性 ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期與宏觀經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系 ? 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響因素 周期的關(guān)系 ? 基本是一種正相關(guān)關(guān)系 – 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期的復(fù)蘇、蕭條其滯后，繁榮、衰退其超前。 – 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)震蕩幅度一般大于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度 – 同一周期內(nèi)波峰高于波谷，不同周期內(nèi)，可能后一周期的波谷還高于前一周期的波峰，即長(zhǎng)期看房地產(chǎn)價(jià)格一波高過(guò)一波。 ? 收益率、投資、利息率利息、通貨膨脹率 （ 1）政策因素：財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)制度改革政策及區(qū)域發(fā)展政策等。 （ 2）間接社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的的演變、城市化進(jìn)程及技術(shù)進(jìn)步。 （ 3）隨機(jī)因素：戰(zhàn)爭(zhēng)、政治風(fēng)波、地震、洪水自然災(zāi)害等。